| 指標 | 当期 | 前年同期 | YoY |
|---|---|---|---|
| 売上高 | ¥6891.8億 | ¥6434.3億 | +7.1% |
| 営業利益 | ¥844.0億 | ¥737.8億 | +14.4% |
| 経常利益 | ¥814.6億 | ¥715.9億 | +13.8% |
| 純利益 | ¥570.0億 | ¥501.7億 | +13.6% |
| ROE | 9.8% | 9.3% | - |
2026年3月期第2四半期累計は、売上高6,891.8億円（前年比+457.5億円 +7.1%）、営業利益844.0億円（同+106.2億円 +14.4%）、経常利益814.6億円（同+98.7億円 +13.8%）、親会社株主に帰属する純利益570.0億円（同+68.2億円 +13.6%）と、全利益段階で二桁増益を達成した。営業利益率は12.2%（前年比+0.8pt）、純利益率は8.3%（同+0.5pt）と収益性が改善し、営業レバレッジが発現した。セグメント別では、マンション事業が売上260.7億円（前年比+330.1%）、営業利益44.5億円（同+346.2%）と急伸し、収益不動産事業も売上1,134.0億円（同+18.1%）と堅調に推移した。主力の戸建関連事業は売上3,827.9億円（同+5.4%）、営業利益431.2億円（同+5.3%）と安定的に成長し、利益率11.3%を維持した。一方、プレサンスは売上975.5億円（同-9.0%）と減収も、営業利益は142.2億円（同+0.3%）と微増で、利益率14.6%の高水準を保った。全社的には増収増益で推移するも、営業CFは-371.6億円（前年-52.9億円から大幅悪化）と、棚卸資産増加-879.3億円を主因に利益のキャッシュ転換が進んでいない。総資産は1兆5,096.6億円（前年比+976.6億円）、純資産は5,831.3億円（同+443.0億円）と拡大し、自己資本比率は38.6%（同+0.4pt）で財務基盤は安定的に推移した。
【売上高】売上高6,891.8億円（前年比+7.1%）は、マンション事業と収益不動産事業の高成長が牽引した。戸建関連事業は売上3,827.9億円で全体の55.4%を占め、前年比+5.4%と安定的に伸長した。マンション事業は売上260.7億円（前年60.6億円から+330.1%）と大幅に拡大し、物件引き渡しの進捗が反映された。収益不動産事業は売上1,134.0億円（前年960.0億円から+18.1%）と二桁成長を持続し、再販市場の需要取り込みに成功した。プレサンスは売上975.5億円（前年1,071.5億円から-9.0%）と調整局面に入ったが、引き続き全体の14.2%を構成した。その他セグメントは売上713.8億円（前年733.5億円から-2.7%）と微減した。外部顧客への売上構成は顧客との契約から生じる収益が6,784.6億円（全体の98.4%）、その他収益が107.2億円（同1.6%）で、コア収益の割合が高い。
【損益】売上総利益は1,356.2億円で粗利率19.7%（前年18.5%から+1.2pt改善）となり、価格改定と製販一体の原価管理、商品ミックスの改善が寄与した。販管費は512.2億円（前年450.5億円から+61.7億円 +13.7%）と増加したが、売上成長と粗利率改善が吸収し、販管費率は7.4%（前年7.0%から+0.4pt）と小幅上昇に留まった。営業利益は844.0億円（前年737.8億円から+14.4%）、営業利益率は12.2%（同11.5%から+0.7pt）と拡大した。営業外収益は27.0億円で、受取利息15.0億円、為替差益4.3億円が寄与した。営業外費用は56.4億円で、支払利息48.0億円（前年32.5億円から+47.5%増）と金利負担が増加したが、借入残高の増加に比して負担増は限定的だった。経常利益は814.6億円（前年715.9億円から+13.8%）と本業の増益を反映した。特別利益は子会社株式売却益5.5億円のみで、経常的収益が利益の大半を構成した。法人税等は244.6億円で税負担率30.0%と標準的で、親会社株主に帰属する純利益は570.0億円（前年501.7億円から+13.6%）となった。結論として、マンション・再販の高成長と粗利率改善を背景に増収増益を達成し、営業レバレッジが有効に作用した。
戸建関連事業は営業利益431.2億円で全社利益の51.1%を占める主力セグメント。売上3,827.9億円（前年比+5.4%）、営業利益431.2億円（同+5.3%）と安定成長し、利益率11.3%を維持した。マンション事業は営業利益44.5億円（前年10.0億円から+346.2%）と急伸し、利益率17.1%と全セグメント最高水準となった。物件引き渡しの集中が背景にある。収益不動産事業は営業利益132.5億円（前年109.4億円から+21.1%）、利益率11.7%と高い採算を保ち、再販市場での販売力が寄与した。プレサンスは営業利益142.2億円（前年141.7億円から+0.3%）で微増に留まったが、利益率14.6%の高マージンを維持した。売上減少下でも採算を守る原価管理の成果が表れた。その他セグメントは営業利益81.8億円（前年89.5億円から-8.7%）、利益率11.5%とやや低下した。セグメント間の利益率格差は、マンション（17.1%）とプレサンス（14.6%）が高く、規模の戸建関連（11.3%）とのバランスが全社採算を構成する構図となっている。
【収益性】営業利益率12.2%（前年11.5%から+0.7pt改善）、純利益率8.3%（同7.8%から+0.5pt改善）、ROE9.8%（同9.3%から+0.5pt改善）と、収益性指標は全般に改善した。粗利率19.7%（同18.5%から+1.2pt改善）が主因で、価格改定と商品ミックスの最適化が寄与した。売上高経常利益率は11.8%（同11.1%から+0.7pt改善）で、営業外収支は小幅の逆鞘で本業の収益力が経常利益を牽引した。【キャッシュ品質】営業CF/純利益-0.65倍（前年-0.11倍から大幅悪化）、OCF/EBITDA-0.44倍と、利益のキャッシュ転換が弱化した。棚卸資産の増加-879.3億円が主因で、仕掛在庫の積み上がりが運転資本を圧迫した。アクルーアル比率6.2%は中立～やや高めで、利益計上とキャッシュ創出のタイムラグを示す。【投資効率】総資産回転率0.457回（前年0.455回から横ばい）、EBITDAマージン12.4%（営業利益844.0億円+減価償却費9.8億円=853.8億円/売上6,891.8億円）と、安定的な稼ぐ力を維持した。Debt/EBITDA7.95倍と高レバレッジで、金利感応度が高い。インタレストカバレッジは17.6倍（EBIT844.0億円/支払利息48.0億円）で、短期の利払い能力は強固である。【財務健全性】自己資本比率38.6%（前年38.1%から+0.5pt改善）、流動比率316.8%、Debt/Capital53.8%で、資本構成は中立～やや積極的。総資産1兆5,096.6億円に対し有利子負債6,783.5億円（短期借入+長期借入+社債）で、Debt/Equity1.16倍と中位の水準。現金及び預金4,137.6億円は短期借入金2,090.5億円を大幅に上回り、短期流動性リスクは限定的である。在庫依存度は棚卸資産8,632.9億円/総資産15,096.6億円=57.2%と高く、価格変動と回転速度に対するバランスシートの感応度が高い。
営業CFは-371.6億円（前年-52.9億円から大幅悪化）で、純利益570.0億円に対し-0.65倍と乖離が拡大した。主因は棚卸資産の増加-879.3億円で、販売用不動産及び仕掛不動産の積み上がりが運転資本を圧迫した。営業CF小計（運転資本変動前）は-87.4億円で、減価償却費9.8億円の非現金費用加算、法人税等支払-250.8億円、利息支払-48.0億円が主要項目である。契約負債の増加+80.4億円は前受契約の積み上がりを示し、先行指標として前向きだが、在庫消化の加速が必要である。売上債権の減少+30.8億円、仕入債務の増加+4.7億円も小幅に寄与したが、在庫増のインパクトを相殺できなかった。投資CFは-285.4億円で、設備投資-79.1億円、子会社株式取得-52.2億円、投資有価証券取得-19.2億円が主要項目で、成長投資を実施した。財務CFは+428.4億円で、長期借入による調達1,172.5億円、短期借入のネット増加+170.7億円が資金源となり、長期借入返済-711.2億円、配当支払-105.8億円、自社株買い-99.3億円を実施した。フリーCFは-656.9億円（営業CF-371.6億円+投資CF-285.4億円）で、配当と設備投資を内部CFで賄えていない。現金及び預金は期首4,078.8億円から期末4,137.6億円へ+58.8億円増加したが、外部調達に依存した。在庫回転と引き渡し進捗が下期に加速すれば、営業CFの反転が期待される。
経常利益814.6億円に対し特別利益5.5億円のみで、経常的収益が利益の大半を占める。営業外収益27.0億円は売上高比0.4%と5%未満で、収益の質への歪みは小さい。営業外収益の構成は受取利息15.0億円、為替差益4.3億円、その他6.0億円で、金融収益が中心である。営業外費用56.4億円の大半は支払利息48.0億円で、金利負担が主要項目である。金利負担係数0.965（営業外費用/営業外収益）、税負担係数0.700（法人税等/税引前利益）と正常域で、利益構造に異常な歪みは見られない。アクルーアル比率6.2%は中立～やや高めで、営業CFが純利益を下回る点と整合的である。営業CF/純利益-0.65倍、OCF/EBITDA-0.44倍とキャッシュ転換の弱さが明確で、利益計上と現金回収のタイミング差が大きい。経常利益と純利益の乖離は税負担相当で、税負担率30.0%は標準的である。包括利益644.2億円は純利益570.0億円を上回り、為替換算調整額73.9億円がその他包括利益として計上された。純利益ベースとの差異+74.2億円は一時的な評価益で、コア収益力の評価には経常利益を重視すべきである。総じて、経常的収益が利益の大半を構成し、一過性要因の影響は限定的だが、キャッシュ転換の弱さが収益の質における主要な懸念事項である。
業績予想の開示は通期配当予想100円のみで、売上・利益の具体的な通期予想は未開示である。当四半期の業績予想修正が実施されたが、修正後の数値は開示されていない。中間配当は100円で配当予想の変更はなく、通期配当予想100円に対する進捗は中間100円で達成済みである。業績予想の定量的な進捗分析は不可能だが、上期実績が増収増益で推移し、主要セグメントの成長ドライバが継続していることから、通期での増益基調は維持される見込みである。契約負債の増加+80.4億円は下期の売上計上の先行指標として前向きで、在庫回転の加速が確認できれば通期でのキャッシュ改善も期待される。
中間配当は100円で、親会社株主に帰属する純利益570.0億円に対する配当性向は20.5%（中間配当総額115.8億円/純利益570.0億円）と利益ベースでは十分な余力がある。前年同期も中間配当84円で、配当性向は同水準であった。期中に自社株買いを99.3億円実施しており、配当105.8億円と合わせた総還元額は205.1億円で、総還元性向は36.0%となる。一方、フリーCFは-656.9億円でキャッシュベースでは配当と自社株買いを内部CFで賄えておらず、外部調達（財務CF+428.4億円）で補完した構図である。FCFカバレッジは-5.63倍（FCF-656.9億円/配当+自社株買い205.1億円）で、当面は運転資本の解放または資本市場アクセスが株主還元の継続条件となる。自己株式残高は328.4億円（前年448.9億円から-120.5億円減少）で、取得と消却・処分を並行して実行し、資本効率の最適化を図った。配当方針としては、利益成長に連動した安定配当を維持する姿勢が窺えるが、レバレッジ圧縮と在庫圧縮の進捗がみられない場合、総還元の機動性には制約が生じる可能性がある。
在庫依存の収益モデル: 棚卸資産比率57.2%（棚卸資産8,632.9億円/総資産1兆5,096.6億円）と在庫依存度が極めて高く、販売遅延や価格下落時の採算悪化リスクが大きい。棚卸資産増加-879.3億円が営業CFを圧迫しており、在庫回転の遅延が継続すると資金繰り負荷が高まる。
高レバレッジと金利感応度: Debt/EBITDA7.95倍（有利子負債6,783.5億円/EBITDA853.8億円）で高レバレッジ域にあり、金利上昇局面では利払い負担増と財務制限条項への抵触リスクが高まる。支払利息48.0億円は前年比+47.5%増で、金利環境の変化に対する感応度が高い。インタレストカバレッジ17.6倍は強固だが、営業利益が減少局面に入ると利払い余力が急速に低下する。
事業ポートフォリオの集中: 戸建関連事業の売上構成比55.4%と主力セグメントへの依存度が高く、戸建市況の変動や住宅ローン金利の上昇による需要減が全社業績に直結する。マンション・再販の高成長が続いているが、これらセグメントも不動産市況の影響を受けやすく、分散効果は限定的である。
収益性・リターン
| 指標 | 自社 | 中央値 (IQR) | Delta |
|---|---|---|---|
| 営業利益率 | 12.2% | – | – |
| 純利益率 | 8.3% | – | – |
業種内での収益性指標の相対位置は比較データ不足により評価不可だが、自社の営業利益率12.2%、純利益率8.3%は不動産業としては中～上位の水準である。
成長性・資本効率
| 指標 | 自社 | 中央値 (IQR) | Delta |
|---|---|---|---|
| 売上高成長率（前年比） | 7.1% | – | – |
売上成長率7.1%は業種内での位置づけ評価は不可だが、マンション・再販の高成長が全社成長を牽引しており、成長ドライバの多様化が進展している。
※出所: 当社集計
売上・利益の増収増益基調が継続し、粗利率+1.2pt改善、営業利益率+0.7pt拡大と営業レバレッジが発現している。マンション事業（売上+330.1%、利益率17.1%）と収益不動産事業（売上+18.1%、利益率11.7%）の高成長が全社採算を牽引し、戸建依存の利益構造に緩和の兆しが出ている点は、中期的な収益安定性の観点で評価できる。
営業CFが-371.6億円（前年-52.9億円から大幅悪化）と、棚卸資産増加-879.3億円を主因に利益のキャッシュ転換が弱化している。契約負債の増加+80.4億円は先行指標として前向きで、下期の引き渡し進捗と在庫消化の加速が営業CF反転のカタリストとなる。Debt/EBITDA7.95倍と高レバレッジ下で運転資本管理の巧拙が資金繰りと資本コストに直結するため、在庫回転日数と契約負債の推移が今後の注目点である。
配当性向20.5%、総還元性向36.0%と利益ベースでは余力があるが、FCFカバレッジ-5.63倍でキャッシュベースでは不足しており、株主還元は外部調達で補完された。自己株式の取得・消却を並行実施し資本効率の最適化を図る姿勢は評価できるが、レバレッジ圧縮と在庫圧縮の進捗が確認されない限り、総還元の持続性には不透明感が残る。金利動向と在庫回転が配当・自社株買いの継続条件となる。
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