ジャパンリアルエステイト投資法人 2025年度 通期 決算

財務ハイライト

• 営業利益: 207.90億円
• 当期純利益: 188.64億円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

注意事項

このデータはXBRLファイルから自動抽出されたものです。正確性については開示資料の原本をご確認ください。

AI財務分析

総括

本分析は、ジャパンリアルエステイト投資法人（JRE、単体、JGAAP）の2025年度Q4実績に基づくもので、開示上0と表示されている項目は不記載（XBRLの項目差異を含む）であり、実際にゼロを示すものではない点に留意する。売上高関連の科目が不記載である一方、営業利益は20,789百万円、経常利益19,658百万円、当期純利益18,864百万円と、収益力は安定的である。総資産は1兆90,588百万円、負債合計547,872百万円、純資産542,716百万円で、負債資本倍率は1.01倍、負債比率は50.2%と、REITとして中庸～やや保守的なレバレッジ水準にある。ROAは約1.73%、ROEは約3.48%（=ROA1.73%×レバレッジ2.01倍）と算出され、オフィス主体REITとしては妥当なレンジに見える。営業CFは34,132百万円で純利益の約1.81倍とキャッシュ創出は良好、減価償却費6,104百万円を踏まえた非現金費用の戻しがキャッシュ創出に寄与している。利払いは1,056百万円、EBIT/利息のインタレストカバレッジは約19.7倍と金利耐性は高い。流動比率は31.1%と低水準で運転資本は▲74,662百万円だが、REITのビジネスモデル上、短期負債の活用や分配タイミングによる構造的な特徴であり、直ちに懸念とは言い切れない。法人税等は794百万円で、実効税率は概算で約4%（経常段階を基準）とJ-REITとしての税パススルーの範囲内で低位にとどまる。投資CFの数値は不記載であり、期中の物件取得・売却や更新投資の規模判断はできない。分配金情報は不記載（年間配当0円、配当性向0%等の表示は不記載の反映）で、実際のDPU水準や分配方針評価には追加開示が必要である。以上より、利益・キャッシュフローの質は概ね健全、レバレッジも妥当、金利耐性は高い。一方、短期流動性指標は弱く見えるため、手元流動性とリファイナンス計画の継続的モニタリングが重要。今後はテナント需要（特に都心オフィス）、稼働率・賃料改定、LTVと固定化比率、平均調達金利のトレンドが中期的な分配原資とNAV安定性を左右する。データ制約として、売上高・投資CF・分配金等の重要項目が不記載であるため、詳細な同業比較やDPU持続可能性の定量評価には限界がある。

収益性分析

ROE分解（簡易デュポン）: 売上が不記載のため純利益率×総資産回転率×レバレッジの厳密分解は困難。代替としてROA×レバレッジで評価。ROA=当期純利益/総資産=18,863,545千円/1,090,587,955千円≈1.73%。財務レバレッジ=総資産/純資産=1,090,588/542,716≈2.01倍。よってROE≈1.73%×2.01=約3.48%。利益率の質: 営業利益20,789,715千円に対し利息1,055,613千円と負担は小さく、経常段階への減耗は約5%。法人税は794,142千円で実効税率は概算4%と低位。減価償却費6,103,601千円を踏まえたEBITDAは26,893,316千円で、非現金費用の戻しによりキャッシュ創出力が底上げされている。営業レバレッジ: 売上未開示のため厳密な固定費/変動費分析は不可だが、REITの性質上、固定費比率が高い一方で稼働率・賃料改定によるレバレッジが効きやすい。EBIT/利息=約19.7倍、EBITDA/利息≒25.5倍（26,893,316/1,055,613）と金利耐性は高水準を維持。

成長性評価

売上持続可能性: 賃料収入等が売上高として不記載のため定量評価は不可。ただし営業利益・経常利益・純利益がいずれも安定的な水準を示すことから、基礎的な賃料収入と稼働率は大きく毀損していないと推察。利益の質: OCF/純利益=1.81倍とキャッシュ転換は良好で、減価償却を中心とした非現金費用の戻しとワーキングキャピタル管理が奏功。見通し: 金利上昇局面では調達コスト上昇が逆風となる一方、優良立地の賃料改定力や稼働の底堅さがあれば、NOIの伸長で一部相殺可能。物件の入替え（アクティブ・ポートフォリオ運用）と資本コスト管理（LTV・固定化比率・デュレーションの最適化）が成長の鍵。投資CF不記載により取得・売却活動のモーメンタムは把握不能で、外部成長の寄与度評価は保留。

財務健全性

流動性: 流動資産33,708百万円に対し流動負債108,370百万円で流動比率31.1%、当座比率も同水準。短期指標は弱いが、REITは短期借入や分配金支払サイクルにより構造的に低く出やすい。支払能力: 総負債/総資産=50.2%、D/E（負債資本倍率）=1.01倍と中庸。インタレストカバレッジ（EBIT/利息）19.7倍は極めて健全。資本構成: 純資産542,716百万円、財務レバレッジ2.01倍。固定・変動金利や平均残存年限は未開示のため、金利感応度の定量評価は不可。手元現金残高は不記載で、実態の流動性バッファは別途確認が必要。

キャッシュフロー品質

利益の質: OCF/純利益=1.81倍と高く、計上利益がキャッシュで裏付けられている。減価償却費6,104百万円は非現金であり、AFFO類似指標の粗い目安として純利益+減価償却=約24,968百万円（実際は維持更新CAPEX・一時費用等の控除が必要）。FCF分析: 投資CFが不記載のため正確なFCFは算出不能。開示値の「フリーキャッシュフロー0円」は不記載の反映であり、意思決定には用いないこと。運転資本: 運転資本は▲74,662百万円で構造的マイナス。分配金支払や未払費用、短期借入の活用に伴うもので、REITでは一般的。OCF/総資産≈3.13%、OCF/純資産≈6.29%と、資産・資本に対するキャッシュ創出効率は良好。

配当持続性

配当（分配金）関連の開示が不記載で、年間分配金・配当性向・FCFカバレッジはいずれも評価できない。J-REITの制度上、実質的な利益の大宗を分配する方針が一般的であり、法人税負担の低位化には高い分配性向が前提となるが、本分析では具体水準は断定しない。持続可能性の目安として、純利益18,864百万円に減価償却6,104百万円を加えた約24,968百万円が粗い分配原資ポテンシャル（AFFO前）となり得るが、維持更新CAPEX・取得関連費用・一時要因を差し引く必要がある。営業CF34,132百万円は分配原資の裏付けとしてポジティブだが、投資CF不記載のためネットのFCF余力や追加的な内部留保可能額は判断不能。今後はDPUガイダンス、分配方針（安定/成長/利益超過分配の有無）、FCFカバレッジの開示確認が不可欠。

リスク評価

ビジネスリスク:

• オフィス需要の変動（在宅勤務定着・リロケーションによる成約鈍化や賃料下押し）
• 稼働率低下・フリーリント増加によるNOIマージン低下
• 大型テナントの解約・縮小リスクの集中（空室回復に時間を要する可能性）
• 物件取得競争激化によるキャップレート低下と投資利回り圧迫
• 資産鑑定評価の下落（NAV・LTVの劣化、希薄化を伴う増資リスク）
• 自然災害・地震リスク（BCP対応コスト増、保険料上昇）
• ESG要請（省エネ投資・グリーン認証取得コスト）の収益圧迫

財務リスク:

• 金利上昇による平均調達コスト上昇（NOIからの利払い負担増）
• リファイナンス集中（短期流動性・スプレッド拡大リスク）
• LTV上昇に伴う財務制限条項・格付影響
• 固定・変動金利ミックスの偏りによる金利感応度上昇
• 評価損・減損認識に伴う自己資本の毀損
• 分配原資確保のための資産売却・増資の希薄化リスク

主な懸念事項:

• 売上高、投資CF、分配金に関する数値が不記載で、外部成長と分配の持続可能性評価が定量的に行えない
• 流動比率31.1%と短期負債への依存がみられるため、手元流動性とリファイナンス計画の透明性が重要
• 金利上昇耐性は高いが、借換え時の調達条件悪化が中期的にROEを圧迫する可能性

投資示唆

重要ポイント:

• ROA約1.73%、レバレッジ2.01倍からROE約3.48%と、安定的な資産収益力を確認
• EBIT/利息19.7倍・EBITDA/利息約25.5倍で金利耐性は高水準
• OCF/純利益1.81倍とキャッシュ生成の質は良好
• 負債比率約50%・D/E1.01倍とレバレッジは中庸でバランス良好
• 流動比率31.1%と短期流動性はタイトで、手元流動性の把握が必要
• 投資CF・分配金が不記載のため、外部成長とDPU持続性の評価は限定的

注視すべき指標:

• LTV（総資産に対する有利子負債比率）と目標レンジ
• 平均調達金利・固定化比率・平均残存年限
• 稼働率・同一物件ベース賃料改定率（NOI成長ドライバー）
• インタレストカバレッジ（EBIT/利息）の推移
• 取得・売却実績と投資利回り（投資CF）
• DPUガイダンス、AFFOおよびFCFカバレッジ
• 評価キャップレートと鑑定NAVの変動

セクター内ポジション: 国内大手オフィス特化型J-REITとして、レバレッジは約50%と同業内で保守～中庸、インタレストカバレッジは上位水準。短期流動性指標は業界平均並みに低く見えるが、資金調達力と物件競争力が前提となる。外部成長・分配の見通し評価には追加開示（投資CF・DPU）が前提。

免責事項

本分析はAIにより自動生成されたものです。以下の点にご留意ください。

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