積水ハウス・リート投資法人 2025年度 通期 決算

財務ハイライト

• 営業利益: 112.68億円
• 当期純利益: 101.28億円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

注意事項

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AI財務分析

総括

2025年度Q4の積水ハウス・リート投資法人は、経常利益101.29億円・当期純利益101.28億円と、堅調な収益を確保した四半期だった。営業利益は112.68億円、営業外費用11.53億円（うち支払利息9.21億円）が収益を圧迫したが、営業段階の強さで吸収している。減価償却費23.72億円を考慮したEBITDAは136.40億円に達し、インタレストカバレッジは12.24倍と金利負担の耐性は高い。営業CFは283.50億円で、純利益比2.80倍とキャッシュ創出力は利益を大きく上回り、利益の質は総じて良好と評価できる。総資産は5,775.58億円、純資産は2,905.16億円で財務レバレッジは1.99倍とREITとしては中庸。負債総額は2,870.42億円で、うち長期借入金が1,957.39億円、短期借入金183.60億円と、長期優位のデット構成が確認できる。一方で流動比率は42.9%と1.0を大きく下回り、運転資本は-369.29億円と短期流動性の脆弱性が見られる（REIT特性を踏まえても注意は必要）。税負担は実効税率0.0%で、J-REITの分配金控除メカニズムが反映されている。売上高が未記載のため営業利益率や純利益率の対前年変化（bp）は算出不能で、マージンのトレンド評価には制約がある。利益計数が強い一方で、営業外費用（主に金利負担）が二桁億円規模に達しており、金利上昇局面では収益感応度が高まる点は中期的な留意点である。営業CFが純利益を大幅に上回るため短期の分配原資に不安は小さいが、フリーキャッシュフローや投資CF、配当金支払額が未記載で、分配の完全な持続可能性評価にはデータが不足している。総じて、収益・キャッシュ創出力は良好、レバレッジは中庸、金利耐性は十分だが、短期流動性と再調達（リファイナンス）依存が潜在的なボトルネック。今後は金利動向、借入金の満期分布とヘッジ比率、ポートフォリオ稼働率・賃料改定動向、取得/売却のパイプライン進捗が業績のカギとなる。bpベースの利益率比較はデータ制約でできないが、営業利益水準とキャッシュ創出力からは安定性が示唆される。短期的には強いCFOが分配原資を下支えし、中期的には金利・再調達と資産入替の巧拙がROE・DPUの方向性を左右する公算。データ欠落項目が多いため、次期開示での売上（賃料収入）、投資CF、配当の詳細確認が必要。最終的に、安定したインカム基盤と適度なレバレッジは評価できるが、流動性指標の弱さと金利感応度が主要な監視ポイントである。

収益性分析

デュポン分析（制約付き）: ROE = 純利益率 × 総資産回転率 × 財務レバレッジ。売上高が未記載のため、純利益率および総資産回転率は算出不能だが、財務レバレッジは総資産/純資産=1.99倍と把握できる。現状で観察可能な要素のうち、ROEを規定しうる最も変化の大きいドライバーは金利環境を通じた純利益率であり、営業外費用（支払利息9.21億円）が収益感応度を高める。ビジネス上の背景として、REITは賃料収入に対し金利費用がダイレクトに純利益に影響し、賃料改定・稼働率・物件入替の積み上げが営業利益率、デットコストの上昇/ヘッジが純利益率に寄与する。足元のインタレストカバレッジ12.24倍は営業段階の強さを示し、短期的に金利上昇耐性はあるが、上昇局面が継続すれば純利益率の圧縮は持続的になり得る。一方、レバレッジ1.99倍は中庸で、ROE押上げ効果は限定的かつ安定的。販管費の詳細は未記載で、販管費成長率と売上成長率の比較はできないが、REIT特性上、物件取得による規模拡大が総資産回転率の低下リスクを伴う点は留意。総じて、ROEの変動は主に純利益率（金利費用・評価損益）に左右され、レバレッジは安定、資産回転は低めで大きくは変動しにくい構造と評価する。

成長性評価

売上高（賃料収入）未記載のためトップラインの伸長は定量確認できないが、営業利益112.68億円の水準はポートフォリオの安定稼働を示唆する。投資CFが未記載のため、当期の取得・売却活動や開発投資の寄与は不明。営業CF283.50億円は強く、内部成長（賃料改定・稼働率）と外部成長（物件取得）の原資確保に一定の余地をもたらす。今後の成長ドライバーは、(1) 都市型住宅・賃貸住宅ポートフォリオの稼働率維持・賃料改定、(2) スポンサーからのパイプライン活用による質の高いアセットの取得、(3) 金利ヘッジ強化によるDCF安定化。逆に、金利上昇は外部成長のハードルレートを引上げ、取得キャップレートと借入コストのスプレッド縮小を通じて成長を抑制し得る。見通しとしては、安定稼働を前提に横ばい～緩やかな増益を狙える一方、マクロ金利次第では純利益に下押しがかかるバランスとみる。

財務健全性

流動比率は42.9%と1.0を下回り、短期流動性については明示的な警告が必要。現金預金152.70億円・流動資産277.31億円に対し、流動負債646.60億円で運転資本は-369.29億円と満期ミスマッチの潜在リスクがある。もっとも、REITの資金運営はコミットメントラインやロールオーバーを前提とするため、短期負債と長期保有資産のミスマッチは構造的に存在する。負債資本倍率（負債/資本）は0.99倍と保守的で、D/E（有利子負債/資本）も概算で約0.74倍（有利子負債2,140.99億円/純資産2,905.16億円）と過大ではない。長期負債2,223.82億円（うち長期借入金1,957.39億円）が負債の大宗で、満期分散と固定/変動のヘッジ比率が安定性の鍵。オフバランスの大型債務は開示情報からは確認できないが、テナントの長期賃貸借契約や修繕・資本的支出コミットメント等の将来キャッシュ需要は存在し得る。

キャッシュフロー品質

営業CF/純利益は2.80倍で、利益の現金化は高品質。営業CF283.50億円は当期純利益101.28億円を大きく上回り、減価償却（23.72億円）の非現金費用や運転資本の増減が寄与した可能性が高い。投資CFとフリーキャッシュフロー、配当金支払額が未記載のため、分配・設備投資を含む総合的なFCFの持続性評価は限定的。運転資本はマイナスで短期負債への依存が示唆され、期末の買掛・未払金や前受金の積み上がりにより一時的にCFOが押し上げられている可能性も排除できない。持続可能性の観点では、CFOが安定して純利益超を維持できるか、投資CF（物件取得）と財務CF（借入・分配）のバランスが鍵となる。

配当持続性

配当・分配に関する定量情報（年間配当、配当金総額、FCFカバレッジ）は未記載のため、厳密な持続可能性評価はできない。一般にJ-REITは税制適格のため利益の大宗を分配する方針を採るが、当投資法人の当期分配方針・実績は本データからは不明。営業CFが純利益の2.80倍と強いことは短期の分配原資に前向きだが、投資CFや財務CF（新規借入・返済）のネット影響が分配余力を左右する。今後は分配金支払額、DPU（1口当たり分配金）、内部留保方針、LTV目標レンジとの整合性を確認する必要がある。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 稼働率低下や解約増による賃料収入の減少
• 賃料改定の停滞に伴うNOI成長の鈍化
• 資産取得時のキャップレート縮小と借入コスト上昇による投資スプレッド圧縮
• スポンサー/パイプラインの案件獲得競争激化による外部成長機会の限定
• 大規模修繕・資本的支出の増加によるNOI・CFO圧迫（住宅系REIT特有の更新需要）

財務リスク:

• 流動比率42.9%に起因する短期流動性リスクとロールオーバー依存
• 金利上昇による支払利息増（当期9.21億円）と純利益率圧迫
• 満期集中やスプレッド拡大によるリファイナンスリスク
• 評価損（含み損）発生時のLTV上昇と財務柔軟性低下
• 資産売却停滞時のキャッシュ確保難

主な懸念事項:

• 売上高・投資CF・配当情報が未記載で、利益率・分配持続性の完全評価が不可能
• 短期負債646.60億円に対し流動資産277.31億円と満期ミスマッチが大きい
• 金利ヘッジ比率・デット満期分布の不透明性
• 外部成長のための取得原資とLTV管理のバランス

投資示唆

重要ポイント:

• 営業利益112.68億円、経常利益101.29億円、当期純利益101.28億円と安定的な収益水準
• インタレストカバレッジ12.24倍で金利耐性は現時点強固
• 営業CF/純利益2.80倍と利益の質は高い
• 財務レバレッジ1.99倍・負債資本倍率0.99倍でレバレッジは中庸
• 流動比率42.9%と短期流動性は要警戒、リファイナンス前提の運営
• 配当・投資CF未記載で分配持続性の定量評価は保留

注視すべき指標:

• LTV（総資産に対する有利子負債比率）
• 借入金の満期分布と平均金利・固定比率（ヘッジ比率）
• ポートフォリオ稼働率と賃料改定率、NOIマージン
• インタレストカバレッジとEBITDA水準の推移
• 物件取得/売却の規模・キャップレート、NAVとの乖離
• DPU（1口当たり分配金）とCFO・FCFによるカバレッジ

セクター内ポジション: レバレッジはREIT同業内で中庸、金利負担耐性は良好。一方、短期流動性指標は弱く、成長ドライバーの可視性（投資CF・分配政策情報）が不足しているため、総合的な相対評価は中立寄りの安定性重視ポジショニング。

免責事項

本分析はAIにより自動生成されたものです。以下の点にご留意ください。

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