セントラル総合開発株式会社 2026年度 第2四半期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 110.29億円
• 営業利益: -8.95億円
• 当期純利益: -8.72億円
• 1株当たり当期純利益: -90.82円

損益計算書

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キャッシュフロー

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業績予想（通期）

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AI財務分析

総括

2026年度Q2のセントラル総合開発は、売上高が110.29億円と前年同期比+96.3%と急拡大した一方、営業損失が8.95億円、最終損失が8.71億円と赤字継続で収益化には至らず、成長と収益のギャップが残りました。売上総利益は16.50億円で粗利率は15.0%、販管費は25.45億円で販管費率は23.1%となり、粗利に対して販管費が約810bp（8.1pt）上回ったことが営業赤字の主因です。営業外費用3.48億円の多くは支払利息3.10億円で、金利負担が経常損失12.30億円（前年同期比+4.5%）を拡大させました。営業利益率は-8.1%と低迷、EBITDAは-8.01億円、EBITDAマージンは-7.3%でした。総資産は488.94億円、負債は396.00億円、純資産は92.94億円で、負債資本倍率（D/E）は4.26倍と高水準です。流動負債231.11億円のうち短期借入金が199.84億円を占め、金利と償還の圧力が継続しています。流動比率は153.5%と定量上は健全ながら、短期借入偏重により満期ミスマッチの潜在リスクは高いと評価します。営業キャッシュフローは-37.22億円と大幅流出で、最終損失-8.71億円に対して絶対額が大きく、在庫・用地取得や仕掛の積み増しによる運転資金需要の膨張が示唆されます。財務キャッシュフローは43.36億円の純流入で、赤字および運転資金を主に外部調達で賄っている構図です。インタレストカバレッジは-2.89倍と利払い耐性に懸念が残ります。ROEは-9.4%（純利益率-7.9%、総資産回転率0.226、財務レバレッジ5.26倍）で、レバレッジの高さがむしろ損失を自己資本に増幅する形になっています。ROICは-1.5%と資本コストを大幅に下回り、プロジェクトの採算性・タイミングの課題が示唆されます。REIT指標に準じたLTV換算は71.9%と高く、金利上昇局面では債務コスト上昇が損益を一段と圧迫し得ます。粗利率15.0%に対し販管費率23.1%というコスト構造の見直し、並びに金利負担の軽減が短期の焦点です。営業外収益は0.12億円にとどまり、投資有価証券2.81億円からの受取配当0.04億円など非中核の貢献は限定的でした。業績の改善には、仕入・用地回転と販売スピードの引き上げによる資産回転率の改善と、金利負担の抑制が鍵になります。今後は引渡し進捗の可視化（受注・契約残高、完成在庫の消化）と、短期債務のリファイナンス状況が最重要の観察点です。データ開示には未記載項目が散見され（棚卸資産、投資CF、配当実績等）、詳細なFCFや在庫回転の精緻な評価には制約がある点に留意してください。

収益性分析

DuPont分解: ROE(-9.4%) = 純利益率(-7.9%) × 総資産回転率(0.226) × 財務レバレッジ(5.26倍)。最もROEに影響しているのは純利益率のマイナス幅で、粗利率15.0%に対し販管費率23.1%が上回る構造と、支払利息3.10億円の負担がボトルネックです。ビジネス上の背景は、用地・開発投資の先行と引渡し認識のタイミングずれにより売上拡大（+96.3%）でも粗利額が販管費を吸収できず、さらに高レバレッジ起因の金利コストが経常段階で利益を押し下げた点にあります。総資産回転率0.226は、開発不動産ビジネス特性（仕掛期間の長さ）と在庫・用地積み上がりを反映し低位にとどまっており、短期的な大幅改善は引渡し集中時期に依存するため一時性が強いと評価します。支払利息負担は金利動向と借入構成次第で持続的に圧迫し得るため、利払い軽減（借換、デレバ、スプレッド交渉）が構造改善のカギです。懸念されるトレンドとして、販管費成長率が売上総利益の伸びを上回っている可能性、ならびに金利費用増が売上拡大効果を相殺している点を指摘します。

成長性評価

売上は110.29億円（+96.3%）と大幅成長しましたが、粗利率15.0%により粗利額は16.50億円にとどまり、販管費25.45億円をカバーできていません。営業損失は-8.95億円、経常損失-12.30億円、純損失-8.71億円と赤字継続で、量の成長が利益に転化していない点が最大の課題です。営業外費用3.48億円（うち利息3.10億円）が利益成長のブレーキとなっており、レバレッジ調整がない限り増収がそのまま最終利益に結び付きにくい構造です。ROICは-1.5%で資本コストを大幅に下回っており、プロジェクトごとの採算管理、仕入原価と販売価格のスプレッド拡大、建設コストの抑制が必要です。短中期の見通しは、引渡し時期の集中度合いと完成在庫の消化スピードに大きく依存します。成長の持続可能性は、契約残高・受注残と資金繰り（短期借入のロールオーバー）により左右され、販売計画が計画通り進めば資産回転率の改善を通じて損益改善の余地があります。一方、金利上昇や販売遅延が発生すると金利費用の増加と在庫滞留でキャッシュと利益の両面が悪化するリスクがあります。

財務健全性

流動資産354.76億円、流動負債231.11億円で流動比率153.5%（当座比率同値）と定量上は基準を満たしますが、短期借入金199.84億円が流動負債の大半を占め、現金12.22億円との乖離が大きく満期ミスマッチに注意が必要です。固定負債は164.89億円、長期借入金151.84億円で総借入依存度は高水準です。負債資本倍率は4.26倍で、当社基準の警告ライン（>2.0）を大きく上回るためレバレッジ警戒が必要です。インタレストカバレッジは-2.89倍で利払い余力に懸念があり、今後の金利動向・スプレッドの上昇は支払能力をさらに圧迫します。自己資本は92.94億円で、ROEは-9.4%と自己資本毀損圧力も認められます。オフバランス債務の情報は未記載で評価不能ですが、一般的に開発案件の保証・コミットメントが存在し得るため注記開示の確認が望まれます。

キャッシュフロー品質

営業CFは-37.22億円と大幅マイナスで、純損失-8.71億円を大きく上回る流出となり、運転資本（在庫・仕掛・前払関連）の増加が強く示唆されます。営業CF/純利益比率は4.27倍と形式上は>1ですが、双方がマイナスであるため品質良好とは評価できず、むしろキャッシュ消費の強さに留意が必要です。投資CFは未記載のため完全なFCF算定は不可ですが、設備投資-3.04億円のみを控除した試算ベースのFCFは約-40.26億円と推定され、実務的には財務CF（借入）で補填している構図です。運転資本操作の兆候として、売上急増に先行する在庫・用地取得が大きく、引渡しまでのキャッシュ化ラグが長い点が挙げられます。今後は完成在庫の回転と引渡し進捗がキャッシュ改善のカタリストとなります。

配当持続性

配当情報は未記載で、配当性向の報告値も不明です。EPSは-90.82円で、損失期における配当実施は自己資本の毀損とレバレッジ上昇リスクを伴います。FCFが試算でも大幅マイナス（-40.26億円相当）であり、仮に配当を実施する場合のキャッシュカバレッジは低いと推定されます。よって、現時点の業績・CF状況からは、増配余地は限定的で、まずはデレバレッジとCF安定化が優先課題と考えます。会社方針の明示がないため、今後の配当方針は決算説明資料・中計の更新を要確認です。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 販売遅延・引渡し遅延による在庫滞留と粗利の目減り
• 建設コスト・用地価格の上昇による粗利圧迫（粗利率15.0%の低位固定化）
• 販売価格下落や需要減退（住宅・不動産市況サイクル）の影響
• プロジェクト採算のばらつきに伴うROIC低迷（-1.5%）

財務リスク:

• 高レバレッジ（D/E 4.26倍）と短期借入偏重（短期借入199.84億円）によるリファイナンスリスク
• 金利上昇・スプレッド拡大による利払い負担増（支払利息3.10億円、インタレストカバレッジ-2.89倍）
• 営業CFの継続的マイナス（-37.22億円）による外部資金依存の長期化
• LTV換算の高さ（71.9%）が資産価格下落時の自己資本毀損リスクを増幅

主な懸念事項:

• 粗利率15.0%に対し販管費率23.1%の構造赤字が継続
• 総資産回転率0.226と在庫・仕掛の重さ
• 投資CF・棚卸資産の未開示によりFCFと在庫回転の精緻把握が困難
• ROE -9.4%・ROIC -1.5%と資本コスト未達が継続

投資示唆

重要ポイント:

• 急増収（+96.3%）でも営業赤字（-8.95億円）で、利益化にはコスト構造是正と金利負担軽減が不可欠
• 営業CF-37.22億円と大幅流出、財務CF+43.36億円で外部資金依存が強い
• D/E 4.26倍、インタレストカバレッジ-2.89倍とレバレッジ・利払い耐性に警戒
• ROE -9.4%、ROIC -1.5%で資本効率は低位、資産回転率0.226の改善が鍵
• 短期借入199.84億円と現金12.22億円のギャップから満期ミスマッチ・リファイナンス管理が最重要

注視すべき指標:

• 契約残高・引渡し進捗と完成在庫水準（在庫回転日数）
• 粗利率と販管費率の差（bp）および営業利益率のブレークイーブン到達時期
• 支払利息、平均調達金利、固定/変動の借入構成
• 営業CF・FCF（投資CF開示含む）と借入増減
• ROICおよびプロジェクト別採算（WACC対比）
• 短期借入のロールオーバー状況と担保余力（LTV）

セクター内ポジション: 国内中小型の分譲・開発系と比較してレバレッジは高位、金利感応度が強く、資産回転率とROICが劣後。売上成長は目立つが、利益創出とキャッシュ創出の同時達成に課題。

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