トーセイ・リート投資法人 2025年度 通期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 37.27億円
• 営業利益: 17.96億円
• 当期純利益: 14.58億円
• 1口当たり当期純利益 (EPU): 3,875.00円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

前年同期比

投資口情報

業績予想（通期）

注意事項

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AI財務分析

総括

2025年度Q4のＲ－トーセイ・リートは、売上高・利益ともに小幅ながら増加し、安定成長と堅調なキャッシュ創出を示しました。売上高は37.27億円で前年同期比+0.9%、営業利益は17.96億円で+2.0%とトップライン・ボトムラインがそろって拡大しました。営業利益率（≒NOIマージン）は48.2%と推計され、前年の約47.7%から約+50bp改善しました。純利益は14.58億円（+1.6%）で、純利益率は39.1%と前年の約38.9%から約+20bp上昇しています。インタレストカバレッジは7.79倍と良好で、金利負担を十分にカバーする収益力を維持しています。営業外費用は3.32億円で、うち支払利息は2.31億円と把握でき、残余の費用も限定的にとどまっています。営業CFは20.77億円で純利益14.58億円を上回り、営業CF/純利益は1.42倍と利益の現金化は良好です。フリーCFは6.24億円とプラスで、投資CF（-14.53億円）を自前の営業CFで賄い、財務CF（-9.07億円）と合わせても期末現金残高83.87億円を確保しています。貸借対照表では総資産907.93億円、負債471.03億円、純資産430.31億円で、LTVは39.9%とREITベンチマークのレンジ（30–45%）に収まりバランス型です。一方で、Debt/EBITDAは15.95倍と高水準で、業界ベンチマーク（<6.0倍）比ではレバレッジ・リスクが示唆されます。流動比率は105%と100%をわずかに上回る程度で、短期資金面はタイトですが直近はギリギリの許容範囲にあります。NOIマージンは48.2%と50%を下回り、コスト構造または稼働率・賃料ミックス面での効率改善余地が残ります。税負担は実効税率0.1%とJ-REITのパススルー構造を反映し、税後利益の目減りは最小限です。デュポン分解による推計ROEは約3.4%で、純利益率の小幅改善が寄与した一方、REIT特有の低い総資産回転率（0.041）がROEの抑制要因です。配当情報はXBRL未記載で分配方針の定量評価に制約があるものの、AFFOは19.31億円と安定し、分配余力の基盤は確保されていると見られます。総じて、軽微な増収増益、CFの健全性、LTVの適正水準がポジティブな一方、Debt/EBITDAの高さとNOIマージンの50%割れは改善に向けた優先課題です。今後は金利上昇耐性（借入金利の固定・ヘッジ比率、満期プロファイル）と、賃料改定・稼働率改善によるNOIマージン引き上げが中期の鍵となります。

収益性分析

ROEはデュポン分解で、純利益率39.1% × 総資産回転率0.041 × 財務レバレッジ2.11倍 ≈ 3.4%と推計されます。変動寄与が最も大きいのは純利益率で、営業利益+2.0%が牽引し営業利益率（≒NOIマージン）が約+50bp改善、純利益率も約+20bp改善しました。ビジネス上の背景としては、賃料収入の安定推移と金利費用のコントロール（インタレストカバレッジ7.79倍）が純利益率の改善に寄与したと解釈できます。一方、総資産回転率0.041はREITの資産重厚モデルの特性で構造的に低く、短期での大幅な改善余地は限定的です。これらの変化の持続可能性は、テナント稼働と賃料改定力の継続、ならびに調達金利の安定に依存し、マージン改善のテンポは緩やかな継続が妥当と見ます。注意点として、NOIマージンは依然48.2%で業界ベンチマーク（>60%）を下回っており、物件構成（用途・立地）や修繕費・PMフィーの水準が相対的に重い可能性があります。また、販管費の詳細が未開示のため、費用構造の精緻な検証には制約があります。

成長性評価

売上高は+0.9%、営業利益は+2.0%、経常利益は+1.6%と、ディフェンシブな小幅成長でした。営業利益率は約+50bp、純利益率は約+20bp改善し、効率性の底上げが示唆されます。FFO/AFFOは19.31億円で安定しており、投資CFの実行（-14.53億円）後もFCFがプラス（6.24億円）で、成長投資を内部CFである程度賄えています。今後の持続性は、(1) 稼働率の高止まり、(2) リース改定・リテナントの推進、(3) 金利上昇局面での負担増抑制（ヘッジ・固定化）、(4) ポートフォリオの入替によるNOIマージン改善、に左右されます。データ制約（DPU・稼働率・賃料改定率の未開示）により、成長ドライバーの定量把握には限界がありますが、足元は安定成長の範囲内と評価します。

財務健全性

流動比率は105%（流動資産89.27億円/流動負債85.01億円）で、短期資金はタイトながら閾値（100%）を上回り当面の資金繰りは許容範囲です。現金預金23.19億円は短期借入金6.00億円を上回り、即応的な返済余力はあります。総負債471.03億円、純資産430.31億円で負債資本倍率（総負債/純資産）は1.09倍と中庸、長期借入金346.00億円が中心で満期プロファイルは長めと推察されます。LTVは39.9%でREITの健全レンジ（30–45%）内にあり、資本構成は相対的に保守的です。一方、Debt/EBITDAは15.95倍と高く、物件価値下落や金利上昇時の耐性に注意が必要です。オフバランスの保証・SPC関連の義務は未記載で、追加債務の有無は確認できません。満期ミスマッチは、短期負債と短期資産の規模が近接しているため顕在化リスクは限定的ですが、金利・信用環境の変化には引き続き注意が必要です。

キャッシュフロー品質

営業CFは20.77億円で純利益14.58億円の1.42倍と高品質です。減価償却費4.73億円の非現金項目が営業CFを下支えし、運転資本の詳細は未開示ながら、FCFは6.24億円とプラスを確保しています。投資CFは-14.53億円と適度な投資活動を継続しつつ、財務CFは-9.07億円で純返済・分配支出が示唆されます。営業CF/純利益が0.8倍を上回っているため、利益の質に大きな懸念はありません。REIT特性上、AFFO=19.31億円とFFOがほぼ一致しており、継続投資後の分配余力の基礎は安定しています。運転資本操作の兆候を示す明確なデータはありませんが、売掛・買掛等の内訳未記載により精査は困難です。

配当持続性

配当・分配データ（DPU、総額、配当性向）は未記載で、分配余力の定量的評価には制約があります。一般にJ-REITは課税上の要件から高い分配性向を維持しますが、本件ではAFFO19.31億円とFCF6.24億円が分配原資の目安となります。AFFO配当性向は算出不可ながら、AFFO水準は安定しており、LTV39.9%かつインタレストカバレッジ7.79倍という点は分配の継続性を下支えします。一方、Debt/EBITDAが15.95倍と高く、金利上昇やリファイナンス環境悪化時には分配余力の圧迫が生じうるため、借入金利の固定化・ヘッジ比率、満期分散と同時にNOIマージンの改善が必要です。配当性向（報告値）1.0%はデータ品質上の未整備とみられ、意思決定には用いません。

リスク評価

ビジネスリスク:

• NOIマージン48.2%と業界ベンチマーク（>60%）を下回るコスト構造・稼働効率リスク
• ポートフォリオの賃料改定力・稼働率が低下した場合のAFFO毀損リスク
• 資産価値下落によるLTV上昇・担保余力低下リスク（不動産市況サイクル）
• 外部成長（物件取得）の競争激化による取得利回り低下

財務リスク:

• Debt/EBITDA 15.95倍の高レバレッジに伴う耐性低下
• 金利上昇・スプレッド拡大による利払い負担増（ヘッジ比率不明）
• 流動比率105%と短期資金余力が限定的（リファイナンス集中時の流動性タイト化）
• オフバランス義務の不確実性（未開示）

主な懸念事項:

• NOIマージンが50%を下回り、費用効率の改善余地が大きい
• 高いDebt/EBITDAがマクロ逆風（利上げ・価格下落）での脆弱性を増幅
• 配当・DPU未記載で分配方針の定量評価に制約
• データ未開示項目が複数（販管費内訳、稼働率、ヘッジ比率）

投資示唆

重要ポイント:

• 小幅な増収増益と+50bpの営業利益率改善で収益性は漸進的に改善
• 営業CF/純利益1.42倍、FCFプラスでキャッシュ創出は堅調
• LTV約40%と資本構成は適正だが、Debt/EBITDA 16倍は警戒水準
• NOIマージン48.2%と収益性の底上げ余地あり（費用・ポートフォリオ最適化が鍵）
• 金利上昇局面での耐性はインタレストカバレッジ7.8倍で足元は良好だが、ヘッジ状況の確認が必要

注視すべき指標:

• DPUおよびAFFO配当性向
• NOIマージン（費用率、修繕・PMフィーの動向）
• 平均借入金利、固定・ヘッジ比率、満期ラダー
• LTVおよびDebt/EBITDAの推移
• 稼働率・賃料改定率・テナント回転
• インタレストカバレッジとEBITDAの成長
• 物件取得・売却のキャップレート動向

セクター内ポジション: LTVは同業レンジ内でバランス型だが、Debt/EBITDAはセクター平均を大きく上回る高レバレッジ。収益性はNOIマージンが同業上位に届かず、効率面での改善余地が大きい一方、キャッシュ創出力と金利カバレッジはセクター内で中位。

免責事項

本分析はAIにより自動生成されたものです。以下の点にご留意ください。

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