いちごオフィスリート投資法人 2025年度 通期 決算

財務ハイライト

• 営業利益: 60.95億円
• 当期純利益: 51.74億円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

注意事項

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AI財務分析

総括

2025年度Q4のいちごオフィスリート投資法人は、営業利益60.95億円、当期純利益51.74億円で、堅調な本業収益と強いキャッシュ創出力を示した四半期である。具体的には、営業外収益0.39億円に対し営業外費用9.59億円（うち支払利息6.18億円）を計上したが、営業利益の厚みで吸収し経常利益51.74億円を確保した。総資産は2,460.76億円、純資産は1,073.63億円で、財務レバレッジ（総資産/自己資本）は2.29倍とREITとして中庸な水準である。ROAは約2.10%（=51.74/2,460.76）、ROEは約4.82%（=51.74/1,073.63）と計算され、レバレッジ効果によりROEはROAの約2.3倍に拡大している。インタレストカバレッジは9.87倍と強固で、金利負担に対する耐性は高い。流動比率は152.9%で、流動資産283.64億円が流動負債185.49億円を十分に上回り、短期の資金繰りは安定している。営業キャッシュフローは118.54億円と純利益の約2.29倍に達し、利益の現金化は良好で品質面の信頼性が高い。減価償却費は9.93億円で、EBITDAは70.88億円と開示され、キャッシュ創出力に裏付けがある。税負担は0.01億円（実効税率ほぼ0%）に留まり、REITとしての利益分配を前提とした税制メリットが反映されている。投資CF詳細は未記載だが、設備投資は-1.25億円と軽微で、四半期ベースのフリーCF（OCF−CAPEX）は概算で117.29億円と推定される（ただし不動産取得・売却の投資CFが未記載のため参考値）。有利子負債のうち長期借入金は1,041.67億円で、総資産対比約42.3%と、REITとして保守的から中庸のレンジに位置づけられる。満期構造の明細は不足するが、現金130.70億円と流動資産の厚みから短期負債への対応余力は高い。売上高や賃料指標が未記載のため、営業利益率や純利益率のbp変化は算出不可で、対前年比較によるマージン分析には制約がある。もっとも、営業外費用を十分に賄える営業力と高いOCF/純利益比率から、利益の質は高水準と評価できる。将来面では、金利上昇局面での借換えコスト増が利益に与える下押しリスクは残るものの、現時点のカバレッジと流動性は耐性を示す。今後は借入金の平均金利・固定比率、物件稼働率・賃料改定動向、資産入替の実行度が収益と分配の持続性を左右するだろう。

収益性分析

ROEは約4.82%で、デュポン分解のうち純利益率と総資産回転率は売上高未記載のため分解不能だが、ROA約2.10%と財務レバレッジ2.29倍の積でROE水準を説明できる。今期の収益性を押し上げた主要因は、営業利益60.95億円とインタレストカバレッジ9.87倍に示される営業力の強さで、営業外費用（主に利息）を十分に吸収した点にある。金利費用は6.18億円と一定の負担だが、EBITDA70.88億円・EBIT60.95億円の厚みが経常段階の利益を支えた。ビジネス上の背景として、REIT特有の低税負担（実効税率ほぼ0%）と安定賃料収入がROEを下支えしているとみられる。これらの要因は、金利環境と稼働率・賃料改定率が安定する限り持続的と評価できる一方、金利上昇時には利息増によりROEが圧迫される可能性がある。販管費や売上高の詳細が未記載のため、販管費成長率が売上成長率を上回るといった懸念トレンドの検証はできないが、インタレストカバレッジの高さから現時点の営業レバレッジは良好と判断する。

成長性評価

売上高・稼働率・賃料改定率が未記載のため、成長の源泉を売上ベースで分解することはできないが、営業利益60.95億円とEBITDA70.88億円は安定的なキャッシュ創出の継続を示唆する。ROA約2.10%は、J-REITとして標準的レンジの収益性で、資産入替やバリューアップ余地がROA改善のカタリストとなり得る。投資CFが未記載のため、期中の物件取得・売却による外部成長の寄与は不明だが、財務CFが-41.85億円であることから、借入や分配・償還のネット影響で資金流出があった可能性が高い。将来見通しは、金利動向（借換えコスト）、オフィス需給（空室率・フリーレント動向）、および物件入替の実行力に依存する。短期的には強いOCFと十分な流動性が成長投資の選択肢を確保している。

財務健全性

流動比率152.9%、当座比率152.9%で短期流動性は健全。負債資本倍率（D/E）は1.29倍と、業界ベンチマークの<1.5倍に収まり、レバレッジは適度。総負債1,387.13億円のうち長期借入金は1,041.67億円で、長期資金による資産ファイナンスが中心。現金130.70億円と流動資産283.64億円が流動負債185.49億円を上回り、満期ミスマッチリスクは低いと評価できる。オフバランス債務の記載はなく、コミットメントラインや金利スワップ等のデリバティブ・与信枠の詳細は不明。自己資本は1,073.63億円で、財務クッションは十分。LTVの厳密算定は短期借入金未記載で不可だが、長期借入金/総資産は約42.3%で中庸。警告水準に該当する流動比率<1.0やD/E>2.0の事象は見られない。

キャッシュフロー品質

営業CFは118.54億円で純利益51.74億円の2.29倍と極めて高く、利益の現金化は良好（品質高）。運転資本の内訳は未記載だが、OCFが純利益を大幅に上回ることから、減価償却の非資金費用や前受金/未払金の変動が寄与した可能性がある。投資CFは未記載のため不動産取得・売却の正味キャッシュは不明。設備投資は-1.25億円と軽微で、OCF−CAPEXの簡便FCFは約117.29億円と推定（ただし実際のFCFは物件売買キャッシュに大きく左右される）。財務CFは-41.85億円で、分配金支払や借入返済が示唆されるが、配当金支払額が未記載のため内訳は不明。営業CF/純利益が0.8倍を明確に上回るため、利益の質に関する懸念は限定的。

配当持続性

配当情報が未記載のため、配当性向・DOE・実額は算出不可。J-REITの制度上、課税所得の90%以上分配で税制優遇を受けるため、高配当方針が前提となる。仮に純利益をおおむね分配した場合でも、営業CFは純利益の約2.29倍であり、期中の運転資本増減や維持更新CAPEXを勘案しても分配の現金カバレッジは良好と推定される。とはいえ、実際の分配可能額は減価償却費の加算や不動産売却損益の調整等に依存し、投資CFの未記載により精緻な評価は困難。金利上昇による利払い増や、稼働率低下による賃料減が持続すると分配余力を圧迫し得るため、借換え条件と物件の稼働・賃料動向のモニタリングが必要。

リスク評価

ビジネスリスク:

• オフィス市況の悪化（空室率上昇・賃料下落）による賃料収入の減少
• テナント解約・入替時のフリーレント長期化による稼働率悪化
• 物件取得・売却のタイミング失敗によるポートフォリオ収益性の低下
• 自然災害・地震リスクによる物件損害および稼働停止

財務リスク:

• 金利上昇局面での借換えコスト上昇と利息負担増
• 借入満期集中による再調達リスク（満期プロファイル未記載）
• LTV上昇時のデット・コベナンツ制約や外部成長の抑制
• 投資CF未記載による実質FCFの不確実性

主な懸念事項:

• 売上高・賃料関連KPI未開示により利益率・回転率の分解ができない
• 配当実績未記載のため分配持続性の定量評価に制約
• 短期借入・ヘッジ比率の情報不足により金利感応度の定量化が困難

投資示唆

重要ポイント:

• ROE約4.82%、ROA約2.10%と、REITとして中位の収益性
• インタレストカバレッジ9.87倍、流動比率152.9%と財務耐性は良好
• 営業CF/純利益2.29倍で利益の質は高い
• 長期借入金/総資産約42.3%でレバレッジは中庸、短期資金繰りの余裕は大きい
• 売上・配当・投資CF未記載により成長・分配の精緻評価には限界

注視すべき指標:

• 平均借入金利・固定比率・満期分散
• ポートフォリオ稼働率・賃料改定率・フリーレント水準
• LTV（総有利子負債/総資産）と手元流動性の推移
• 物件入替（売却益/損、取得NOI利回り）
• 一口当たり分配金（DPU）と分配性向、内部留保の動き

セクター内ポジション: 財務の健全性とキャッシュ創出力はJ-REIT平均と比較して堅調だが、成長投資（物件取得）や賃料KPIの開示がないため、外部成長ドライバーの見極めに情報不足がある。金利上昇耐性はインタレストカバレッジの高さから相対的に良好とみられる。

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