ケイアイスター不動産株式会社 2026年度 第2四半期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 1,811.90億円
• 営業利益: 112.46億円
• 当期純利益: 69.53億円
• 1株当たり当期純利益: 409.28円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

前年同期比

株式情報

配当情報

セグメント情報

業績予想（通期）

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AI財務分析

総括

2026年度Q2のケイアイスター不動産は、売上・利益ともに大幅増で好調、特に営業利益が+60.8%と高い伸びを示しました。売上高は1,811.9億円で前年同期比+20.0%、営業利益は112.5億円で同+60.8%、経常利益は103.8億円で同+71.6%、当期純利益は63.4億円で同+73.9%と、ボトムラインまで強い伸びです。営業利益率は6.2%（112.46/1,811.90）まで改善し、前年の約4.6%（推計）から約+158bp拡大しました。純利益率も3.5%に改善し、前年の約2.4%（推計）から約+109bpの拡大とみられます。粗利率は13.8%で、資材・建築コストの高止まり下でも販売価格転嫁とミックス改善が進んだ可能性があります。販管費率は7.6%（137.46/1,811.90）に抑制され、固定費の希薄化が営業レバレッジを押し上げました。非営業では受取利息3.59億円がある一方、支払利息16.43億円を中心に営業外費用21.48億円が利益を圧迫し、ネットで営業外損益は▲8.67億円です。ROEは8.6%（純利益率3.5%×総資産回転率0.578×レバレッジ4.23倍）で、資産回転と高レバレッジが寄与しています。インタレストカバレッジは6.84倍と目安>5倍を上回り、金利負担は現時点で利益で十分カバーできています。一方で営業キャッシュフローが▲253.7億円と大幅マイナスで、純利益に対する営業CF倍率は▲4.0倍と品質面で大きな懸念が残ります。短期借入金1,119億円に依存しつつ運転資本（棚卸資産等）を積み上げている公算が高く、金利・需給反転時の流動性リスクに留意が必要です。流動比率は172.6%と健全で、現金600億円を確保しているものの、D/Eは3.23倍と高レバレッジです。ROICは4.0%にとどまり、資本コストを十分に上回っていない可能性があるため、投下資本の回収力改善が重要課題です。なお、提示データに含まれるREIT指標（LTV、Debt/EBITDAなど）は本企業の事業形態（住宅分譲・開発）には直接適用しにくく、参考値としてのみ扱うべきです。今後は販売・引渡し進捗と在庫回転の改善、金利環境・住宅需要の持続性、そして借入依存の低減が質的改善の鍵となります。総じて、P/Lは好調、B/Sはレバレッジ高、CFは弱いという非対称な構図で、販売消化と資産回転のモニタリングが最優先のテーマです。

収益性分析

ROEは8.6%で、分解は純利益率3.5%×総資産回転率0.578×財務レバレッジ4.23倍。期中の改善は主に営業利益率の拡大（約+158bp）による純利益率の改善がドライバーで、販管費率の希薄化と粗利維持が効いたとみられます。総資産回転率0.578は在庫積み上がり局面としては良好ではあるものの、売上成長が先行したタイミングの一時的押し上げの可能性もあります。財務レバレッジ4.23倍はROEを押し上げる一方、金利上昇や販売鈍化に対する脆弱性を高めます。非営業損益はネット▲8.67億円で、支払利息増が純利益率の更なる改善を抑制。持続性の観点では、販管費率のコントロールは継続可能とみられる一方、粗利率は資材コストや販売価格の競争環境に左右されやすく、一部は循環的。一方で販管費成長率（絶対額137.46億円、売上比率7.6%）は売上成長（+20%）より抑え込めており、現局面では正の営業レバレッジが働いています。今後のROE持続には、在庫回転の引き上げによる総資産回転率の強化と、レバレッジの最適化が必要です。

成長性評価

売上高は+20.0%、営業利益は+60.8%、純利益は+73.9%と、数量・単価ともに追い風があった可能性が高い成長です。営業利益率が6.2%まで上昇したことから、価格転嫁・商品ミックス・固定費希薄化の寄与が示唆されます。営業外では金利負担が増す中での成長であり、基礎的な販売力の強化が進んでいる印象です。もっとも、営業CFは▲253.7億円と大幅マイナスで、売上計上に対しキャッシュの伴わない成長（在庫や用地先行投資）が示唆され、短期的に外部資金への依存が高まっています。成長の持続性は、引渡し消化のテンポ（在庫回転）と新規着工・契約の受注状況、住宅ローン金利や需給環境に左右されます。見通しとしては、販管費のコントロール継続で営業利益率5–6%台の維持余地はある一方、金利環境の変化が需要と金融費用双方に影響しうる点が主要リスクです。

財務健全性

流動比率172.6%、当座比率172.6%で短期流動性は一見良好。現金600.0億円を保有し、流動負債1,713.5億円に対する緩衝材がありますが、短期借入金1,119.0億円への依存は高いです。負債資本倍率（D/E）3.23倍は警戒水準超（>2.0）で、利上げや販売鈍化時の財務余力を圧迫します。インタレストカバレッジ6.84倍は当面の金利支払耐性を示すものの、Debt/EBITDA約15.3倍と高レバレッジで、継続的なデレバレッジが望まれます。満期ミスマッチは、短期負債（1,119億円）対流動資産（2,958億円）では大きなギャップはないものの、流動資産の多くが棚卸資産である点は換金性に関するリスク要因です。オフバランス債務の情報は未記載のため評価不能です。

キャッシュフロー品質

営業CF/純利益比率は▲4.00倍で、品質面に明確な問題シグナル。主因は在庫・用地への投資拡大など運転資本の増勢とみられ、売上計上に対するキャッシュのタイムラグが大きい状態です。設備投資は▲2.84億円と軽微で、キャッシュアウトの中心は運転資本です。財務CFは+141.7億円で負の営業CFを一部補填しており、外部資金に依存する形で成長を賄っています。運転資本操作の兆候として、引渡し前在庫の積み上がりが示唆され、四半期後半の引渡し集中での反転がなければCF赤字が継続するリスクがあります。FCFは投資CF未記載のため公式には算出不能ですが、営業CFベースでは配当・借入返済の内部資金賄いは難しい水準です。

配当持続性

配当性向は37.8%とP/L上は健全レンジに収まりますが、営業CFが大幅マイナスでFCFカバレッジは評価不能（データ未記載）かつ実質的には弱いとみられます。現状では配当財源は利益と外部資金の併用に依存する可能性があり、在庫消化が進むまでの期間は配当の成長余地は限定的となり得ます。配当方針の持続性は、在庫回転改善とデレバレッジの進捗に連動して評価すべきです。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 住宅需要変動（景況感・人口動態・政策の影響）
• 建築資材・人件費の高止まりによる粗利圧迫
• 販売価格競争激化に伴う値引き圧力
• 在庫消化の遅延による回転低下

財務リスク:

• 高レバレッジ（D/E 3.23倍、Debt/EBITDA約15.3倍）に伴う金利・再調達リスク
• 短期借入金依存（1,119億円）による満期リファイナンスリスク
• 営業CFの大幅マイナス（▲253.7億円）継続リスク
• 担保評価（地価・物件価値）変動リスク

主な懸念事項:

• 営業CF/純利益▲4.0倍の収益品質の弱さ
• ROIC 4.0%と投下資本効率の低さ
• 営業外費用（支払利息16.43億円）の増加傾向
• 需要軟化時の在庫評価損・値引きリスク

投資示唆

重要ポイント:

• P/Lは強含みで営業・純利益率が大幅改善（営業+約158bp、純利+約109bp）。
• 営業CFは大幅マイナスで、成長を外部資金に依存する局面。
• レバレッジ高（D/E 3.23倍、Debt/EBITDA約15.3倍）で金利・需要変動に脆弱。
• ROE 8.6%はレバレッジ寄与が大きく、ROIC 4.0%の底上げがテーマ。
• 販管費率7.6%とコストコントロールは効いており、当面の営業利益率は維持余地。

注視すべき指標:

• 在庫回転日数・完成在庫水準
• 受注残高・契約率・引渡し件数の四半期推移
• 営業CF/純利益比・在庫増減による運転資本フロー
• 金利負担（支払利息）とインタレストカバレッジ
• Debt/EBITDAとD/Eのトレンド（デレバ進捗）
• 粗利率と価格転嫁の持続性

セクター内ポジション: 同業ディベロッパーと比べ、利益成長は上位、利益率は中位、キャッシュフロー品質とレバレッジは下位。需要と金利に対する感応度が高いポジション。

免責事項

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