明和地所株式会社 2026年度 第2四半期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 589.91億円
• 営業利益: 77.07億円
• 当期純利益: 48.29億円
• 1株当たり当期純利益: 205.97円

損益計算書

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キャッシュフロー

収益性指標

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業績予想（通期）

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AI財務分析

総括

2026年度Q2の明和地所は、引渡し進捗の前倒しと採算改善を背景に大幅な増益を達成した四半期である。売上高は589.91億円で前年同期比+69.4%、営業利益は77.07億円で+185.0%、経常利益は69.90億円で+223.2%、当期純利益は48.29億円で+193.7%と大幅に伸長した。粗利益は133.64億円、粗利率は22.7%となり、販売費及び一般管理費は56.56億円（売上比9.6%）に抑制された。営業利益率は約13.1%と高水準で、経常利益率は約11.9%、純利益率は8.2%に達した。前年の詳細な利益率は未開示だが、売上成長率を大幅に上回る営業利益成長から、営業・経常・純利益率はいずれも拡大したと判断する。営業外損益は収益2.74億円に対し費用9.91億円で差引▲7.17億円とマイナスだが、営業段階の好調で吸収している。営業キャッシュフローは152.51億円と純利益の3.16倍に達し、引渡し増加に伴う棚卸資産の取り崩し・前受増などが寄与した可能性が高く、利益の現金化は良好である。総資産は1,413.47億円、うち流動資産が1,290.50億円と厚く、流動比率249%と流動性は極めて健全である。一方で短期借入金156.78億円・長期借入金506.69億円と有利子負債は計約663億円に上り、負債資本倍率は2.73倍、Debt/EBITDAは8.47倍とレバレッジは高めである。インタレストカバレッジは9.39倍と金利負担の許容度は現在良好だが、金利上昇・引渡し偏重のボラティリティには留意が必要だ。ROEは12.8%で、純利益率8.2%、総資産回転率0.417、財務レバレッジ3.73倍が牽引している。ROICは7.0%と社内・業界の目安レンジ下限ながら、引渡しのタイミング次第で改善余地がある。配当性向は約19.4%と保守的で、現時点の営業CF水準からみると配当の持続可能性は高いと評価する。なお、REIT向けのLTVやAFFO等の指標が併記されているが、同社は不動産デベロッパーであり、REITベンチマークの直接適用は適切でない点に留意が必要である。今後は引渡し計画の季節性、在庫回転、金利環境、用地取得と建築コストの動向が業績の先行指標となる。総じて、収益性とキャッシュ創出は改善し、流動性は強固だが、レバレッジの高さと非営業損益のマイナスが中期的な留意点である。

収益性分析

ROE分解: 提示値に基づくとROE(12.8%) = 純利益率(8.2%) × 総資産回転率(0.417) × 財務レバレッジ(3.73)。このうち、現在のROEを最も押し上げている要素は高い財務レバレッジと、今期改善したと見られる純利益率である。ビジネス上の背景としては、(1) 引渡し増に伴う売上規模の拡大と採算の良い案件ミックスにより粗利率が22.7%まで改善、(2) 販管費率が9.6%にとどまり営業レバレッジが効いた、(3) もっとも、営業外では金利費用が8.21億円と重く、純利益率の上振れを一部相殺している。持続性については、販管費の固定費性から売上のボリュームが維持されれば利益率は維持・改善余地がある一方、引渡し偏重の季節性による四半期ブレは避けにくい。懸念トレンドとしては、借入依存度が高いことで金利上昇局面では営業外費用が増えやすく、営業利益の伸びに対し経常・純利益の伸びが頭打ちになるリスクがある。また、（詳細未開示のため厳密比較は困難だが）今期は営業利益成長率が売上成長率を大きく上回っており、来期以降に販管費や建築コストが先行して上昇する場合にはマージンの反動が出る可能性がある。

成長性評価

売上は+69.4%と大幅増収で、引渡し件数・単価上昇の両面が寄与した公算が高い。営業利益は+185.0%と、販管費の伸びを売上の伸びが大きく上回り、営業レバレッジが顕在化した。営業外費用（主に支払利息）が9.91億円と重いが、経常段階でも+223.2%の増益と基調は強い。利益の質は、営業CF/純利益が3.16倍と極めて高く、損益の現金裏付けは十分である。売上の持続可能性は、(1) 在庫の水準・回転、(2) 受注・契約進捗、(3) 金利と住宅需要、(4) 建築コストの動向が鍵。足元のマージン改善は案件ミックスとスケールメリットに依存している可能性があるため、用地取得の質と原価管理の継続が前提となる。見通し面では、レバレッジが高く金利感応度が大きい一方、流動性が厚く、引渡し計画が予定通り進めば増益基調を維持できる。非営業損益のマイナス縮小（借入構成の最適化、固定金利化等）が純利益の下支え要因となる。

財務健全性

健全性評価: 流動比率249%・当座比率249%で短期支払能力は非常に強い。総資産1,413.47億円に対し負債1,034.96億円、純資産378.51億円で、D/E2.73倍とレバレッジは警戒域。短期借入金156.78億円に対し現金預金280.09億円を保有し短期流動性のクッションは十分。満期ミスマッチは限定的だが、長期借入金506.69億円のリファイナンス条件管理が重要。オフバランス債務は未記載のため不明。

キャッシュフロー品質

品質評価: 営業CFは152.51億円で純利益比3.16倍と高品質。投資CF未記載のため厳密なFCFは算出不可だが、設備投資は4.09億円と軽微で、営業CFで配当・投資を十分賄える余力あり。運転資本の変動（在庫減・前受増）が寄与した可能性が高く、四半期ボラティリティには留意。財務CFは▲93.59億円で、借入返済や株主還元によるアウトフローと推察。

配当持続性

配当性向は約19.4%と保守的で、営業CFの厚さから当面の持続可能性は高い。FCFカバレッジは投資CF未記載で算出不能だが、借入返済と金利負担のバッファ確保を優先しつつ、配当継続は可能と評価。将来の金利上昇や用地投資の前倒しが生じた場合は、自己株買いより配当を優先する等の柔軟な資本配分が望ましい。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 住宅・分譲市場のサイクル変動（需要減退・価格下落）
• 建築コスト・用地取得価格の上昇による粗利圧迫
• 引渡しの季節性・案件集中による四半期業績のボラティリティ
• 販売スピード低下による在庫滞留・値引きリスク
• サプライチェーン（施工会社・資材）の遅延リスク

財務リスク:

• 負債資本倍率2.73倍およびDebt/EBITDA8.47倍にみる高レバレッジ
• 金利上昇局面での支払利息増加（営業外費用の拡大）
• 借入れの満期集中・リファイナンス条件悪化リスク
• 担保評価の変動（地価・物件価格下落）による融資条件影響

主な懸念事項:

• 非営業損益が▲7.17億円と一貫してマイナスで、純利益率の頭打ち要因
• 投資CFおよび配当金支払額の未記載により、FCFおよび株主還元実績の精緻評価が困難
• 在庫（棚卸資産）の残高・回転日数の未開示でキャッシュ創出の持続性判断が限定的

投資示唆

重要ポイント:

• 大幅増収増益で営業利益率約13.1%、純利益率8.2%まで改善
• 営業CF/純利益3.16倍と利益の現金化が良好
• 流動比率249%と高流動性だが、D/E2.73倍・Debt/EBITDA8.47倍でレバレッジは高い
• 営業外費用（利息）負担が純利益の上振れ余地を抑制
• ROE12.8%、ROIC7.0%と資本効率は目標レンジに到達
• REIT向け指標の直接適用は不適切であり、同社の評価はデベロッパー指標で行うべき

注視すべき指標:

• 受注・契約残（バックログ）と引渡し計画の進捗
• 棚卸資産残高・回転日数（在庫の質）
• 平均借入金利と固定/変動の構成、借入満期プロファイル
• 建築コスト指数と粗利率（案件ミックス）
• 営業外損益の推移（利息・その他）
• ROICとプロジェクト別IRRの維持動向

セクター内ポジション: 同業国内中堅デベロッパーと比較して、流動性は上位、水準以上のROE/ROICを確保。一方で負債依存度は高めで、金利環境の変化に対する感応度は同業平均より高い。

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