| 指標 | 当期 | 前年同期 | YoY |
|---|---|---|---|
| 売上高 | ¥118.5億 | ¥234.0億 | -49.3% |
| 営業利益 | ¥12.2億 | ¥19.8億 | -38.5% |
| 経常利益 | ¥7.2億 | ¥17.2億 | -57.9% |
| 純利益 | ¥7.3億 | ¥14.3億 | -49.3% |
| ROE | 7.0% | 13.2% | - |
2026年6月期第2四半期決算は、売上高118.5億円（前年同期234.0億円から-115.5億円 -49.3%）、営業利益12.2億円（同19.8億円から-7.6億円 -38.5%）、経常利益7.2億円（同17.2億円から-10.0億円 -57.9%）、当期純利益7.3億円（同14.3億円から-7.0億円 -49.3%）と大幅な減収減益となった。この減少は計画織り込み済みの下期偏重型収益構造によるもので、分譲マンション事業の引渡時期が下期に集中していることが主因である。総資産は467.9億円（前年末404.7億円から+63.2億円）に増加し、棚卸資産79.23億円の増加が寄与した。純資産は104.5億円（前年末108.5億円から-4.0億円）とやや減少し、有利子負債は202.9億円に達している。
【売上高】トップラインは前年同期比-49.3%の118.5億円と大幅減収となった。セグメント別では収益物件事業が111.4億円（-33.9億円）と主力を担ったものの、分譲マンション事業が1.2億円（-80.7億円）と大幅減少した。この減少は引渡時期の下期集中という計画通りのタイミング要因であり、4プロジェクト136戸は販売順調で竣工時完売を見込んでいる。事業用地仕入は上期で18プロジェクト（想定売上約500億円分）の契約を締結し、12プロジェクトの決済を完了した。
【損益】営業利益は12.2億円（-7.6億円 -38.5%）で営業利益率10.3%となった。売上総利益は26.4億円で粗利益率22.3%、販管費は14.2億円が発生した。営業外費用が5.3億円計上され、うち支払利息2.9億円が主要因となり、経常利益は7.2億円（-10.0億円 -57.9%）に縮小した。金利負担係数（EBT/EBIT）は0.578で、営業利益の約42%が金融費用により圧縮されている。特別損益の記載はなく、当期純利益7.3億円（-7.0億円 -49.3%）は経常的要因による減益となった。
結論：計画通りの下期偏重型収益構造により減収減益となったが、事業用地仕入の進捗と分譲マンション販売の順調さから、下期以降の回復が見込まれる状況にある。
収益物件事業が売上高111.4億円（前年同期145.4億円から-33.9億円）、営業利益20.4億円（同13.4億円から+7.0億円）となり、営業利益では構成比最大の主力事業として全社業績を牽引した。営業利益率は18.3%で、十条・大鳥居・両国プロジェクト等11物件の引渡完了が寄与し、減収ながら大幅増益を実現した。
分譲マンション事業は売上高1.2億円（同81.8億円から-80.7億円）、営業利益-2.8億円（同12.6億円から-15.4億円）と大幅な減収減益となった。引渡時期の下期集中による計画通りの推移で、4プロジェクト136戸（ウィルローズ谷中銀座・自由が丘・光が丘・森下）は販売順調で竣工完売予定である。
販売代理事業は売上高0.8億円、営業利益-1.5億円、建物管理事業は売上高2.7億円、営業利益-0.01億円とほぼ横ばいで推移した。その他事業は売上高2.6億円、営業利益-0.3億円となった。
収益物件事業の増益が全社営業利益の下支えとなっているが、分譲マンション事業の下期回復が通期業績達成の鍵となる。
収益性: ROE 7.0%（前年推移データなし）、営業利益率 10.3%（前年8.5%から+1.8pt）、純利益率 6.1%、EBIT利益率 10.3% キャッシュ品質: 営業CF/純利益 -12.35倍（1.0x以上が健全だが大幅マイナス）、FCF -89.7億円、営業CF -89.8億円 投資効率: 総資産回転率 0.253回転、財務レバレッジ 4.48倍 財務健全性: 自己資本比率 22.3%、流動比率 186.8%、当座比率 186.8%、現金/短期負債 1.09倍、負債資本倍率 3.48倍 負債関連: 有利子負債 202.9億円、Debt/EBITDA 16.1倍、短期負債比率 42.6%、金利負担係数（EBT/EBIT）0.578
営業CF: -89.8億円（純利益7.3億円に対し-12.35倍と極めて低く、利益の現金裏付けが欠如） 営業CFマイナスの主因は棚卸資産の増加-79.3億円で、事業用地仕入の進捗（18プロジェクト契約締結、12プロジェクト決済完了）により開発中不動産が積み上がったことによる。前受金の増加+7.1億円は一時的なキャッシュ流入となったが、全体として運転資本の大幅変動がキャッシュを圧迫した。
投資CF: -0.1億円（設備投資は軽微） 財務CF: 66.9億円（有利子負債の増加が主因。短期借入金+36.2億円、長期借入金+26.8億円の調達を実行） 現金及び現金同等物の増減: -23.0億円（期首117.3億円から期末94.3億円へ減少） FCF: -89.7億円（営業CF - 投資CF）
現金創出評価: 要モニタリング。営業CFの大幅マイナスは事業用地仕入の計画的実行に伴うものだが、現金転換率（OCF/EBITDA）は-7.15倍と低位であり、短期的な資金繰りリスクが存在する。下期以降の販売・引渡による資金回収が実現するまで、流動性管理が重要となる。
経常利益 vs 純利益: 経常利益7.2億円に対し当期純利益7.3億円とほぼ同水準で、特別損益の影響は軽微である。減損損失や構造改革費用等の一時的要因は計上されておらず、経常的要因による利益構成となっている。
営業外費用: 5.3億円が計上され、うち支払利息2.9億円が主要因である。営業外費用は売上高の4.5%に相当し、有利子負債202.9億円に対する金融コストが利益を圧迫している。
アクルーアル: 営業CFが純利益を大幅に下回っており（営業CF/純利益 -12.35倍）、アクルーアル比率は20.8%と高い。棚卸資産の大幅増加が主因で、会計発生主導の利益計上となっているため、収益の質は低い水準にある。キャッシュ実現は下期以降の販売・引渡に依存する構造である。
通期予想に対する進捗率: 売上高23.0%（118.5億円/514.3億円）、営業利益26.9%（12.2億円/45.4億円）、経常利益20.6%（7.2億円/35.1億円）、純利益23.9%（7.3億円/30.4億円）となり、第2四半期終了時点の標準進捗率50%を大きく下回っている。
進捗率乖離の背景: この乖離は計画織り込み済みの下期偏重型収益構造によるもので、分譲マンション4プロジェクトの引渡時期が下期に集中していることが主因である。経営陣は上期業績の減少を計画通りと説明しており、通期予想は据え置かれている。
達成見通し: 事業用地仕入は半期で想定売上約500億円分の契約締結・決済完了が進捗しており、通期で想定売上約1,000億円分の仕入完了を見込む。分譲マンション4プロジェクト136戸は販売順調で竣工完売予定であり、収益物件事業も11物件の引渡実績を積み上げている。下期以降の販売・引渡計画が予定通り進捗すれば通期目標達成が視野に入るが、タイミング遅延リスクには留意が必要である。
配当政策: 中間配当は0円、期末配当40円（予想）を提示している。通期予想では1株当たり配当33円としており、実績ベースでは上期の配当性向は155.7%（当期純利益7.3億円に対する配当支払額の割合）と極めて高い水準となる。
配当持続性: 営業CFが-89.8億円と大幅マイナスであり、FCFも-89.7億円とマイナスのため、現状のキャッシュ創出力では配当支払いを賄うことができない。現金及び現金同等物94.3億円の残高はあるものの、下期以降の販売・引渡による資金回収が実現しない場合、配当の持続可能性には疑義が生じる可能性がある。
自社株買い: 自社株買いの実施記載はなく、還元施策は配当のみとなっている。配当性向の高さと営業CFのマイナスを考慮すると、資本政策の透明化と配当財源の説明が求められる状況にある。
【短期】 分譲マンション4プロジェクト136戸の竣工・引渡完了時期（下期中）: 売上高・営業利益の回復に直結する最重要イベント。販売順調で完売予定のため、計画通り進捗すれば通期目標達成に大きく寄与する。
大型収益物件（日本橋富沢町プロジェクト等）の引渡時期: 収益物件事業の営業利益拡大に貢献する案件で、引渡タイミングが業績に影響する。
【長期】 事業用地仕入の完了（通期想定売上約1,000億円分）: 中長期の成長パイプライン拡充につながる。上期で約500億円分の契約締結済みで、下期の残り仕入完了が将来の収益基盤を形成する。
開発プロジェクトの売却・引渡スケジュール管理: 下期偏重型の収益構造が今後も続く場合、プロジェクトごとの進捗管理と資金回収タイミングの最適化が継続的な課題となる。
【業種内ポジション】（参考情報・当社調べ） 収益性: ROE 7.0%、営業利益率 10.3%、純利益率 6.1%（2026年6月期第2四半期実績） 健全性: 自己資本比率 22.3%、流動比率 186.8% 効率性: 総資産回転率 0.253回転 レバレッジ: 負債資本倍率 3.48倍、Debt/EBITDA 16.1倍
過去推移（自社）: 営業利益率は10.3%（2026）で前年8.5%から+1.8pt改善したが、売上高成長率は-49.3%（2026）と大幅減収となった。純利益率6.1%は過去実績と比較可能なデータが限定的であるため評価は慎重に行う必要がある。
業種比較: 不動産業の典型的な開発・販売型ビジネスモデルにおいて、下期偏重型の収益構造は一般的であるが、当社のDebt/EBITDA 16.1倍は高水準にあり、有利子負債依存度の高さが特徴的である。流動比率186.8%は短期的な支払能力を示すが、営業CFのマイナスとの整合性に留意が必要である。
※業種: 不動産業、比較対象: 過去決算期、出所: 当社集計
下期偏重型収益構造に伴う引渡タイミング遅延リスク: 分譲マンション4プロジェクト136戸の竣工・引渡が計画通り進捗しない場合、通期業績目標の未達リスクが顕在化する。現状の営業CF -89.8億円は下期以降の販売・引渡による資金回収を前提としており、遅延は資金繰りに直接影響する。
高レバレッジによる金利負担増加リスク: 有利子負債202.9億円、Debt/EBITDA 16.1倍、負債資本倍率3.48倍と高水準のレバレッジ状態にある。支払利息2.9億円が営業利益の約24%を占めており、金利上昇局面ではインタレストカバレッジがさらに悪化する可能性がある。金利負担係数0.578は営業利益の約42%が金融費用により圧縮されている状況を示す。
運転資本変動による流動性リスク: 棚卸資産79.2億円増加と短期借入金36.2億円増加により、短期負債比率は42.6%に達している。営業CFのマイナスが継続する場合、短期借入金86.4億円と1年内返済予定長期借入金を含む短期返済圧力が資金繰りを圧迫するリスクがある。現金及び現金同等物94.3億円の残高はあるものの、下期の収益化が遅れれば流動性が低下する。
下期偏重型収益構造の進捗確認が重要: 当四半期の大幅減収減益は計画織り込み済みであるが、通期目標達成には下期における分譲マンション4プロジェクトの竣工完売と収益物件の引渡完了が不可欠である。事業用地仕入の進捗（上期想定売上約500億円分の契約締結・決済完了）は順調であり、下期以降の収益化スケジュールが業績評価の焦点となる。
キャッシュ創出力の回復が配当持続性の鍵: 営業CF -89.8億円、FCF -89.7億円と現金創出が極めて低く、配当性向155.7%は現状のキャッシュフローでは持続困難である。下期の販売・引渡による資金回収が実現し、営業CFが正常化するかがモニタリングポイントとなる。現金残高94.3億円と流動比率186.8%は短期的な緩衝となるが、資金回収の確実性が配当政策の実現可能性を左右する。
有利子負債管理と金利負担の軽減が中長期課題: Debt/EBITDA 16.1倍と高レバレッジ状態であり、支払利息2.9億円が利益を圧迫している。事業用地仕入の拡大（通期想定売上約1,000億円分）は成長基盤の強化となる一方、有利子負債の更なる増加を伴う可能性がある。下期以降の収益化と借入金返済のバランス、金利条件の改善が財務健全性維持の要となる。
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