三井不動産株式会社 2026年度 第2四半期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 13,534.20億円
• 営業利益: 2,187.80億円
• 当期純利益: 1,439.26億円
• 1株当たり当期純利益: 54.88円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

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AI財務分析

総括

2026年度Q2の三井不動産は、売上高+16.4%、営業利益+29.1%、当期純利益+72.3%と二桁増益で、利益率の改善が際立つ強い四半期となりました。売上高は13,534.2億円に拡大し、営業利益は2,187.8億円、経常利益は1,835.9億円と増勢を維持しました。営業利益率は16.2%（=2,187.8/13,534.2）で、前年の約14.6%から約+159bp改善しています。純利益率は11.2%（=1,521.5/13,534.2）で、前年の約7.6%から約+365bpの大幅改善です。営業外収益は96.9億円（うち受取配当金42.0億円、受取利息17.9億円）と寄与は限定的で、改善の主因はコア利益（営業利益）の伸長です。一方、営業外費用は448.8億円、支払利息は388.3億円と依然として金利コストの重さが確認できます。インタレストカバレッジは5.63倍で強固域（>5倍）に復帰しています。貸借対照表では総資産98,380.4億円、純資産33,389.8億円、負債合計64,990.6億円で、負債資本倍率は1.95倍と、上限に近いが管理可能な水準です。流動比率は195.9%と健全で、短期の支払能力に懸念は限定的です。もっとも、営業キャッシュフローは-855.3億円と赤字で、営業CF/純利益は-0.56倍と収益品質に警戒シグナルが出ています。開発投資・用地取得・在庫増による運転資本の逆回転が主因とみられ、利益の現金化タイミングにズレがある可能性が高いです。EBITDAは2,926.0億円、EBITDAマージンは21.6%と収益力は底堅い一方、Debt/EBITDAは10.65倍と高水準でレバレッジの高さは引き続き意識されます。ROEは4.6%（デュポン分解：純利益率11.2%×総資産回転率0.138×レバレッジ2.95倍）で、利益率改善が牽引するも資産回転の低さが総合収益性を抑えています。ROICは2.1%と目標レンジ（7–8%以上）を大きく下回り、資本効率の課題が継続しています。包括利益は1,244.5億円と当期純利益を下回り、その他包括損益のマイナス影響（評価換差等）も示唆されます。配当性向は56.7%と上限近辺で、現状の利益水準なら許容範囲ですが、FCFや営業CFが弱い局面では資産売却や負債増に依存しやすい点に留意が必要です。総じて、利益率と利益規模の改善は評価できるものの、キャッシュフローの弱さと高レバレッジ、ROICの低さが今後の課題です。今後は引渡し計画の消化、在庫回転の改善、資産リサイクル（ノンコア売却）によるレバレッジ低下とCF正常化が持続的成長の鍵となります。なお、商社特有の持分法利益やROICベンチマークは参考にならない部分があり、本分析では不動産デベロッパーの実態に即して評価しています。

収益性分析

デュポン分析（ROE=4.6%）の分解は、ROE=純利益率（11.2%）×総資産回転率（0.138）×財務レバレッジ（2.95倍）です。期中で最も改善が大きいのは純利益率で、営業利益の伸長（+29.1%）により営業利益率が約+159bp上昇し、純利益率も約+365bp改善しました。総資産回転率は0.138と資産規模に対し売上効率は低めで、前年からの大幅な改善は限定的と推定されます（売上は+16.4%だが総資産は大型投資の積み上がりで高水準を維持）。レバレッジは2.95倍で大きな変動は見られず、ROE改善への寄与は限定的です。利益率改善のビジネス要因として、引渡し進捗や賃料増、稼働率改善、コストコントロール（販管費の伸び抑制）などが考えられますが、販管費明細が未記載のため精査は困難です。純利益率の改善は、構造的な賃貸事業の拡大や高採算案件の引渡しによるものなら持続性が高い一方、期ずれによる一時的なミックス改善であれば反動に注意が必要です。警戒すべきトレンドとして、売上+16.4%に対し販管費実額は1,322.1億円で詳細内訳不明、売上総利益未記載のため粗利と販管費のギャップ管理の可視性が低い点が挙げられます。営業外では支払利息388.3億円が重く、金利上昇局面では純利益率の頭打ちリスクがあります。

成長性評価

売上の伸び（+16.4%）は引渡し進捗と賃貸セグメントの積み上がりが牽引したとみられ、営業利益+29.1%とオペレーティングレバレッジが効いています。営業利益率は16.2%と前年から約+159bp改善、純利益率も11.2%と同+365bp改善しました。EBITDAは2,926.0億円、EBITDAマージン21.6%で、コア収益力は強化されています。一方、営業CFは-855.3億円とマイナスで、成長投資・用地取得・建設仮勘定や請負前受・引渡し時期のずれ等による運転資本逆回転が示唆され、成長の現金化タイミングにラグがあります。AFFO/FFOは2,259.7億円の提示があるものの、REIT指標であり連結全体との整合に留意が必要です。持分法投資利益は未記載で、利益構成の精密な分解は困難です。今後の見通しでは、(1) 引渡し計画消化と在庫回転の正常化、(2) 賃料改定・稼働率上昇、(3) ノンコア資産売却による資本回転の加速が成長の質を高めるカタリストとなります。逆風としては、金利上昇による資金コスト増、キャップレート拡大による評価損圧力、建設コスト高がマージンを圧迫する可能性があります。

財務健全性

流動比率は195.9%、当座比率も195.9%と流動性は健全域で、短期債務16,063.5億円に対し流動資産31,467.6億円で満期ミスマッチの顕在化リスクは限定的です。短期借入金6,766.3億円に対し現金1,598.3億円と現金単独ではカバー不足ですが、未収入金や在庫の流動化を通じた補填が前提となります。負債資本倍率は1.95倍で、2.0倍の警戒ライン直下に位置し慎重な資本政策が求められます。長期借入金24,380.8億円と固定負債48,927.1億円の比率が高く、金利・満期管理の重要性が高い局面です。インタレストカバレッジは5.63倍と強固ですが、支払利息388.3億円が継続的に利益を圧迫しています。オフバランス債務の情報は未記載で、SPCやリース等の潜在債務は評価不能です。自己資本比率は未算出だが、総資産98,380.4億円、純資産33,389.8億円から概算約34%程度とみられ、一定の耐性があります。

キャッシュフロー品質

営業CF/純利益は-0.56倍（-855.3/1,521.5）で品質面の警告シグナル（<0.8）に該当します。要因は運転資本の逆回転（開発用地取得・仕掛・前払の増加、売上計上と入金時期のズレ）による一時的圧迫の可能性が高いです。投資CF・設備投資・配当支払は未記載のためFCFの全体像は不明ですが、財務CFは+1,596.8億円と資金調達でカバーしており、自己資金ではなく外部負債に依存した成長局面であることが示唆されます。運転資本操作の兆候として、利益拡大にもかかわらず営業CFが赤字というミスマッチがあり、在庫・未成工事支出の積み上がりの可能性を注視すべきです。AFFO/FFO（2,259.7億円）の提示はあるものの、連結REIT/不動産セグメント指標で、会社区分との整合性検証が必要です。

配当持続性

配当性向は56.7%とベンチマーク上限近辺で、一見許容範囲ですが、営業CFが赤字である点は持続可能性に慎重姿勢を要します。FCFと配当金総額が未記載のため厳密なカバレッジ検証は不可ですが、現状は外部調達（財務CF+1,596.8億円）や資産売却での補填が前提になりやすい局面です。今後の安定配当には、(1) 引渡しキャッシュ化の前倒し、(2) ノンコア資産売却によるCF創出、(3) レバレッジコントロールが重要です。配当方針の継続性は利益水準の持続とCF正常化次第であり、AFFOの安定性が高ければ一定の下支えとなる可能性があります。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 開発案件の引渡し時期ずれによる収益・CFのボラティリティ
• 賃料改定・稼働率の停滞による賃貸事業の収益鈍化
• 建設コスト上昇によるプロジェクト採算悪化
• 不動産価格下落・キャップレート上昇による評価損・売却益減少
• 海外事業・為替変動による収益変動（投資有価証券14,131.8億円の評価影響含む）

財務リスク:

• 営業CF赤字（-855.3億円）持続による外部調達依存
• 高レバレッジ（Debt/EBITDA 10.65倍、負債資本倍率1.95倍）による金利感応度上昇
• 支払利息増（388.3億円）による純利益率圧迫
• 短期借入金6,766.3億円のロールオーバー・流動化資産依存リスク
• 評価損・OCI悪化による純資産の変動（包括利益が純利益を下回る）

主な懸念事項:

• ROIC 2.1%と資本コストを大幅に下回る資本効率の低さ
• 営業CF/純利益-0.56倍の収益品質問題
• Debt/EBITDA 10.65倍と高水準のレバレッジ
• 売上総利益・販管費内訳未記載によるコスト構造の可視性不足
• オフバランス債務・保証の開示不足によるリスク評価の不確実性

投資示唆

重要ポイント:

• 売上・営業利益ともに強い増勢で、営業・純利益率がそれぞれ約+159bp、+365bp改善
• インタレストカバレッジ5.63倍と利益耐性は改善
• 営業CFは-855.3億円で収益の現金化にラグ、成長投資に伴う運転資本逆回転の可能性
• レバレッジは高水準（負債資本倍率1.95倍、Debt/EBITDA 10.65倍）で金利感応度が高い
• ROIC 2.1%と資本効率の改善が最重要課題

注視すべき指標:

• 引渡し計画と在庫回転期間（開発在庫・仕掛の推移）
• 営業CFとFCF（資産売却収入・新規投資のバランス）
• インタレストカバレッジと平均調達金利
• 賃料改定率・稼働率・NOI成長
• 資産リサイクル実績（ノンコア売却額）と純有利子負債/EBITDA
• ROIC（セグメント別）とWACC差

セクター内ポジション: 国内大手デベロッパーと比べて、利益率とEBITDAマージンは良好だが、ROE/ROICは低位でレバレッジは高め、キャッシュフローの安定性が相対的な課題。

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