東京建物株式会社 2026年度 第1四半期 決算

クイックビュー

Executive Summary

2026年度第1四半期決算は、売上高986.2億円（前年比-280.5億円 -22.1%）、営業利益126.5億円（同-110.6億円 -46.7%）、経常利益92.5億円（同-113.4億円 -55.1%）、親会社株主に帰属する当期純利益59.1億円（同-86.8億円 -59.5%）と全段階で大幅な減収減益となった。主因は住宅事業における引渡し件数の大幅減少と金利負担の増加で、営業利益率は12.8%（前年18.7%から-5.9pt）、純利益率は6.0%（前年11.5%から-5.5pt）と収益性が大きく低下した。一方で主力のビル事業は前年比+41.2%増収、営業利益率20.5%を維持し下支え役となった。通期業績予想は据え置きだが、第1四半期の進捗率は売上18.8%、営業利益12.6%、純利益9.4%と低位で、住宅事業の引渡しが下期に偏重する前提となっている。

業績変動要因

【売上高】売上高986.2億円（前年比-22.1%）の減収は、セグメント別では住宅事業の大幅減が主因となった。ビル事業（商業用不動産）は529.1億円（+41.2%）と堅調に拡大し、全体の53.7%を占める主力事業として成長を継続した。賃貸収入の安定拡大と開発物件の竣工寄与が増収を牽引した。一方、住宅事業は250.9億円（-64.9%）と急減し、マンション等の引渡し戸数減少と期ズレが売上を大きく押し下げた。アセットサービス事業は152.9億円（+25.8%）と増収だが、その他事業を含めても住宅の落込みをカバーできなかった。売上構成はビル事業53.7%、住宅事業25.4%、アセットサービス事業15.5%、その他5.4%となり、ビル事業への依存度が高まっている。

【損益】営業利益は126.5億円（-46.7%）と減収率を上回る減益となった。ビル事業の営業利益は108.3億円（+15.2%、利益率20.5%）と高い収益性を維持したが、住宅事業は28.4億円（-80.6%、利益率11.3%）と大幅減益、アセットサービス事業も20.4億円（-17.0%、利益率13.4%）と減益となり、全体の利益を圧迫した。販管費は113.4億円で売上高販管費率は11.5%（前年10.4%から+1.1pt）と上昇し、営業レバレッジが逆回転した。営業外収益は受取配当金11.0億円、為替差益3.4億円等で19.5億円だったが、営業外費用は支払利息41.1億円（前年27.0億円から+52.0%）、為替差損16.2億円が重く53.4億円に膨らみ、経常利益は92.5億円（-55.1%）へ一段と悪化した。金利負担の増加は長期借入金の増加（前年比+784.0億円）に伴うもので、支払利息の営業利益に対する比率は32.5%と高水準となった。特別損益は投資有価証券売却益4.8億円等の特別利益5.0億円に対し、減損損失0.2億円、固定資産除却損0.6億円の特別損失0.8億円で純額4.2億円のプラスだが影響は軽微。税引前利益96.7億円から税金等37.6億円（実効税率38.9%）を控除し、親会社株主に帰属する当期純利益は59.1億円（-59.5%）となった。結論として、住宅事業の引渡し減少と金利負担増により減収減益となった。

セグメント別分析

ビル事業（商業用不動産）は売上高529.1億円（前年比+41.2%）、営業利益108.3億円（+15.2%）、利益率20.5%で、グループ利益の中核を担った。賃貸オフィス・商業施設の稼働率維持と新規物件の寄与が増収増益を牽引し、高い収益性を維持した。住宅事業は売上高250.9億円（-64.9%）、営業利益28.4億円（-80.6%）、利益率11.3%と大幅な減収減益となった。マンション等の引渡し戸数が大きく減少し、期ズレと物件ミックスの影響が顕著に表れた。アセットサービス事業は売上高152.9億円（+25.8%）と増収を確保したが、営業利益は20.4億円（-17.0%）、利益率13.4%と採算性が悪化した。その他事業は売上高53.2億円（-4.5%）、営業利益3.5億円（-49.1%）、利益率6.6%と小規模ながら減益となった。利益構成比はビル事業85.6%、住宅事業22.5%、アセットサービス事業16.1%、その他2.8%（調整前）で、ビル事業への依存度が極めて高い。

主要財務指標

【収益性】営業利益率は12.8%（前年18.7%から-5.9pt）と大幅に低下し、販管費率の上昇（11.5%、前年10.4%から+1.1pt）と売上構成の変化が影響した。経常利益率は9.4%（前年16.3%から-6.9pt）で、支払利息41.1億円が営業利益の32.5%に達し金利負担が重い。純利益率は6.0%（前年11.5%から-5.5pt）で、高い実効税率38.9%も利益率を圧迫した。ROEは1.0%（年率換算約4.0%）と低位で、資本効率の低迷が顕著となった。【キャッシュ品質】インタレストカバレッジは営業利益÷支払利息で3.08倍と、金利負担に対する利益創出力はボーダーライン上の水準にある。営業外収益19.5億円は売上高対比2.0%で、受取配当金や為替差益が寄与したが、営業外費用53.4億円（売上高対比5.4%）が上回り、経常段階での目減りが大きい。【投資効率】総資産回転率は年率換算で約0.165回転（四半期実績から推計）と低位で、不動産デベロッパー特有の資産集約型ビジネスモデルを反映している。【財務健全性】自己資本比率は25.3%（前年26.6%から-1.3pt）で、総資産2.39兆円に対し純資産6,036億円と安定した資本基盤を維持している。D/Eレシオは有利子負債1兆1,168億円÷純資産6,036億円で1.85倍、流動比率は流動資産8,400億円÷流動負債2,270億円で370%と短期流動性は極めて厚い。長期借入金は1兆517億円（前年比+8.1%）、社債は2,950億円で、LTV（有利子負債÷総資産）は約46.8%と中庸な水準にある。

キャッシュフロー分析

営業外収支では、受取配当金11.0億円、受取利息2.1億円、為替差益3.4億円等の収益19.5億円に対し、支払利息41.1億円、為替差損16.2億円を含む営業外費用53.4億円が上回り、営業利益126.5億円から経常利益92.5億円への段階で-34.0億円（-26.9%）の目減りが生じた。支払利息の増加は長期借入金が前年比+784.0億円増加したことに伴うもので、金利上昇局面での資金調達コスト増が収益を圧迫している。特別損益は投資有価証券売却益4.8億円の一時的プラスがあったものの、固定資産除却損0.6億円、減損損失0.2億円を差引き純額4.2億円と軽微な水準にとどまり、利益は概ね経常的要因で形成されている。税引前利益96.7億円に対し法人税等37.6億円（実効税率38.9%）が控除され、親会社株主に帰属する当期純利益は59.1億円となった。包括利益は123.6億円と純利益を上回り、その他包括利益64.5億円（為替換算調整額28.8億円、有価証券評価差額金30.5億円、持分法適用会社持分5.9億円等）が資本を補強した。現金及び預金は前年比-348.0億円の1,174.9億円に減少したが、短期借入金708.6億円に対し現金カバレッジは1.66倍と十分な短期流動性を確保している。

収益の質

収益は主として経常的事業活動から生じており、一時的要因の歪みは限定的である。特別利益5.0億円（投資有価証券売却益4.8億円等）は税引前利益96.7億円の5.2%にとどまり、特別損失0.8億円も軽微で、収益構造に大きな歪みはない。営業外収益19.5億円は売上高の2.0%で、内訳は受取配当金11.0億円、為替差益3.4億円、受取利息2.1億円等が中心であり、いずれも継続的に発生しうる項目である。一方、営業外費用53.4億円（売上高対比5.4%）は支払利息41.1億円、為替差損16.2億円が大半を占め、金利負担と為替変動が利益を圧迫する構造となっている。経常利益92.5億円から純利益59.1億円への減少率は-36.1%で、主因は実効税率38.9%の高い税負担にある。営業利益と純利益の乖離（営業126.5億円→純59.1億円、-53.3%）は金利費用と税金の構造的要因に起因し、本業収益力の減少以上に外部環境の影響が大きい。包括利益123.6億円が純利益59.1億円を上回る点は、有価証券評価差額や為替換算調整等の評価性収益が資本面でクッションとなっていることを示すが、キャッシュ創出力の代替にはならない。

業績予想・ガイダンス

通期業績予想は売上高5,240.0億円、営業利益1,000.0億円（前年比+4.4%）、経常利益805.0億円（+3.0%）、親会社株主に帰属する当期純利益630.0億円で据え置かれている。第1四半期の進捗率は売上高18.8%（標準的な25%に対し-6.2pt）、営業利益12.6%（-12.4pt）、純利益9.4%（-15.6pt）と全項目で低位にとどまった。この低進捗は住宅事業の引渡しが下期に偏重する計画に基づくもので、第2四半期以降にマンション等の大型案件が集中計上される前提となっている。通期営業利益予想1,000.0億円に対し第1四半期実績126.5億円は12.6%の進捗だが、ビル事業の賃貸収入は通年で安定寄与が見込まれ、住宅事業の下期回復が実現すれば通期達成は可能な水準にある。配当予想は年間61.0円（中間・期末各30.5円相当）で、予想EPS303.44円に対する配当性向は約20%と保守的に設定されている。

株主還元

期末配当予想は通期61.0円で、予想EPS303.44円に対する配当性向は約20%となる。第1四半期実績EPS27.54円をベースに年率換算すると約110円相当となり、通期予想EPS303.44円に対しては保守的な見積もりとなっている。配当政策は利益水準に連動しつつも、下限を意識した安定配当を志向していると推察される。自社株買いの実施や総還元性向に関する開示はなく、株主還元は配当のみで実施されている。第1四半期の低い利益進捗にもかかわらず配当予想が据え置かれている点は、下期の住宅引渡し回復と賃貸事業の安定収益により十分な配当原資が確保できる見通しを反映している。高いレバレッジと金利負担増の環境下でも、配当性向20%の保守的設定により配当の持続性は相応に確保されている。

リスク要因

1. 住宅事業の引渡しタイミングリスク: 第1四半期は住宅売上が前年比-64.9%と急減し、営業利益も-80.6%の大幅減益となった。通期計画は下期に引渡しが集中する前提だが、工事遅延や販売不振が生じた場合、売上・利益の未達リスクが顕在化する。販売用不動産3,104億円、建設仮勘定（仕掛）779億円の在庫を抱え、回転率の鈍化は減損リスクにもつながる。

2. 金利上昇リスク: 長期借入金1兆517億円、社債2,950億円の有利子負債残高に対し、支払利息は前年比+52.0%の41.1億円に増加した。営業利益に対する支払利息比率は32.5%と高水準で、インタレストカバレッジは3.08倍とボーダーライン上にある。金利の追加上昇局面では利払負担が一段と増加し、純利益が大きく圧迫される。

3. ビル事業集中リスク: 営業利益の85.6%をビル事業が占め、オフィス市況の悪化や空室率上昇が収益全体に与える影響が大きい。有形固定資産1兆930億円、うち土地7,012億円、建物等5,052億円と資産の大半が賃貸用不動産で、市況の下振れ時にはNOI低下と資産価値毀損の両面でリスクが顕在化する。

業種ベンチマーク（参考・当社調べ）

収益性・リターン

業種比較データが限定的だが、不動産デベロッパーとして二桁の営業利益率は相応の水準にある。

成長性・資本効率

第1四半期は住宅引渡しの期ズレにより大幅な減収となったが、通期では回復が見込まれる。

※出所: 当社集計

決算上の注目ポイント

1. 第1四半期は住宅事業の引渡し減少と金利負担増により大幅な減収減益となったが、主力のビル事業は前年比+41.2%増収、利益率20.5%を維持し収益基盤の底堅さを示した。通期業績予想は据え置きで、進捗率は低位だが下期の住宅引渡し集中と賃貸の安定寄与により達成可能な水準にあり、下期の計上動向が焦点となる。

2. 金利負担は支払利息が前年比+52.0%の41.1億円に増加し、営業利益の32.5%を占める水準に達した。インタレストカバレッジは3.08倍とボーダーライン上にあり、金利環境の変化が収益に与える影響は大きい。一方で、D/Eレシオ1.85倍、流動比率370%、LTV46.8%と財務安全性は中庸な水準を保っており、短期的な流動性リスクは限定的である。長期借入金の増加は開発投資の継続を示し、将来の賃貸収益拡大につながるが、稼働までのタイムラグと金利負担の増加を伴う点に留意が必要である。

3. 配当は通期61円（配当性向約20%）で保守的に設定され、利益変動に対する耐性がある。ROE1.0%（年率換算約4.0%）と資本効率は低位だが、これは不動産開発の性質上プロジェクト収益の実現に時間を要するためであり、下期の住宅引渡しと賃貸資産の稼働拡大により改善が期待される。ビル事業への依存度が高まっており、オフィス市況や空室率の動向が業績の安定性を左右する構造となっている点は継続的なモニタリングが必要である。

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本レポートはXBRL決算短信データをAIが分析して自動生成した決算解析資料です。特定銘柄への投資を推奨するものではありません。業種ベンチマークは公開決算データを基に当社が集計した参考情報です。投資判断はご自身の責任において、必要に応じて専門家にご相談の上、行ってください。