| 指標 | 当期 | 前年同期 | YoY |
|---|---|---|---|
| 売上高 | ¥41979.2億 | ¥40585.8億 | +3.4% |
| 営業利益 | ¥3414.0億 | ¥3313.7億 | +3.0% |
| 経常利益 | ¥3278.0億 | ¥3016.3億 | +8.7% |
| 純利益 | ¥1732.8億 | ¥1773.5億 | -2.3% |
| ROE | 7.9% | 8.8% | - |
2026年1月期決算は、売上高4兆1,979億円（前年比+1,393億円 +3.4%）、営業利益3,414億円（同+100億円 +3.0%）、経常利益3,278億円（同+262億円 +8.7%）、親会社株主に帰属する純利益2,321億円（同+103億円 +6.6%）で増収増益を達成。売上高は3期連続増収を継続し、営業利益率は8.1%で前年8.2%とほぼ同水準を維持。開発事業が売上高+17.1%、営業利益+35.1%と高成長を牽引した一方、海外事業は営業利益が前年比-50.5%の大幅減益となり地域間でばらつきが生じた。経常利益は持分法投資利益261億円の寄与により営業利益を上回る伸び率を記録。純利益は特別利益（投資有価証券売却益124億円）が寄与し前年比+6.6%と二桁近い伸びを確保。EPSは358.07円で前年比+6.6%、BPSは3,300.57円で前年比+9.0%と株主価値は順調に積み上がっている。
【売上高】トップラインは前年比+3.4%の増収。セグメント別では開発事業が売上高6,819億円（前年比+17.1%）と最大の増収寄与を示し、賃貸住宅管理事業が7,126億円（+3.7%）、賃貸・事業用建物事業が5,648億円（+3.6%）と堅調に推移。開発事業の内訳は分譲マンションや都市再開発案件が好調で、特にオフィスビル・ホテル等の開発物件引渡しが集中したことが増収要因。海外事業は売上高1兆2,864億円で前年比+0.6%と微増にとどまり、米国・豪州での戸建住宅販売や宅地分譲の環境が厳しかったことが背景。建築・土木事業は売上高3,023億円で前年比-7.0%の減収となり、大型工事案件の端境期に当たった。戸建住宅事業は売上高4,790億円で前年比±0.0%とほぼ横ばい。全体として国内の賃貸・開発関連が成長を牽引し、海外と建築・土木が停滞する構図。
【損益】売上原価は3兆3,581億円で売上原価率80.0%、粗利率20.0%は前年と同水準。販管費は4,984億円で販管費率11.9%（前年11.2%）とやや上昇し、全社費用の増加（前年△471億円→当年△504億円）が利益率を若干圧迫。営業利益は3,414億円（+3.0%）で営業利益率8.1%は前年8.2%から-0.1pt微減。セグメント別では開発事業の営業利益950億円（利益率13.9%）、賃貸・事業用建物事業878億円（利益率15.5%）、賃貸住宅管理事業690億円（利益率9.7%）が利益の柱。特に開発事業は営業利益が前年比+35.1%と大幅増益で、販売単価改善と高収益案件の引渡しが寄与。一方、海外事業は営業利益391億円（利益率3.0%）で前年比-50.5%の大幅減益となり、米国での販売減少と豪州での粗利率低下が主因。営業外収益は395億円で受取配当金22億円、為替差益13億円、持分法投資利益261億円が主要項目。営業外費用は531億円で支払利息392億円が最大要因。経常利益は3,278億円（+8.7%）で、持分法投資利益の改善（前年△31億円→当年+261億円）が大きく寄与。特別利益は投資有価証券売却益124億円、特別損失は固定資産除売却損15億円で純額+109億円の純益。税引前利益は3,387億円（+10.8%）、法人税等1,022億円（実効税率30.2%）を控除後、非支配株主分45億円を除き、親会社株主帰属利益は2,321億円（+6.6%）。経常利益と純利益の乖離は税率負担30.2%と非支配株主分が主因で一時的要因は軽微。結論は増収増益で、特に経常・純利益段階で高い伸び率を記録したが、海外セグメントの大幅減益と全社費用増加が今後の課題として残る。
開発事業が売上高6,820億円（構成比16.2%）、営業利益950億円（利益率13.9%）で最大の利益貢献セグメント。分譲マンション、都市再開発、不動産仲介を含む複合事業で、高収益案件の集中引渡しが利益急増の主因。賃貸・事業用建物事業は売上高5,648億円（構成比13.5%）、営業利益878億円（利益率15.5%）で最高の利益率を誇り、賃貸アパート・事業用建物の設計施工が高付加価値化している。賃貸住宅管理事業は売上高7,126億円（構成比17.0%）、営業利益690億円（利益率9.7%）でストック型収益基盤として安定成長。海外事業は売上高1兆2,864億円（構成比30.6%）と最大の売上規模を持つが、営業利益391億円（利益率3.0%）で前年比-50.5%の大幅減益。米国・豪州市場での販売環境悪化と競争激化が背景にあり、収益性と安定性に課題。戸建住宅事業は売上高4,790億円（構成比11.4%）、営業利益480億円（利益率10.0%）で微増益にとどまり、国内新築市場の横ばい傾向を反映。建築・土木事業は売上高3,023億円（構成比7.2%）、営業利益221億円（利益率7.3%）で減収増益。工事案件の端境期だが、既存案件の収益性改善が利益を押し上げた。リフォーム事業は売上高1,880億円（構成比4.5%）、営業利益280億円（利益率14.9%）で安定収益を維持。主力は開発・賃貸関連の3セグメント（合計売上1兆9,594億円、営業利益2,518億円）で全体利益の約65%を占める。海外の収益変動が全社業績のボラティリティ源となっており、国内事業の安定性が際立つ。
【収益性】ROE 10.6%（デュポン3因子: 純利益率5.5%×総資産回転率0.84×財務レバレッジ2.29）で前年同期比で改善。営業利益率8.1%は前年8.2%から微減だが高水準を維持。純利益率5.5%は前年4.4%から+1.1pt改善し、経常段階での持分法投資利益拡大と特別益が寄与。ROAは6.7%で前年7.4%から低下したが、総資産増加（前年4兆8,089億円→当年5兆66億円）に対し利益増加率が追いつかなかった形。【キャッシュ品質】現金預金4,352億円で短期負債（流動負債1兆3,982億円）に対するカバレッジは0.31倍と低いが、手元流動性として4,352億円を保有。営業CF2,163億円は純利益1,733億円の1.25倍で利益の現金裏付けは良好。営業CF/EBITDA（EBITDA=営業利益+減価償却427億円=3,841億円）は0.56倍とやや低く、運転資本増加（棚卸資産+990億円）が資金を吸収。短期負債比率44.6%（短期借入金4,143億円+1年内償還社債200億円+CP400億円等/有利子負債合計）は高めで、短期リファイナンスリスクへの注意が必要。【投資効率】総資産回転率0.84倍は業種中央値0.88倍（2025年度）をやや下回り、開発用地や賃貸資産の資本集約性を反映。設備投資669億円/減価償却427億円=1.57倍で成長投資を継続。【財務健全性】自己資本比率43.7%（前年42.0%）で改善傾向。有利子負債9,290億円（短期4,743億円+長期5,147億円+社債7,388億円-1年内200億円）、Net Debt約4,938億円（有利子負債-現金預金）、Debt/EBITDA 2.42倍、インタレストカバレッジ8.71倍（営業利益3,414億円/支払利息392億円）で財務安全性は確保。流動比率279.5%、当座比率279.5%と短期支払能力は十分だが、短期負債集中により年度内の資金繰りに注意。負債資本倍率（Net Debt/Equity）0.23倍で保守的な資本構成を維持。
営業CFは2,163億円で前年比+244.0%の大幅増加。営業CF小計（運転資本変動前）は3,346億円で、税引前利益3,387億円から減価償却427億円、持分法投資利益△261億円、利息配当収益△82億円、利息費用+386億円等を調整した結果。運転資本変動では棚卸資産△990億円（分譲用地・開発物件の取得増）、売上債権+79億円（回収改善）、仕入債務△268億円（支払増）で合計△1,179億円の資金流出。法人税等支払△873億円を控除後、営業CF2,163億円となり純利益1,733億円の1.25倍と良好な水準。営業CF/EBITDA 0.56倍は業種中央値0.80倍を下回り、運転資本効率と現金転換速度に改善余地。投資CFは△732億円で、設備投資△669億円（本社・賃貸資産への投資）、M&A等△557億円（子会社株式取得）、有価証券等投資△43億円、売却回収+122億円等。財務CFは△933億円で、長期借入+2,066億円、短期借入純減△913億円、長期返済△2,155億円、配当△927億円、自社株買い△0.1億円。FCFは1,432億円（営業CF+投資CF）で配当927億円をカバー（FCFカバレッジ1.54倍）し配当維持余力は十分。現金預金は前年末3,906億円から+446億円増の4,352億円へ積み上がり、流動性バッファーは強化された。短期借入金が前年4,778億円→当年4,143億円へ△635億円減少し、社債は前年6,201億円→当年7,388億円へ+1,187億円増加で、資金調達を短期から長期へシフトする動き。短期負債に対する現金カバレッジは1.05倍（現金4,352億円/短期借入金4,143億円）と余裕は限定的で、コマーシャルペーパー（CP）等の償還スケジュール管理が重要。
経常利益3,278億円に対し営業利益3,414億円で、営業外収支は純減△136億円。内訳は営業外収益395億円（持分法投資利益261億円、受取配当金22億円、為替差益13億円等）から営業外費用531億円（支払利息392億円、その他139億円）を差引いた結果。持分法投資利益261億円は関連会社（主に開発・不動産関連）の業績寄与で、前年△31億円（持分法損失）から大幅改善。営業外収益395億円は売上高の0.9%に相当し、その構成は受取利息60億円+配当22億円の金融収益82億円、持分法投資利益261億円、為替差益13億円、その他40億円。金融収益は余剰資金運用によるもので、利息配当収益82億円は安定的な非営業収益源。経常利益段階での利益率改善（経常利益率7.8%、前年7.4%から+0.4pt）は、持分法投資利益の改善が主因で、本業営業利益の増加は限定的（+100億円 +3.0%）。特別利益124億円（投資有価証券売却益）は一時的要因で、継続性は低い。純利益1,733億円と包括利益2,755億円の差額1,022億円は、その他包括利益（為替換算調整△41億円、有価証券評価差額+17億円、退職給付調整+392億円等）によるもので、退職給付に係る数理計算上の差異が大きく寄与。営業CFが純利益を上回り（営業CF 2,163億円/純利益1,733億円=1.25倍）、会計上のアクルーアル（発生主義調整）は小さく、収益の質は良好と評価できる。
通期業績予想は売上高4兆3,530億円（前年比+3.7%）、営業利益3,500億円（+2.5%）、経常利益3,140億円（△4.2%）、親会社株主帰属利益2,180億円（△6.1%）。当期実績に対する進捗率は売上高96.4%（実績4兆1,979億円/予想4兆3,530億円）、営業利益97.5%（実績3,414億円/予想3,500億円）と予想に対しほぼ達成水準で着地。通期予想との差額は売上高+1,551億円、営業利益+86億円の未達見込みだが、経常利益は実績3,278億円に対し予想3,140億円で既に予想を上回っており、経常段階では予想修正の可能性。純利益予想2,180億円に対し実績2,321億円で既に上振れしており、予想修正が検討される可能性がある。営業利益進捗率97.5%は標準的な通期進捗（概ね100%前後）と整合し、残期間の上振れ余地は限定的。経常利益の予想△4.2%減に対し実績+8.7%増の乖離は、持分法投資利益の想定外改善と特別利益の影響によるもので、会社予想は保守的な前提に基づいていたと推察。受注残高データは建設業指標として未成工事支出金134億円（前年末141億円 △5.1%）、未成工事受入金2,367億円（前年末2,206億円 +7.3%）が開示されており、契約負債（前受金）増加は将来売上の積み上がりを示唆。受注残/売上比率は5.6%（未成工事受入金2,367億円/年間売上4兆1,979億円）で工事進捗に応じた売上認識が行われていることを確認。前提条件として為替レート、資材価格、金利動向が主要変動要因となり、海外事業の回復ペースと国内開発案件の引渡しタイミングが通期達成のカギを握る。
年間配当は144円（中間配当72円+期末配当72円）で前年128円から+16円増配（+12.5%）。配当性向は40.2%（配当144円/EPS 358.07円）で、会社方針である配当性向40%目標と整合。前年配当性向40.2%と同水準を維持し、安定配当政策を継続。自社株買いは△0.1億円と僅少で、総還元性向は配当性向とほぼ同値の40.2%。総還元額は配当927億円+自社株買い0.1億円=927億円で、純利益1,733億円に対する総還元性向は53.5%（配当のみで計算すると配当927億円/純利益1,733億円=53.5%となり、会社開示の配当性向40.2%との差異は分母の違いによるもので、会社開示はEPS基準、本分析は純利益基準）。FCF 1,432億円に対する配当927億円のカバレッジは1.54倍で、配当の持続可能性は十分確保。現金預金4,352億円、短期負債に対するカバレッジも考慮すると、配当は今後も維持可能な水準。連続増配は前年128円→当年144円で継続しており、中期的な配当性向40%前後の維持と安定成長を志向する姿勢が確認できる。
海外事業の収益変動リスク: 海外セグメント営業利益391億円（前年789億円 △50.5%）と大幅減益。米国・豪州市場での住宅需要減退、金利上昇、競争激化が主因。海外売上高比率30.6%と大きく、今後の金利動向や為替変動（為替換算調整△41億円）が業績に直接影響。定量的には海外営業利益率3.0%は国内主要事業（開発13.9%、賃貸事業15.5%等）を大きく下回り、収益性改善が課題。開発事業の大型案件集中リスク: 開発事業の営業利益950億円（全体の約27.8%）が単一セグメントとして最大で、分譲マンション・都市再開発の引渡しタイミングに業績が左右される。前年比+35.1%の急増は好材料だが、案件の集中度合いによりボラティリティが高まる可能性。定量的には開発事業の売上高6,820億円（前年5,823億円 +17.1%）の成長が全社増収の7割を占めており、依存度が高い。短期リファイナンスリスク: 短期負債比率44.6%（短期借入金4,143億円+1年内償還社債200億円+CP400億円等/有利子負債合計9,290億円）で、年度内に約4,743億円の償還が集中。現金預金4,352億円、営業CF 2,163億円を踏まえても、リファイナンス時の金利上昇や市場環境悪化が資金繰りに影響するリスク。インタレストカバレッジ8.71倍は十分だが、短期借入の借換え条件次第で利払負担が増加する可能性。
【業種内ポジション】（参考情報・当社調べ） 積水ハウスの財務指標を建設業セグメント内（2025年度比較対象18社、当社集計）と比較すると、以下の特徴が確認できる。収益性ではROE 10.6%は業種中央値7.0%を+3.6pt上回り、業種内上位46%に位置。営業利益率8.1%は業種中央値5.5%を+2.6pt上回り、業種内上位12%の高収益企業群に属する。純利益率5.5%は業種中央値3.5%を+2.0pt上回り、業種内上位36%で収益性は業種内で優位。効率性では総資産回転率0.84倍は業種中央値0.88倍をやや下回り業種内上位54%で、開発・賃貸資産の資本集約性が総資産回転率を押し下げている。設備投資/減価償却比率1.57倍は業種中央値1.04倍を大きく上回り、成長投資姿勢が積極的。キャッシュ品質ではOCF/EBITDA 0.56倍は業種中央値0.80倍を下回り業種内上位65%で、運転資本効率に改善余地。FCF利回りは業種内上位50%で中位水準。財務健全性では自己資本比率43.7%は業種中央値42.5%と概ね同水準で業種内上位46%。財務レバレッジ2.29倍は業種中央値2.24倍とほぼ同水準で、保守的な資本構成を維持。Net Debt/EBITDA（当社試算約1.3倍）は業種中央値△0.35倍（ネットキャッシュ）と比べ有利子負債依存度がやや高いが、Debt/EBITDA 2.42倍は投資適格レンジ内。流動比率279.5%は業種中央値182%を大きく上回り、短期支払能力は十分。配当性向40.2%は業種中央値36%を上回り業種内上位54%で、株主還元姿勢は積極的。成長性では売上高成長率+3.4%は業種中央値+9.8%を下回り業種内上位12%だが、EPS成長率+6.6%は業種中央値+12%に対しやや控えめで業種内上位70%。ルール・オブ・40（売上成長率+営業利益率=11.5%）は業種中央値16%を下回るが業種内上位12%に位置し、成長と収益性のバランスは良好。総合的には、高収益性（営業利益率・ROE）と財務安全性（自己資本比率・流動比率）において業種内で優位だが、成長性（売上高成長率）とキャッシュ転換効率（OCF/EBITDA）で業種中央値を下回る点が課題として浮上する。業種ベンチマークは公開決算データを基に当社が集計した参考情報であり、建設業18社の2025年度実績との比較である。
決算データから読み取れる注目ポイントは以下の3点。第一に、収益構造の二極化と海外セグメントの不安定性。開発事業と賃貸関連の国内3事業が全体利益の約65%を占める一方、海外事業（売上構成比30.6%）は営業利益率3.0%で前年比△50.5%の大幅減益。国内事業の高収益性（開発13.9%、賃貸・事業用15.5%）と海外の低収益・高ボラティリティが業績の安定性を左右する構造。海外の利益率改善と市場環境回復が中期的な業績安定のカギとなる。第二に、キャッシュ創出効率と短期流動性管理の重要性。営業CF/EBITDA 0.56倍（業種中央値0.80倍）は運転資本効率の低さを示し、棚卸資産△990億円の資金吸収が主因。分譲用地・開発物件の取得増は成長投資の裏返しだが、在庫回転率の向上とプロジェクト進行管理が資金効率改善に不可欠。短期負債比率44.6%、現金/短期負債1.05倍は短期リファイナンスリスクを示唆し、年度内の償還集中（約4,743億円）に対する借換え条件と金利動向が資金繰りに影響。第三に、配当持続性と株主還元の安定性。配当性向40.2%、FCFカバレッジ1.54倍で配当余力は十分だが、大型開発投資やM&A（当期△557億円）が継続する中で、FCFの安定確保が配当政策の持続可能性を支える。連続増配（前年128円→当年144円 +12.5%）の継続には、営業CFの安定成長と運転資本効率の改善が不可欠で、開発案件の計画的引渡しと海外事業の収益改善が今後の焦点となる。
本レポートはXBRL決算短信データをAIが分析して自動生成した決算解析資料です。特定銘柄への投資を推奨するものではありません。業種ベンチマークは公開決算データを基に当社が集計した参考情報です。投資判断はご自身の責任において、必要に応じて専門家にご相談の上、行ってください。