ＮＴＴ都市開発リート投資法人 2025年度 通期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 132.17億円
• 営業利益: 45.62億円
• 当期純利益: 38.83億円
• 1口当たり当期純利益 (EPU): 2,645.00円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

前年同期比

投資口情報

業績予想（通期）

注意事項

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AI財務分析

総括

2025年度Q4のＲ－ＮＴＴ都市開発Ｒは、売上高が微減、利益は2桁減益で着地し、収益性の低下とレバレッジの高さが目立つ決算でした。売上高は132.17億円で前年比-0.7%、営業利益は45.62億円で同-12.3%、経常利益は38.86億円で同-14.7%、当期純利益は38.83億円で同-14.8%となりました。営業利益率は34.5%（=45.62/132.17）で、前年約39.1%から約-460bp縮小しました。純利益率は29.4%で、前年約34.2%から約-480bp縮小しました。営業外費用は6.58億円（うち支払利息6.28億円）と金利負担が重く、営業減益に加えて金融費用の増加がボトルネックとなっています。NOI相当の営業利益率（34.5%）はREITベンチマークの60–75%を大きく下回り、物件コスト構造または一過性費用の影響が示唆されます。ROEはデュポン分解ベースで2.6%（純利益率29.4%×総資産回転率0.043×財務レバレッジ2.10倍）と低位で、資産回転の鈍さが主因です。営業CFは135.62億円と純利益の3.49倍で高く、短期的にはキャッシュ創出力は良好ですが、これは運転資本の期末タイミングや非現金費用の寄与の可能性があり持続性の点検が必要です。FCFは121.19億円（営業CF135.62−投資CF▲14.43）と厚く、自己資本の防衛力は一定程度確認できます。流動比率は86.5%と1.0を下回り、短期負債258.63億円に対し流動資産223.60億円と満期ミスマッチの潜在リスクがありますが、期末現金等269.02億円がバッファーとして機能しています。LTVは44.7%と上限許容域に近く、Debt/EBITDAは21.7倍と高レバレッジで、資本構成面の柔軟性は限定的です。インタレストカバレッジは7.26倍と現時点の支払能力は確保されているものの、金利上昇やリファイナンス条件の厳格化には脆弱です。REIT特有のAFFOやDPUの詳細開示が乏しく配当持続性の定量判断は限定的ですが、AFFOは47.90億円と一定の分配原資を確保しています。総じて、利益率の低下と高レバレッジがボトルネックであり、今後は賃料改定進捗、稼働率、コスト抑制、ならびにデットの満期分散（固定/変動ミックス改善）が鍵となります。短期は高い営業CFで凌げる一方、中期はNOIマージンの回復と負債効率の改善がROE/分配余力の改善に不可欠です。

収益性分析

ROEを純利益率×総資産回転率×財務レバレッジに分解すると、2.6%＝29.4%×0.043×2.10で、最も抑制的なのは総資産回転率の低さです。営業利益率は34.5%と前年から約-460bp悪化、純利益率も約-480bp悪化しており、費用側（とりわけ金利負担と物件関連コスト）の増勢が示唆されます。営業外費用（6.58億円）の増加とNOIマージンの低下がROE悪化に寄与、資産拡大に対し売上が伸びず（売上-0.7%、総資産3,074.78億円、総資産回転率0.043）効率性も低下しています。背景としては、賃料改定の遅行、稼働・共益費・修繕等のコスト上振れ、一部一過性費用の可能性、加えて金利環境の変化による支払利息増が考えられます。持続性については、金利要因や修繕等の周期的費用は一定の一過性要素を含む一方、資産回転率の鈍さは構造的で自助努力（アクティブなポート組替え、賃料改定、開発収益取り込み）なしには改善しにくいと評価します。懸念されるトレンドとして、売上成長率（-0.7%）に対し営業利益成長率（-12.3%）の落ち込みが大きく、営業レバレッジが負方向に作用しています。

成長性評価

売上は微減（-0.7%）で横ばい圏、利益は二桁減と、マイナスの営業レバレッジが顕在化しました。営業利益率は34.5%に低下し、NOIマージンもベンチマークを大幅に下回っています。営業外費用の増加（支払利息6.28億円）が最終利益を圧迫し、純利益率も29.4%へ低下しました。FFO44.45億円、AFFO47.90億円は分配原資の確保を示す一方、DPU未開示で配当成長の継続性は不透明です。今後の成長ドライバーは、(1) 賃料改定・稼働率改善による同一物件ベースNOI成長、(2) 収益性の高い物件への入替・売却益の活用、(3) 金利固定化・リファイ条件の最適化による純益率改善、の3点と見ます。

財務健全性

流動比率は86.5%と1.0を下回り、短期負債258.63億円に対し流動資産223.60億円で満期ミスマッチの潜在リスクがあるため警告が必要です。もっとも、期末の現金等269.02億円が当座の流動性を補完しています。負債資本倍率は1.11倍と中庸ですが、REIT指標ではLTV44.7%とやや高め、Debt/EBITDAは21.7倍と高レバレッジです。長期借入金1,204.5億円と短期借入金97.0億円で満期分布が重要、金利上昇局面ではリファイコスト増のリスクが高まります。インタレストカバレッジは7.26倍と現状の支払能力は良好。オフバランスのコミットメントや賃貸借契約関連の将来支払義務は詳細未開示のため、追加債務性の潜在性は否定できません。

キャッシュフロー品質

営業CFは135.62億円で純利益38.83億円の3.49倍と高く、利益の質は良好と評価できます（営業CF/純利益>1.0）。FCFは121.19億円（営業CF135.62−投資CF▲14.43）で十分な創出力を示します。投資CFは▲14.43億円と穏やかで、設備投資は▲3.44億円に留まり、保全投資中心と見られます。運転資本は▲35.03億円とマイナスで、短期負債依存がある一方、期末の高水準現金等が潤沢なキャッシュ創出と回収タイミングの良さを示唆します。営業CFの強さが期ズレ（前受賃料や未払計上等）に依存していないかは継続点検が必要です。

配当持続性

DPUや配当金総額の開示がなく、AFFO配当性向は算出不可です。REITの性質上、分配方針は概ねFFO/AFFO連動であり、AFFO47.90億円が分配原資となります。営業CFとFCFは厚く、短期的な分配余力は確認できますが、Debt/EBITDAが高く、将来的な金利上昇・リファイ悪化時には分配性向維持のための内部留保余地が限定される可能性があります。配当性向（報告値1.2%）はデータノイズの可能性が高く参考度は低いと見ます。今後はDPUガイダンス、AFFOの安定性、LTV/金利固定比率の動向を重視します。

リスク評価

ビジネスリスク:

• NOI利益率の低さ（34.5%）による収益脆弱性
• 賃料改定・稼働率の鈍化による同一物件NOI成長の停滞
• 修繕費・共益費等のコスト上振れリスク
• 資産回転率の低さ（0.043x）に伴うROE改善の難航

財務リスク:

• 流動比率86.5%による短期流動性リスク（満期ミスマッチ）
• Debt/EBITDA 21.7倍、LTV 44.7%と高めのレバレッジ
• 金利上昇・リファイナンス条件悪化による支払利息増（支払利息6.28億円）
• 大口借入の満期集中に伴う再調達リスク

主な懸念事項:

• 利益率の縮小（営業約-460bp、純利益約-480bp）
• NOIマージンが業界ベンチマークを大幅に下回る点
• AFFOやDPUの詳細未開示により分配持続性評価が限定的
• オフバランスのコミットメント等の情報不足

投資示唆

重要ポイント:

• 売上は横ばいだが利益は二桁減、マージン縮小が顕著
• ROEは2.6%と低位、資産回転率の鈍さが主因
• 営業CFは純利益の3.49倍で短期キャッシュ創出は強い
• 流動比率<1.0、Debt/EBITDA>20倍で財務の余裕は限定的
• LTV 44.7%は許容範囲上限付近、金利感応度高い

注視すべき指標:

• DPUガイダンスとAFFO配当性向
• 同一物件ベースNOI成長率と稼働率
• 平均金利・固定/変動比率・デット満期プロファイル
• LTVとDebt/EBITDAの推移
• インタレストカバレッジの維持（>5倍）
• NOIマージンの回復度合い（>50%への改善）

セクター内ポジション: レバレッジは業界平均より高く（Debt/EBITDA>20x）、NOIマージンも業界ベンチマークを下回るため、同業REITの中では収益性・財務柔軟性の両面で慎重評価が必要なポジショニング。

免責事項

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