グローバル・ワン不動産投資法人 2025年度 通期 決算

財務ハイライト

• 営業利益: 42.03億円
• 当期純利益: 38.13億円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

注意事項

このデータはXBRLファイルから自動抽出されたものです。正確性については開示資料の原本をご確認ください。

AI財務分析

総括

本分析は、グローバル・ワン不動産投資法人（8958、単体、JGAAP）の2025年度Q4決算に基づく。REIT特有の開示（賃料収入が「売上高」に計上されない等）により、損益の一部勘定は0表記となっているが、営業利益は4,202,992千円、経常利益は3,813,713千円、当期純利益は3,812,515千円と黒字を確保している。減価償却費は860,339千円、支払利息は300,431千円で、EBITDAは5,063,331千円。利払い負担は相対的に軽く、EBITベースのインタレストカバレッジは約14.0倍と健全、EBITDAベースでは約16.9倍に相当する。総資産は204,347,683千円、負債合計は101,662,546千円、純資産は102,685,137千円で、実質的な自己資本比率は約50.2%（102,685,137/204,347,683）とみなせ、LTV（負債/総資産）は約49.8%とセクター内で中庸。流動資産31,583,317千円、流動負債13,487,211千円により、流動比率・当座比率はいずれも234.2%と高水準で短期流動性は厚い。営業CFは24,084,464千円と純利益3,812,515千円を大幅に上回り、営業CF/純利益比率は6.32倍でキャッシュフロー品質は良好。投資CFは0、財務CFは▲5,249,141千円で、当期は投資活動が限定的、財務活動はネットで資金流出（返済・分配関連の可能性）となった。法人税等は1,197千円で、実効税率は名目上ほぼ0%（REITの税務優遇に整合的）。運転資本は18,096,106千円と積み上がり、短期のキャッシュ需要に耐性がある。セクター特性上、売上高・EPS・株式数等の0表記は不記載・適用外を示すため、ROEのデュポン分解（売上基準）や利益率指標の一部は直接解釈できない。とはいえ、ROE算出の前提となる純利益と資本からみる資本効率は、財務レバレッジ約1.99倍（総資産/純資産）で過度なレバレッジ依存は見られない。配当（分配金）情報は当期データ上0表記で入手不可だが、REITとしては通常分配を行うため、今回はタイミングや開示形式による制約と考えるべきである。総じて、バランスシートは堅健、利払い余力は十分、営業CFは潤沢で、資金繰りは安定的。今後は金利上昇局面での負債コスト上昇と、物件稼働・賃料改定の動向、並びに外部成長（取得）および内部成長（賃料・稼働）とのバランスが持続的な分配原資の鍵となる。開示制約があるため、NOI、FFO/AFFO、DPUなどREIT固有KPIの把握が今後の評価に不可欠である。

収益性分析

・ROE分解（参考）：報告ベースのデュポン指標は売上高0表記のため有効性が限定的。財務レバレッジは約1.99倍（総資産204,347,683千円/純資産102,685,137千円）。総資産回転率は0表記だが、REITでは賃貸資産の性質上、回転率は低く安定的。純利益率は営業収益基準が不明のため解釈困難。・利益率の質：営業利益4,202,992千円、減価償却費860,339千円からEBITDA5,063,331千円。減価償却比率はEBITDAに対して約17.0%で、非現金費用のウェイトは適度。支払利息300,431千円に対するEBIT倍率は約14.0倍で利払い余力は大きい。・営業レバレッジ：固定費（減価償却、利息負担）が一定水準で存在するが、現状のカバレッジは高く、外部成長時に賃料が上積みされれば増益感度が出やすい一方、空室率上昇や賃料下押しには下方バイアスも。・税負担：法人税等1,197千円で実効税率はほぼ0%（REITの分配要件に整合）。

成長性評価

・売上（賃貸収入）の持続性：期中の売上高は0表記で把握不能だが、営業利益と減価償却・利息負担の水準からは安定的賃貸収入が示唆される。物件ポートフォリオの稼働・賃料改定、テナント分散度合いが持続性の決定要因。・利益の質：営業CFが純利益の6.32倍と高く、非現金費用や前受・預り金、預託金などREIT特有の運転資本要因を考慮してもキャッシュ創出力は強い。・見通し：投資CFが0で取得・売却活動は限定的。今後の成長は内部成長（稼働率改善、賃料改定）の寄与が中心となり、外部成長（物件取得）再開には資金調達環境（金利・エクイティ市場）の安定が前提。金利上昇時は利払い増で増益ハードルが上がる一方、オフィス賃貸市況の回復が進めばFFOの底上げ余地。

財務健全性

・流動性：流動資産31,583,317千円、流動負債13,487,211千円で流動比率/当座比率はいずれも234.2%。運転資本は18,096,106千円と積み上がり、短期支払い能力は強い。・支払能力：総負債101,662,546千円、純資産102,685,137千円で負債資本倍率0.99倍。LTVは約49.8%（負債/総資産）で、一般的なJ-REITの40～50%レンジ内。EBITベースの利息カバレッジ約14.0倍、財務耐性は良好。・資本構成：実質自己資本比率は約50.2%。レバレッジ余力は一定程度あるが、金利環境次第では保守的な財務運営の維持が望ましい。

キャッシュフロー品質

・利益の質：営業CF24,084,464千円は純利益3,812,515千円の6.32倍で、利益の現金化は極めて良好。非現金費用（減価償却）やREIT特有の運転資本要因（敷金・保証金、前受金等）を反映した結果と推察。・FCF分析：投資CF0表記のため当期の物件取得・大規模CAPEXは限定的。一般的なFCF=営業CF－投資CFの観点ではプラス圏とみなせるが、開示上のFCFは0とされており、指標整備の前提差に留意が必要。・運転資本：運転資本は18,096,106千円。運転資本増減が営業CFを押し上げた可能性もあるため、継続性評価には四半期連続データ（NOI、FFO/AFFO、敷金増減）の確認が必要。

配当持続性

・配当性向評価：当期の配当（分配金）・配当性向は0表記で不明。REITは税制上、利益の大半を分配するのが一般的であり、実務上はDPUとFFO/AFFOベースでの持続可能性評価が適切。・FCFカバレッジ：FCFは0表記で評価困難だが、営業CFは潤沢（24,084,464千円）。過去分配水準・今期DPU計画が未把握のため確度の高いカバレッジ判定はできない。・配当方針見通し：LTV約49.8%、利息カバレッジ約14倍という財務耐性は分配持続の基盤だが、実際の分配原資はFFO/AFFOと内部留保・売却益の取り扱いに依存。次期以降の分配見通しは、取得・売却計画と賃料動向、借入金利見通しの開示確認が前提。

リスク評価

ビジネスリスク:

• オフィス市況の変動による稼働率・賃料下落リスク
• テナント集中・解約によるキャッシュフロー変動
• 物件再評価損・含み損拡大（キャップレート上昇）
• 大型修繕・資本的支出の発生タイミング集中
• 災害リスク（地震・風水害）と保険カバーの限界
• ESG/省エネ投資要請による追加コスト

財務リスク:

• 金利上昇による利払い増加・借換コスト上昇
• 借入・投資法人債の償還集中によるリファイナンスリスク
• LTV上昇による財務制約（コベナンツ余裕の縮小）
• 評価損計上による純資産減少とレバレッジ上昇
• 外部成長時のエクイティ調達希薄化リスク

主な懸念事項:

• REIT固有KPI（NOI、FFO/AFFO、DPU、稼働率）の未開示により当期の分配原資と持続性評価が限定的
• 投資CF0表記で取得・売却活動の実態が把握困難
• 金利感応度（固定/変動比率、デュレーション）の情報不足

投資示唆

重要ポイント:

• LTV約49.8%、実質自己資本比率約50.2%で財務は中立～堅健
• EBITベース利息カバレッジ約14倍で金利上昇耐性は相対的に高い
• 営業CFが純利益の6.32倍とキャッシュ創出力は良好
• 投資CF0で外部成長は一服、内部成長と資金調達環境が次期の鍵
• 分配（DPU）情報未把握のため配当持続性の定量評価は留保

注視すべき指標:

• FFO/AFFOおよびDPUのガイダンス
• LTVと手元流動性（キャッシュ、コミットメントライン）
• 借入の固定/変動比率、平均金利、平均残存年限、償還スケジュール
• 稼働率、テナント回転、賃料改定率、同一物件ベースNOI
• 物件取得・売却パイプラインとキャップレート動向
• NAV/投資口当たりとP/NAVのトレンド

セクター内ポジション: J-REIT全体の中では、LTV約50%・利息カバレッジ高水準という点で財務安全性は良好な部類。外部成長が停滞する局面では、内部成長と金利管理の巧拙が相対優位性を左右する。

免責事項

本分析はAIにより自動生成されたものです。以下の点にご留意ください。

• 正確性の非保証: 本分析の正確性・完全性は保証されません。正確な財務データについては、必ずTDnet等で公開されている開示資料の原本をご確認ください
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