| 指標 | 当期 | 前年同期 | YoY |
|---|---|---|---|
| 売上高 | ¥434.2億 | ¥337.2億 | +28.8% |
| 営業利益 | ¥68.1億 | ¥40.2億 | +69.5% |
| 経常利益 | ¥63.6億 | ¥35.5億 | +79.2% |
| 純利益 | ¥43.6億 | ¥24.3億 | +79.2% |
| ROE | 12.9% | 8.2% | - |
2026年度第2四半期決算は、売上高434.2億円（前年比+97.0億円 +28.8%）、営業利益68.1億円（同+27.9億円 +69.5%）、経常利益63.6億円（同+28.1億円 +79.2%）、純利益43.6億円（同+19.3億円 +79.2%）と、トップライン成長に加え利益率改善により増収増益を達成した。営業利益率は15.7%で前年同期11.9%から3.8pt改善、売上総利益率は22.4%で同18.3%から4.1pt拡大し、主力リノベマンション事業の採算性向上とアドバイザリー事業の高マージン化が寄与した。販管費は29.2億円（+7.7億円 +35.9%）と売上成長率を上回る伸びとなったが、販管費率は6.7%と前年6.4%から+0.3ptの小幅上昇にとどまり、営業レバレッジは有効に機能した。営業外ではデリバティブ評価益3.8億円が経常利益を押し上げたが、支払利息は7.7億円（前年5.7億円）に増加し金利負担は+34.9%拡大した。
【売上高】売上高は434.2億円（前年比+28.8%）と大幅増収を達成した。セグメント別では、リノベマンション事業が410.7億円（+25.1%）で全体の94.6%を占め、販売戸数増と単価上昇が増収に寄与した。アドバイザリー事業は15.9億円（+79.2%）と急拡大し、利益率73.7%の高マージンビジネスとして全社利益率の底上げに貢献した。インベストメント事業は13.8億円（+223.0%）と前年の4.3億円から3倍超に成長した。顧客との契約から生じる収益は407.3億円で売上高の93.8%を占め、その他収益（リース収入・流動化スキーム等）は26.9億円となった。販売用不動産の期末残高は1,232.4億円で前年1,050.3億円から+182.1億円増加し、積極的な在庫投下が進行中である。
【損益】売上総利益は97.3億円（前年61.7億円、+57.7%）で、売上総利益率は22.4%と前年18.3%から4.1pt改善した。仕入条件の改善と価格設定力の向上、アドバイザリー高マージン寄与が粗利率拡大の主因である。販管費は29.2億円（前年21.5億円、+35.9%）と売上成長率+28.8%を上回る伸びとなったが、販管費率は6.7%で前年6.4%から+0.3ptの小幅上昇にとどまり、営業利益は68.1億円（+69.5%）と大幅増益となった。営業外収益は4.4億円で受取配当金0.3億円、デリバティブ評価益3.8億円（前年2.1億円）が含まれる。営業外費用は8.9億円で、支払利息7.7億円（前年5.7億円、+34.9%）と支払手数料1.2億円が主な内訳である。経常利益は63.6億円（+79.2%）、純利益は43.6億円（+79.2%）となり、法人税等20.0億円（前年11.2億円）を控除後の利益率は10.0%（前年7.2%、+2.8pt）に改善した。包括利益は45.0億円で純利益に対し繰延ヘッジ損益1.5億円がプラス寄与した。結論として、売上拡大と利益率の大幅改善により増収増益を達成した。
リノベマンション事業は売上410.7億円（前年328.4億円、+25.1%）、営業利益59.2億円（同36.9億円、+60.5%）で、利益率14.4%は前年11.2%から+3.2pt改善した。主力事業として高い収益性を維持しつつ規模拡大を実現した。アドバイザリー事業は売上15.9億円（前年8.9億円、+79.2%）、営業利益11.7億円（同5.2億円、+127.1%）で、利益率73.7%は前年58.2%から+15.5pt拡大し、全社営業利益の17.2%を占める高収益事業に成長した。インベストメント事業は売上13.8億円（前年4.3億円、+223.0%）、営業利益1.5億円（同1.5億円、+1.6%）で、売上は急拡大したが利益率10.9%は前年34.9%から大幅低下し、案件ミックスの変化による採算性悪化が示唆される。調整額は-4.4億円（前年-3.4億円）で各セグメント未配分の全社費用である。
【収益性】営業利益率は15.7%で前年11.9%から+3.8pt改善し、粗利率改善と販管費コントロールの成果が表れた。純利益率は10.0%（前年7.2%、+2.8pt）に拡大し、ROEは12.9%となった。インタレストカバレッジは8.9倍（営業利益68.1億円÷支払利息7.7億円）で、金利負担の吸収力は十分である。【キャッシュ品質】営業CFは-138.2億円で、純利益43.6億円に対し営業CF/純利益比率は-3.17倍と大幅乖離した。主因は販売用不動産の増加182.1億円（営業CF項目では-182.2億円）で、期中の積極的な仕入・開発による運転資本の悪化である。OCF/EBITDA比率は-2.02倍（営業CF-138.2億円÷EBITDA68.6億円）、アクルーアル比率は13.3%（運転資本増加182.2億円÷総資産1,361.0億円）と、収益の現金化は遅延している。【投資効率】総資産回転率は0.319回転で、在庫積み上げの影響により低水準である。CapEx/減価償却比率は0.56倍（設備投資0.3億円÷減価償却0.5億円）と保守的投資姿勢を示す。【財務健全性】自己資本比率は24.8%（前年25.6%、-0.8pt）、D/E比率は3.03倍、Debt/Capital比率は72.5%でレバレッジは高水準である。Debt/EBITDA比率は13.0倍（有利子負債897.3億円÷EBITDA68.6億円）と高いが、流動比率は920.9%で短期的な流動性は確保されている。LTV（有利子負債897.3億円÷総資産1,361.0億円）は65.9%、現金/短期負債比率は4.97倍である。
営業CFは-138.2億円（前年-50.7億円、-172.7%）と大幅なマイナスとなり、純利益43.6億円に対する乖離が顕著である。主因は販売用不動産の増加182.2億円で、期中の積極的な仕入・開発投資による運転資本の悪化が資金を圧迫した。営業CF小計（運転資本変動前）は-117.9億円で、これにデリバティブ評価益3.8億円のマイナス調整、在庫増等を加味した結果である。法人税等の支払は13.4億円で利益成長に応じて増加した。投資CFは-2.1億円と軽微で、設備投資0.3億円と投資有価証券取得1.2億円が主な内訳である。FCFは-140.3億円（営業CF-138.2億円+投資CF-2.1億円）と大幅マイナスで、在庫投下に伴う資金需要を外部調達に依存する構造である。財務CFは+155.6億円で、長期借入による調達348.2億円から長期借入返済193.6億円と短期借入増加8.7億円、配当支払7.5億円を差し引いた結果、純資金調達は+155.6億円となり、在庫積み上げをファイナンスした。期末現金預金は49.4億円（前年34.0億円、+15.3億円）で、フリーCFは大幅マイナスながら資金調達により流動性は確保されている。
収益の質を評価すると、営業利益68.1億円に対し営業CFは-138.2億円で、OCF/EBITDA比率-2.02倍、アクルーアル比率13.3%と、利益の現金化は遅延しており収益品質は低い。主因は販売用不動産182.2億円の増加で、期中の積極的な仕入・開発投資により営業運転資本が大幅に悪化した。在庫投下は通期計画に沿った戦略的投下とみられ、下期の在庫消化により営業CFの改善余地はあるが、現時点では資金滞留が顕著である。営業外収益4.4億円にはデリバティブ評価益3.8億円が含まれ、一時的要因として経常利益を押し上げた。繰延ヘッジ損益1.5億円が包括利益でプラス寄与し、包括利益45.0億円は純利益43.6億円を若干上回る。経常利益63.6億円と純利益43.6億円の差は法人税等20.0億円で、税負担率は31.5%と妥当な水準である。利益はアクルーアルに偏重し、キャッシュ創出は下期の在庫消化に依存する構造であり、収益品質には慎重な評価が必要である。
通期業績予想は売上高891.7億円（前期比+28.9%）、営業利益104.5億円（同+42.9%）、経常利益87.7億円（同+42.5%）、純利益60.3億円を据え置いた。第2四半期末時点の進捗率は、売上高48.7%、営業利益65.2%、経常利益72.5%、純利益72.3%となり、利益は通期計画を大幅に上回るペースで進行している。売上進捗が約5割で概ね標準的な一方、営業利益以下は7割前後の進捗で前倒しとなっており、上期の粗利率改善と高マージン案件の集中が背景とみられる。下期は売上高457.5億円（上期比+5.3%）、営業利益36.4億円（上期比-46.5%）の計画となり、利益率は上期より低下する前提である。在庫水準が高く（期末1,232.4億円）、下期の在庫消化ペースと粗利率維持が通期達成の鍵となる。予想修正はなく、会社は計画達成を見込んでいる。
第2四半期配当は25.5円（前年同期15.0円、+70.0%）で、中間期末の配当として実施された。年間配当予想は25.5円で据え置かれ、通期純利益予想60.3億円に対する配当性向は約14.9%（年間配当25.5円÷通期EPS予想167.62円）となる。第2四半期末時点の配当性向は約19.9%（配当25.5円÷当期EPS128.11円×2）で、利益の範囲内で持続可能な水準である。もっとも、FCFは-140.3億円と大幅マイナスで、配当支払7.5億円に対するFCFカバレッジは-18.7倍とマイナスであり、配当原資は外部借入と期初資金に依存している。下期の在庫消化と営業CFの反転が持続性の前提となる。自社株買いの開示はなく、株主還元は配当に集中している。
在庫回転リスク: 販売用不動産1,232.4億円が総資産の90.6%を占め、在庫回転の遅延時に営業CFと粗利率が悪化する。期末在庫は前年比+182.1億円増加しており、下期の販売ペースが計画を下回れば金利負担と資金繰りが圧迫される。在庫/売上比率は2.8倍（期末在庫1,232.4億円÷上期売上434.2億円）と高水準で、在庫消化に平均2.8四半期を要する計算となる。
高レバレッジ: D/E比率3.03倍、Debt/EBITDA13.0倍、Debt/Capital72.5%でレバレッジは高水準であり、金利上昇や与信環境の悪化時に利払負担と借換コストが増大する。支払利息は7.7億円（前年5.7億円、+34.9%）と既に増加傾向にあり、長期借入金881.6億円の大宗は変動金利とみられ金利感応度が高い。インタレストカバレッジは8.9倍で現状は吸収可能だが、営業利益の減速時に急低下するリスクがある。
市況変動リスク: リノベマンション事業が売上の94.6%を占め、中古マンション市況、住宅ローン金利、金融機関の審査姿勢に収益が高感応である。価格調整局面や金利上昇時に販売単価と販売スピードが低下し、粗利率と在庫回転が悪化する。業界固有要因として、住宅ローン控除・税制変更、金融規制強化等の政策リスクも存在する。
収益性・リターン
| 指標 | 自社 | 中央値 (IQR) | Delta |
|---|---|---|---|
| 営業利益率 | 15.7% | – | – |
| 純利益率 | 10.0% | – | – |
営業利益率15.7%、純利益率10.0%は同業比較データが不足しているが、自社過去実績（前年営業利益率11.9%、純利益率7.2%）からは顕著な改善を示している。
成長性・資本効率
| 指標 | 自社 | 中央値 (IQR) | Delta |
|---|---|---|---|
| 売上高成長率（前年比） | 28.8% | – | – |
売上高成長率28.8%は不動産業界内で高水準とみられ、在庫投下を背景とした積極的な事業拡大姿勢を反映している。
※出所: 当社集計
利益率改善の構造変化: 営業利益率は15.7%で前年11.9%から+3.8pt改善し、粗利率も22.4%と前年18.3%から+4.1pt拡大した。アドバイザリー事業の利益率73.7%と高マージン化が全社利益率を押し上げ、リノベマンション事業も利益率14.4%（前年11.2%、+3.2pt）と改善した。粗利率改善は仕入条件の改善と価格設定力の向上に起因し、持続性が期待される一方、市況・競争環境の変化によるリスクも内在する。
在庫積み上げとキャッシュフロー構造: 販売用不動産1,232.4億円が総資産の90.6%を占め、営業CFは-138.2億円と大幅マイナスで利益とキャッシュの乖離が顕著である。期末在庫は前年比+182.1億円増加し、下期の在庫消化ペースが通期業績とキャッシュ創出の鍵となる。通期予想の進捗は利益が7割超と前倒しで、上期の高マージン案件集中と下期の利益率低下が示唆される。在庫回転と資金調達環境の維持が前提となる事業構造である。
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