大和証券リビング投資法人 2025年度 通期 決算

財務ハイライト

• 営業利益: 82.09億円
• 当期純利益: 72.11億円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

注意事項

このデータはXBRLファイルから自動抽出されたものです。正確性については開示資料の原本をご確認ください。

AI財務分析

総括

大和証券リビング投資法人（J-REIT）の2025年度Q4（単体、JGAAP）決算は、営業利益82.1億円、経常利益72.1億円、当期純利益72.1億円と、費用コントロールと安定的な賃貸収益モデルを背景に底堅い利益水準を確保した。減価償却費は27.1億円、支払利息は7.63億円で、EBITDAは109.2億円、インタレストカバレッジは10.8倍と、金利上昇環境下でも十分な利払い余力を維持している。営業キャッシュフローは149.8億円と純利益の約2.08倍に相当し、非現金費用（主に減価償却）の寄与もあってキャッシュ創出力は利益を大きく上回る。総資産は4,019.9億円、負債合計は2,126.4億円、純資産は1,893.4億円で、負債資本倍率は1.12倍、期末の簡易的ROE（期末純資産ベース試算）は約3.8%（=72.1億円/1,893.4億円）と見積もられる。流動比率は47.8%と低位だが、J-REIT特性（短期借入・投資口分配と長期資産のミスマッチ）を踏まえれば、コミットメントライン・借換え慣行が機能する限り大きな懸念材料とはなりにくい。自己資本比率の開示は0.0%と表示されているが、これは勘定科目の不記載によるものであり、実際には純資産1,893億円が計上されている。LTVは利息有利子負債の内訳開示がないため厳密に算定不能だが、負債合計を上限とした粗い推計では約52.9%（=2,126億円/4,019億円）程度とみられる。営業収益・売上高は0円と表示されるが、これはJ-REITの勘定科目（賃貸事業収益、営業収益）が本データに合算されていない不記載を示唆し、収益性比率（売上総利益率、営業利益率、総資産回転率）の機械的な算出は適切でない。財務CFは▲57.8億円で、期中に借入返済や分配金支払い（未開示）に充当した可能性が高い。税金は0.06億円と極小で、J-REITの実質的な税制優遇（分配要件充足時）と整合的である。運転資本は▲167.9億円と短期負債超過の形だが、これは未払費用・未払分配金・短期借入が相対的に厚いJ-REITの構造に起因することが多い。利益質は、営業CF/純利益=2.08倍と高く、会計利益に対するキャッシュ裏付けは良好である。金利負担はEBITDAの約7.0%（=7.63/109.2）に留まり、利率上昇余地に対する緩衝材がある。配当（分配）は本データでは0円と表示されており分析に制約があるが、一般にJ-REITは高い分配性向を維持するため、キャッシュ創出力・LTV・借換え環境の動向が分配持続性の鍵となる。総じて、キャッシュ創出力は堅調、レバレッジは許容レンジ、金利耐性は現時点で十分という評価だが、収益・分配の詳細開示が欠落しており、分配水準・稼働率・物件取得/売却の実行度に関する補完情報が必要である。

収益性分析

ROE分解（近似）：報告のデュポン分析は0表示が多く有効でないため、期末純資産で近似。ROE ≈ 3.8%（=当期純利益72.1億円/期末純資産1,893.4億円）。純利益率・総資産回転率は売上高不記載により算定不能。財務レバレッジ（総資産/純資産）は2.12倍と開示され、レバレッジ寄与は中庸。利益率の質：減価償却27.1億円の非現金コストがEBITDA（109.2億円）と営業CF（149.8億円）を下支え。税負担0.06億円はJ-REIT構造と整合。営業レバレッジ：賃料主導の固定費モデルにより稼働・賃料変動がEBITに与える影響は大きいが、当期は利払い7.63億円に対してEBITDAカバレッジ10.8倍と負荷は低い。金利上昇時のマージン感応度は、借入コスト+50bpで年利負担が概算+10〜11億円（有利子負債総額不明のため負債合計2,126億円を上限仮置き）となる可能性があり、EBITDAマージンの圧縮リスクは限定〜中程度。

成長性評価

売上（賃貸収益）に関する定量的成長率は不記載で評価困難だが、営業利益82.1億円と減価償却27.1億円の組み合わせから、期中の稼働・賃料水準は少なくとも安定的に維持されたとみられる。利益の質は、営業CF/純利益=2.08倍、インタレストカバレッジ10.8倍から高い持続性が示唆される。今後の見通しは、(1) LTV管理（目安50%前後）、(2) 借入金利動向（固定化比率・平均残存期間）、(3) パイプラインにおける収益性の高い物件取得とポートフォリオ入替、(4) 稼働率・賃料改定、が主要ドライバー。金利上昇が続く場合は分配余力圧迫の一方、物件売却益や入替によりNOIを底上げできれば利益水準の維持は可能。短期的には安定、中期的には金利と外部成長の成否に依存。

財務健全性

流動性：流動比率47.8%、当座比率47.8%と数値上は低いが、J-REITではコミットメントライン・短期借入のロールが前提であり、一般事業会社と同列比較は適切でない。支払能力：インタレストカバレッジ10.8倍と健全。税負担は極小。資本構成：負債合計2,126.4億円、純資産1,893.4億円で負債資本倍率1.12倍。LTVは有利子負債内訳がなく推定だが、上限ベースで約52.9%。リファイナンス・スケジュールや固定/変動比率の開示があれば、金利感応度の精緻化が可能。

キャッシュフロー品質

利益の質：営業CF/純利益=2.08倍と高く、非現金費用（減価償却27.1億円）と運転資本の回収が寄与。FCF分析：データ上の投資CFは0円で、定義上FCF（営業CF−投資CF）は約149.8億円と解釈可能（本データの『FCF=0円』は不記載起因の算出不可を示唆）。財務CF▲57.8億円は、借入返済・分配支払（非開示）・手数料等の流出を反映と推察。運転資本：期末運転資本は▲167.9億円で、未払費用・短期負債の構造的厚みが要因。運転資本の増減はJ-REITでは分配金計上タイミングに左右されるため、四半期間のブレには注意。

配当持続性

配当（分配）は本データでは0円、配当性向0.0%、FCFカバレッジ0.00倍と表示されるが、いずれも不記載の影響とみられ、実勢を反映しない。J-REITは税制適格維持のため高分配方針が一般的であり、持続可能性評価の枠組みとしては、(1) NOI−維持修繕＝内部成長余力、(2) 営業CFの安定性（当期149.8億円）、(3) LTVと借入コストの見通し、(4) 分配金の借入依存度（なしが望ましい）を重視すべき。現状のキャッシュ創出力と金利耐性からは分配原資の確保は可能とみられるが、実額不開示のため分配性向やFCFカバレッジの定量評価は行わない。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 賃貸市場の需給悪化による稼働率・賃料の下押し
• 大規模修繕・設備更新の費用増（インフレ圧力）
• 資産入替・取得案件の価格競争激化による利回り低下
• 資産評価キャップレート上昇によるNAV目減り

財務リスク:

• 金利上昇・信用スプレッド拡大による利払い増加（有利子負債残高は推定でLTV約53%）
• リファイナンス集中（満期分布次第）に伴うロールオーバー・リスク
• 担保・コベナンツ制約に抵触するリスク（LTV・DSCRの悪化時）
• 流動負債厚み（流動比率47.8%）に起因する短期資金繰りの硬直化

主な懸念事項:

• 分配金実績・見通しの不開示により投資主還元の定量評価が困難
• 有利子負債の内訳（固定/変動、平均金利、残存年数）の未開示により金利感応度の精度が限定的
• 売上高・NOI・稼働率等のKPI不記載で成長ドライバーの検証ができない

投資示唆

重要ポイント:

• 営業CF149.8億円と純利益72.1億円のギャップは非現金費用寄与を示し、キャッシュ創出力は良好
• 負債資本倍率1.12倍、LTVは上限推計で約53%と許容レンジ内
• インタレストカバレッジ10.8倍で金利上昇耐性に余力
• 配当（分配）関連データが不記載で還元評価は保留
• ROEは期末純資産ベース近似で約3.8%と安定的

注視すべき指標:

• LTV（目安50%前後）と借入平均金利・固定化比率・残存期間
• 稼働率・平均月額賃料と更新・解約率
• NOI・FFO・NADFなどJ-REIT特有のキャッシュ系指標
• 物件取得/売却の規模・利回りと含み益の変動
• 分配金（DPU）とNAV/投資口の推移
• インフレ率と維持修繕費の伸び

セクター内ポジション: レバレッジと利払い余力はJ-REIT平均レンジ内で、キャッシュ創出力は良好。一方、分配・NOI・稼働の詳細が欠落しており、相対比較の精度は限定的。補完開示入手後の再評価が前提。

免責事項

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