東急株式会社 2026年度 通期 決算

クイックビュー

Executive Summary

2026年3月期決算は、売上高10,861.8億円（前年比+312.0億円 +3.0%）、営業利益1,031.9億円（同-2.9億円 -0.3%）、経常利益1,161.3億円（同+84.1億円 +7.8%）、親会社株主に帰属する当期純利益870.7億円（同+74.4億円 +9.3%）。増収ながら営業利益は横ばい、経常・最終利益は増益という結果。売上は全セグメントで増収、特にホテル・リゾート+9.9%、不動産+4.2%が牽引。営業利益は人件費・減価償却費の増加でほぼ横ばいだが、持分法投資利益が239.2億円（前年117.6億円）へ倍増し、うち負ののれん発生益66.5億円を含む一時的要因が経常段階を押し上げた。実効税率は18.5%（前年23.1%）へ低下し、純利益も2桁増益。営業利益率は9.5%（前年9.8%）で-30bp、純利益率は8.0%（前年7.6%）で+40bp改善。ROEは9.1%（前年9.8%）で若干低下。投資先行局面でキャッシュフローはフリーCF▲472.4億円、有利子負債は8,587億円、Debt/EBITDA4.48倍と高めのレバレッジだが、インタレストカバレッジ8.72倍で利払い余力は十分。

業績変動要因

【売上高】売上高10,861.8億円（+3.0%）は全セグメントの増収で達成。ホテル・リゾート1,387.9億円（+9.9%）が最大の伸び率を示し、インバウンド需要回復と客単価上昇が寄与。不動産2,127.4億円（+4.2%）は販売・賃貸の堅調推移、交通2,231.3億円（+2.9%）は旅客・貨物需要の底堅さ、生活サービス5,115.2億円（+0.8%）は小売・広告事業の微増で構成。セグメント別売上構成比は生活サービス47.1%、交通20.5%、不動産19.6%、ホテル12.8%。外部環境では観光需要の継続と不動産開発案件の引渡進捗がトップライン拡大を支えた。

【損益】営業利益1,031.9億円（-0.3%）は増収にもかかわらず前年並み。販管費2,382.8億円（販管費率21.9%）と減価償却費885.5億円の増加がマージンを圧迫し、営業利益率は9.5%（-30bp）へ低下。セグメント別では、不動産が営業利益435.9億円（構成比42.3%）で最大の稼ぎ頭ながら-9.9%減益、交通は273.4億円（構成比26.5%）で-5.7%減益と、主力2セグメントが減益。一方、ホテル・リゾートは97.1億円（+46.0%）、生活サービスは218.7億円（+13.0%）と大幅増益で下支え。経常利益1,161.3億円（+7.8%）は持分法投資利益239.2億円（前年117.6億円）が倍増し、うち東急リアル・エステート投資法人の持分法適用に伴う負ののれん発生益66.5億円が一時的に寄与。受取配当金17.0億円、支払利息118.3億円で営業外収支は+129.4億円。特別損益は純額▲69.7億円（特損129.9億円、特益60.2億円）で、減損損失61.4億円、固定資産除却損20.2億円を計上。税引前利益1,091.6億円から法人税等201.5億円（実効税率18.5%、前年23.1%）を控除し、親会社株主に帰属する当期純利益は870.7億円（+9.3%）。結論として、増収・営業微減益だが、営業外の持分法拡大と低税率により経常・最終段階で増益を達成した構図。

セグメント別分析

不動産は売上2,127.4億円（+4.2%）、営業利益435.9億円（-9.9%）で利益率20.5%（前年23.8%）へ-330bp低下。販売・開発ミックスの変化とコスト増が減益要因。交通は売上2,231.3億円（+2.9%）、営業利益273.4億円（-5.7%）で利益率12.3%（前年13.1%）へ-80bp低下。運転・人件費増がマージン圧迫。生活サービスは売上5,115.2億円（+0.8%）、営業利益218.7億円（+13.0%）で利益率4.3%（前年3.7%）へ+60bp改善。コストコントロールの進展と百貨店・ショッピングセンターの粗利改善が寄与。ホテル・リゾートは売上1,387.9億円（+9.9%）、営業利益97.1億円（+46.0%）で利益率7.0%（前年5.2%）へ+180bp改善。稼働率上昇と客単価押し上げが顕著で、インバウンド需要回復の恩恵を最大限享受。全体では高マージンの不動産が構成比42.3%を占め利益構造を安定させるが、当期は不動産・交通の減益をホテル・生活サービスが相殺し営業利益横ばいとなった。

主要財務指標

【収益性】営業利益率9.5%（前年9.8%、-30bp）、純利益率8.0%（前年7.6%、+40bp）で、営業段階はコスト増で低下も純利益段階は税率低下で改善。ROE9.1%（前年9.8%）は総資産拡大（+8.7%）がレバレッジ効果を一部相殺し若干低下。ROA（経常利益/総資産）4.0%（前年4.0%）で横ばい。EBITDAマージン17.7%（営業利益1,031.9億円+減価償却885.5億円＝EBITDA1,917.4億円/売上10,861.8億円）で、高水準の固定資産集約型ビジネスを反映。【キャッシュ品質】営業CF1,277.5億円/純利益870.7億円＝1.47倍でアクルーアル品質良好。OCF/EBITDA0.67倍はやや低く、運転資本増加（棚卸▲502.7億円、売掛▲105.9億円）が影響。【投資効率】総資産回転率0.372回転（売上10,861.8億円/総資産2.92兆円）で前年0.391回転から低下、資産拡大が先行。CapEx/減価償却約1.8倍（投資CF取得▲1,593.2億円/減価償却885.5億円）で成長投資局面。【財務健全性】自己資本比率31.2%（前年30.7%、+50bp）、D/E2.05倍、Debt/EBITDA4.48倍と高めのレバレッジだが、インタレストカバレッジ8.72倍（EBITDA1,917.4億円/支払利息118.3億円の営業外ベースで計算）、EBITDAカバレッジ16.21倍で利払い余力は十分。流動比率0.74、当座比率0.73で短期流動性クッションは弱めだが、現金預金835.2億円を前年から+34%積み増し、短期負債リスクは注視が必要な水準。

キャッシュフロー分析

営業CFは1,277.5億円（前年1,551.0億円、-17.6%）で、小計（運転資本変動前）1,539.5億円から運転資本変動▲262.0億円（棚卸▲502.7億円、売掛▲105.9億円、仕入債務+178.7億円）を差し引いた水準。営業CF/純利益1.47倍と利益の現金裏付けは良好だが、OCF/EBITDA0.67倍と転換効率はやや弱く、運転資本の増加と法人税等支払▲243.1億円が影響。投資CFは▲1,749.8億円で、有形・無形固定資産取得▲1,593.2億円が主体、減価償却885.5億円を大幅に上回る成長投資フェーズ。資産売却収入は14.6億円と限定的。フリーCFは▲472.4億円で、配当155.7億円と自社株買い100.1億円の株主還元は外部資金で賄った。財務CFは+683.9億円で、社債発行507.6億円、長期借入実行976.1億円、一方で長期借入返済▲414.1億円、社債償還▲200.0億円、短期借入純減▲91.4億円を実施。現金及び現金同等物は期末796.3億円（前年583.2億円、+213.1億円）へ増加し、流動性バッファを確保。キャッシュサイクル分析では、売上債権回転期間58.4日（売掛1,737.6億円/日商30.1億円）、仕入債務回転期間38.7日と、運転資本回転には一定の改善余地あり。

収益の質

経常的収益は営業利益1,031.9億円と受取配当金17.0億円、持分法投資利益239.2億円（うち負ののれん発生益66.5億円が一時的）の構成。持分法投資利益が前年117.6億円から倍増したのは東急リアル・エステート投資法人の持分法適用に伴う負ののれん発生益66.5億円の寄与が大きく、平常収益は239.2億円-66.5億円＝172.7億円程度。営業外収益318.0億円のうち持分法239.2億円（構成比75.2%）と集中度が高く、持分法の変動性が経常利益のブレ要因。特別損益は純額▲69.7億円で、減損損失61.4億円、固定資産除却損20.2億円の一時的損失を計上。経常利益1,161.3億円と純利益870.7億円の乖離（290.6億円）は法人税等201.5億円と非支配株主持分19.4億円、特別損益▲69.7億円で説明可能。アクルーアル比率▲1.4%（営業CF1,277.5億円-純利益870.7億円＝406.8億円/総資産2.92兆円）でアクルーアル品質は高く、利益は裏付けられている。営業CF/純利益1.47倍、OCF/EBITDA0.67倍の乖離は運転資本の増加と利払・税金支出の大きさを示唆。全体として本業収益は安定的だが、営業外の持分法に一時的要因が含まれ、来期はその反動を考慮する必要がある。

業績予想・ガイダンス

2027年3月期通期予想は売上高11,400億円（前年比+5.0%）、営業利益1,100億円（同+6.6%）、経常利益1,114億円（同-4.1%）、親会社株主に帰属する当期純利益900億円（同+3.4%）、EPS158.15円。売上は沿線開発案件の引渡進捗、ホテル稼働継続、生活サービスの粗利改善で増収見込み。営業利益は+6.6%と営業段階の改善を織り込み、価格改定やコスト最適化の進展を想定。一方、経常利益は-4.1%と減益計画で、当期の持分法投資利益に含まれた一時的要因（負ののれん発生益66.5億円）の反動と金利負担増を保守的に見積り。会社は営業改善に自信を示しつつ、営業外要因の不確実性を認識した保守姿勢。進捗率は上期終了時点で営業利益約47%（当期上期実績推計）で標準進捗、下期偏重の開発案件引渡が計画達成の鍵。

株主還元

実績配当は中間14円、期末16円の年間30円で、前年年間11円から大幅増配。配当性向21.5%（配当総額155.7億円/連結純利益870.7億円の比率で逆算では約17.9%、注記上の配当性向17.8%を採用）と保守的水準で持続可能性は高い。自社株買いは100.1億円を実施し、機動的な資本政策を継続。配当と自社株買いの合計255.8億円に対しフリーCF▲472.4億円でFCFカバレッジは▲2.52倍、当期の株主還元は外部資金（社債・長期借入）で補填した。総還元性向（配当+自社株買い）/純利益は29.4%程度で適度な範囲。来期予想配当は期末16円が示されているが、通期配当方針の明確化（年間合計）と中間配当の有無を注視。中期的にはCapExの収益化進展とDebt/EBITDAの低下が総還元余力を規定。現行の低配当性向は成長投資とのバランスを重視した結果で、投資回収進展に伴う段階的引き上げ余地がある。

リスク要因

1. 流動性リスク: 流動比率0.74、当座比率0.73、現金預金/短期負債0.26倍と短期流動性クッションは弱め。短期借入3,246.8億円、CP950億円の満期ロールオーバー依存度が高く、金融市場の急変時に借換コスト上昇や流動性枯渇のリスクあり。投資有価証券3,167.8億円は流動性緩衝材になり得るが、時価変動リスクも内包。短期負債比率37.8%で、現預金積み増し（+34%）は前進だが、運転資本管理と社債・長期借入への借換促進が課題。

2. レバレッジ・金利リスク: 有利子負債8,587億円、Debt/EBITDA4.48倍、D/E2.05倍と高めのレバレッジ。インタレストカバレッジ8.72倍で利払い余力は十分だが、金利上昇局面では利払負担増と借換コスト上昇のダブルパンチ。固定金利社債3,510億円、転換社債600億円で固定化は進むも、短期借入・長期借入（5,340.5億円）の金利構成次第で変動リスクあり。当期支払利息118.3億円（前年90.5億円相当）で増加傾向、今後の金利環境次第で財務コストが損益を圧迫する可能性。

3. 事業ポートフォリオの変動リスク: 不動産販売ミックスの変化で不動産セグメント利益が-9.9%減益、交通はコスト増で-5.7%減益と、主力2セグメントの減益が全社営業利益を横ばい圏に留めた。ホテル・リゾート+46.0%、生活サービス+13.0%と増益セグメントが支えるが、ホテルは景気・インバウンド需要の変動性が高く、持続性に不確実性。沿線開発パイプラインの引渡タイミングや空室率、テナント賃料改定率が不動産収益を左右し、観光需要の変調がホテルを直撃するリスク。交通の人件費・運転コスト上昇は構造的で、効率化や価格転嫁の成否がマージン維持の鍵。

業種ベンチマーク（参考・当社調べ）

収益性・リターン

営業利益率・純利益率とも業種中央値を上回り、不動産・ホテルの高マージン事業がポートフォリオを押し上げ、収益性は業界内で優位。

成長性・資本効率

売上成長率は業種中央値5.0%を下回り、主力の交通・不動産は安定成長も、高成長セグメント（ホテル+9.9%）の構成比が小さく全体では中庸。

※出所: 当社集計

決算上の注目ポイント

1. 営業外依存の増益構造と来期の平常化: 当期の経常・純利益増益は持分法投資利益の倍増（239.2億円、うち負ののれん発生益66.5億円）と実効税率の低下（18.5%）が主因で、営業利益は横ばい。会社予想は営業+6.6%、経常-4.1%と営業段階の改善と営業外の反動を織り込み、来期は平常収益力での評価となる。持分法の平常ランレート（170億円程度）と営業改善の実現度（価格改定、稼働率、コスト削減）が焦点。

2. 投資先行局面の流動性管理とDebt/EBITDA低下シナリオ: フリーCF▲472.4億円、Debt/EBITDA4.48倍で投資先行と高めのレバレッジが共存。流動比率0.74、現金/短期負債0.26倍と短期流動性クッションは弱く、社債・長期借入への借換と運転資本効率化が急務。沿線開発の収益化進展とCapExの巡航速度化でフリーCF黒字化が実現すれば、Debt/EBITDAの低下と財務健全性の改善が期待できる。投資回収サイクルと借換計画の進捗をモニタリングすべき局面。

3. セグメント構造変化の持続性: ホテル・リゾート+46.0%の急回復が全体を牽引したが、インバウンド需要の持続性と客単価の天井を見極める必要。不動産の減益転換（-9.9%）は開発ミックスの変動が主因で一時的要因の可能性もあり、パイプラインの引渡進捗と賃貸ストックの稼働率で反転の可否を判断。交通のコスト増は構造的で、運賃改定や合理化の進展度が中期マージン維持の鍵。生活サービスの粗利改善継続性も注視すべきポイント。

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本レポートはXBRL決算短信データをAIが分析して自動生成した決算解析資料です。特定銘柄への投資を推奨するものではありません。業種ベンチマークは公開決算データを基に当社が集計した参考情報です。投資判断はご自身の責任において、必要に応じて専門家にご相談の上、行ってください。