住友不動産株式会社 2026年度 第2四半期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 5,322.43億円
• 営業利益: 1,674.79億円
• 当期純利益: 1,094.60億円
• 1株当たり当期純利益: 253.74円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

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業績予想（通期）

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AI財務分析

総括

住友不動産（連結、JGAAP）2026年度第2四半期は、売上高5,322億円（前年比-1.4%）ながら、営業利益1,675億円（+7.4%）、当期純利益1,183億円（+8.1%）と利益は伸長し、収益性の改善が鮮明です。粗利益率36.3%、EBITDAマージン38.5%、営業利益率31.5%（=1,674.79億円/5,322.43億円）と、固定費コントロールおよび売上ミックス改善の示唆が見られます。デュポン分析では、純利益率22.23%、総資産回転率0.078回、財務レバレッジ2.96倍から算出ROEは5.12%と、資産効率の低さがROEの抑制要因です。営業CFは1,818億円で、純利益に対する営業CF比率は1.54倍と利益のキャッシュ化は堅調です。金利負担は支払利息95.7億円、インタレストカバレッジ17.5倍と余裕があり、財務CFは-1,076億円で負債削減等の資金流出を示唆します。総資産6.83兆円、負債4.55兆円、純資産2.31兆円で負債資本倍率は1.97倍、流動比率141.5%・当座比率141.5%と短期流動性も良好です。売上減少下での営業増益は営業レバレッジの効きよりも、費用最適化や高採算領域の寄与が主因とみられます。税金等は476.8億円の計上が確認でき、税負担を織り込んだうえでの純利益成長です（提供指標の実効税率0.0%は参考外とみなします）。不動産開発業特有の大型バランスシートにより総資産回転率は低いものの、賃貸事業の安定CFが全体のキャッシュ創出力を下支えしています。配当は期中データ上は0円・配当性向0%と記載され、配当姿勢の評価は限定的ですが、利益水準と営業CFの強さから支払余力は確保されていると考えられます。営業CFが純利益を上回る点は利益の質の面でポジティブです。一方、投資CFや棚卸資産、現預金、株式数など複数科目が不記載のため、FCFや1株指標、LTV等の精緻な分析は制約があります。金利上昇・リーシング動向・分譲引渡しのタイミングが今後の収益変動要因であり、通期に向けた利益の質の維持が焦点です。総じて、収益性改善とキャッシュ創出は良好で、財務耐性も確保される一方、資産効率の低さと外部環境（賃料・金利）感応度が中期的課題です。

収益性分析

ROE分解（デュポン）：純利益率22.23% × 総資産回転率0.078回 × 財務レバレッジ2.96倍 = ROE 5.12%。ROEの主な制約は総資産回転率の低さで、不動産賃貸・開発モデル特有の資産集約性を反映。純利益率は22.23%と高水準で、営業利益率31.5%、EBITDAマージン38.5%が支え。営業増益（+7.4%）に対し売上は-1.4%で、固定費逓減や高粗利案件の寄与により、営業レバレッジはポジティブに作用。支払利息は95.7億円で、EBIT/金利は約17.5倍と金利負担の重石は限定的。減価償却は376億円、EBITDA 2,051億円に対する償却負担は18.3%で、キャッシュ創出力の余力を示唆。利益の質は営業CF/純利益=1.54倍が裏付け、会計利益の現金裏付けは良好。営業外損益や評価益への依存はデータ上判断困難だが、営業利益の増加が純利益を牽引しており、コア収益性の改善が示唆される。

成長性評価

売上高は5,322億円で前年比-1.4%と小幅減収。一方で営業利益は1,675億円（+7.4%）、純利益は1,183億円（+8.1%）と増益で、売上ミックスの改善や費用効率化が進展。賃貸事業の稼働改善や賃料改定、分譲の引渡しタイミングが寄与した可能性。総資産は6.83兆円と大規模で、低回転（0.078回）は事業特性を反映、短期の高成長より安定的成長が基本シナリオ。利益の質はCFO/純利益1.54倍が支え、今後の成長の原資を確保。投資CFが不記載のため開発投資や取得の進捗は把握できず、通期の供給計画・ホテル/オフィスの開発パイプラインの進捗が成長持続性の鍵。見通しは、オフィスの需給・賃料改定、住宅分譲の契約進捗、金利動向に左右されるが、現時点の利益率改善は堅調なオペレーションを示す。

財務健全性

流動性は流動比率141.5%、当座比率141.5%と良好で、運転資本は3,276億円のプラス。支払能力は負債資本倍率1.97倍、インタレストカバレッジ17.5倍で、金利上昇耐性は一定程度確保。総資産6.83兆円に対し純資産2.31兆円でエクイティクッションは厚め。借入依存度は同業水準内と推定されるが、借換え環境・金利水準の変化には感応。自己資本比率は不記載のため同指標での評価は省略し、実質的には2.31兆円/6.83兆円≒33.8%相当の持分がある点を参照。短期債務（流動負債7,901億円）に対して現金水準が不記載だが、CFO創出力と資産売却余地が流動性のバックストップとなる。

キャッシュフロー品質

営業CFは1,818億円で純利益1,183億円を上回り、利益のキャッシュ化は良好（営業CF/純利益=1.54倍）。減価償却376億円を含むEBITDA2,051億円との整合性も概ね良好。投資CFは不記載で、フリーキャッシュフロー（CFO−投資CF）は算定不可（提供値は0円表記）。よって、成長投資と維持投資、用地取得のキャッシュ需要の大きさは評価が制約される。財務CFは-1,076億円と資金流出で、ネットの返済や一時的な資金調整を示唆。運転資本は+3,276億円の余裕があり、短期の資金需要に対する耐性は確保。今後は開発投資のキャッシュ・プロファイル（用地取得→建設→引渡し）に伴うCFO/投資CFのタイムラグを注視。

配当持続性

配当は期中データ上0円、配当性向0%と記載で、配当方針の判断材料は限定的。理論上の支払余力は、純利益1,183億円、営業CF1,818億円から一定の余地が示唆されるが、投資CFが不記載のためFCFベースのカバレッジ評価はできない。仮に配当性向30%を想定すると約355億円の支払規模となり、CFO水準からは吸収可能に見える一方、開発投資の規模や負債返済計画次第で余力は変動。財務CFがマイナスである点は、配当よりも負債調整を優先した可能性を示唆。現時点の見通しとしては、投資優先の資本配分が継続する場合、配当は抑制的になりやすい。正式な配当方針・通期見通しの開示確認が必要。

リスク評価

ビジネスリスク:

• オフィス賃貸の需給・賃料改定の下振れ（空室率上昇、再契約時の賃料圧力）
• 住宅分譲の契約進捗遅延・引渡し時期の偏在による売上・利益の期ズレ
• 建設コスト上昇・人手不足による開発案件の採算悪化
• 不動産市況の調整（キャップレート上昇）による資産価値・売却益の低下
• ホテル・商業施設の需要変動（観光需要や消費動向次第）

財務リスク:

• 金利上昇による支払利息増加とDCF価値圧縮
• 大規模開発の資金需要拡大に伴うレバレッジ上昇・リファイナンスリスク
• 運転資本の変動（用地取得・在庫滞留）によるCFOのボラティリティ
• 資産評価の見直し（減損・時価下落）による自己資本の毀損

主な懸念事項:

• 投資CF・現金残高・棚卸資産の不記載によりFCFやLTVの精緻評価ができない点
• 総資産回転率0.078回の低さがROEを抑制し続ける構造的課題
• 外部環境（賃料、金利、建設コスト）への感応度の高さ

投資示唆

重要ポイント:

• 減収下でも営業増益・純利益増益を達成し、利益率が顕著に改善（営業利益率31.5%）。
• 営業CF/純利益1.54倍で利益の質は良好、キャッシュ創出力は堅調。
• レバレッジは負債資本倍率1.97倍、インタレストカバレッジ17.5倍で財務耐性は一定水準。
• ROEは5.12%と抑制的で、資産効率（総資産回転率0.078回）が課題。
• 投資CF・現金・棚卸資産の不記載により、FCFや開発投資の全体像の把握は未完。

注視すべき指標:

• 賃貸セグメントの稼働率、賃料改定率、リース更新動向
• 分譲契約率・引渡し予定とブックビルド（受注）
• 投資CF、CAPEX、用地取得額、開発パイプラインのIRR/回収計画
• 金利動向、平均調達金利、デット満期プロファイル（LTV/DSCR）
• CFOマージン、運転資本回転、EBITDA/利払い倍率の推移

セクター内ポジション: 国内大手不動産デベロッパーの中で、収益性（営業利益率・EBITDAマージン）は上位水準、財務レバレッジは中位〜やや高め、ROEは資産回転の低さから中位以下。安定CF基盤は強みだが、金利・市況変動への感応度と資産効率の改善が課題。

免責事項

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