東京建物株式会社 2025年度 第3四半期 決算

財務ハイライト

• 営業利益: 506.01億円
• 当期純利益: 364.69億円
• 1株当たり当期純利益: 141.81円

損益計算書

貸借対照表

収益性指標

前年同期比

株式情報

配当情報

セグメント情報

業績予想（通期）

注意事項

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AI財務分析

総括

東京建物（8804）2025年度Q3（連結、JGAAP）の公表データに基づくと、売上高やキャッシュフローなど主要勘定に不記載が多い一方、利益段階・貸借対照表の一部は把握可能です。営業利益は506億円で前年同期比▲17.9%、当期純利益は295億円で同▲17.0%と減益。経常利益は414億円、支払利息は69億円で、営業利益ベースのインタレストカバレッジは約7.4倍と良好な耐性を維持しています。総資産は2兆2,299億円、純資産は5,656億円で、負債合計1兆5,337億円、負債資本倍率（D/E）は2.71倍と業界標準の範疇ながらレバレッジは高めです。自己資本比率は公表値0.0%となっていますが、計算上は約25.4%（=565,557/2,229,914）と推定され、財務クッションは一定程度確保されています。流動資産7,307億円、流動負債2,978億円から流動比率は245%と厚い短期流動性を示唆します。純利益295億円と総資産2兆2,299億円から算出したROAは約1.3%（年率換算前）、純利益と純資産からのROEは約5.2%（年率換算前、9カ月ベース想定）で、年率換算では概ね7%前後が目安となります。YoYでの減益は、開発収益の計上タイミングや不動産売却損益の変動、金利コストの増加など不動産開発型ビジネスに固有のボラティリティの影響が示唆されます。一方、営業利益に対する支払利息の水準はコントロールされており、金利上昇局面でも当面の財務耐性は確保されていると見られます。税金等17,195百万円からの実効税率は約36.8%（仮に税引前利益を純利益＋税金＝467億円とみなす場合）で、標準的なレンジと整合的です。運転資本は4,329億円とプラスで短期資金繰りに余力が見られますが、棚卸資産、売上高、キャッシュフローに関する未記載により稼ぐ力の持続性評価には制約があります。配当は未記載でPayout 0.0%と表示されていますが、これは不記載の影響であり、実際の配当方針評価はFCFや通期ガイダンス、期末時点の有利子負債水準の開示を待つ必要があります。総じて、減益進行下でも流動性と利払い耐性は維持、レバレッジは高めながら自己資本比率は推定25%台とバランス。今後はプロジェクト進捗に伴う利益の期ズレ、金利環境、賃料市況・テナント需要、開発マージンの確保が収益の質を左右します。データ欠落が多く、売上総利益率や営業CF対比の利益の質の判断は限定的である点に留意が必要です。監視すべきは、（1）通期計画に対するQ4の引き渡し進捗、（2）金利負担の推移、（3）在庫・仕掛の滞留と評価損リスク、（4）LTVやネット有利子負債/EBITDAの動向です。

収益性分析

デュポン分解の前提データに欠落が多いものの、把握可能な範囲で整理します。ROE ≒ 純利益率 × 総資産回転率 × 財務レバレッジ。純利益は295億円、総資産は2兆2,299億円、財務レバレッジは開示値3.94倍（資産/純資産）です。売上が不記載のため純利益率と総資産回転率は信頼計算不可ですが、ROA（=純利益/総資産）は約1.32%（年率換算前）で、これにレバレッジ約3.94倍を乗ずると非年率ベースROEは約5.2%と整合します。営業利益506億円、支払利息69億円から利払い負担は営業利益の約13.6%と試算され、営業利益段階での利払い耐性は7.4倍と健全。営業レバレッジについては売上不記載で厳密評価できませんが、YoYで営業利益▲17.9%・純利益▲17.0%と、固定費比率は過度に高くはない（利益感応度が売上変動の拡大倍率になっていない）可能性が示唆されます。利益の質は、（1）金利負担の統制、（2）税率が概ね標準レンジ、（3）財務レバレッジが建設的範囲、から一定の安定性を示しますが、（4）引渡計上の期ズレ影響や不動産売却益依存度は不明で、継続性評価は限定的です。

成長性評価

売上高が未記載のためトップラインの持続性は定量化できませんが、営業利益▲17.9%、純利益▲17.0%は当期の収益認識のタイミングやマージンの圧縮を示唆します。不動産開発はプロジェクトの進捗と引渡時期に収益が集中するため、Q4の大型引渡の有無が通期成長率を左右する見込みです。利払い69億円は前年より上昇している可能性があり、金利環境の逆風は成長率のアンダーマイナー。賃貸事業の賃料改定・稼働率改善が下支えとなる一方、開発マージンは建設コスト・用地価格・利回りの三重の影響を受けます。今後の見通しは、（1）期末にかけた引渡積み上がり、（2）賃貸ポートのNOI成長、（3）資産回転（売却）戦略による利益確保、（4）ファイナンスコスト上昇の吸収、に依存。データ不足のため通期増益/減益の確度評価はできず、会社計画や契約済在庫の引渡スケジュールの開示確認が必要です。

財務健全性

流動性：流動資産7,307億円、流動負債2,978億円で流動比率245%、当座比率245%と短期安全性は高い。運転資本は4,329億円と潤沢で、短期の資金繰り余力がある。支払能力：総資産2.23兆円、純資産5,656億円、負債1.53兆円で、自己資本比率は推定25.4%。D/E 2.71倍、営業利益/利息は7.4倍と、レバレッジは不動産業として標準～やや高めだが利払い余力は十分。資本構成：レバレッジに依存するモデルで、金利上昇時の利益感応度は存在。長期負債のデュレーション、固定/変動金利ミックス、コミットメントラインの規模などは未開示で、ストレス耐性の精緻評価は不可。

キャッシュフロー品質

営業CF・投資CF・財務CFが不記載のため、利益とキャッシュの同期性、FCF創出力は評価できません。営業CF/純利益やFCFカバレッジは計算不能（表示の0.00は不記載由来）。一方、営業利益と利払いからみると、金利負担はキャッシュアウトの観点でも吸収可能と推定。運転資本はプラスで短期の流動性は高いが、棚卸資産（用地・仕掛等）の内訳や回転状況が不明で、キャッシュ化タイミングの推定は困難。四半期末の完成在庫・契約率・引渡予定の開示がキャッシュフロー品質評価の鍵となります。

配当持続性

配当金・配当性向・FCFカバレッジは不記載で、持続可能性の定量評価は不可。EPSは141.81円（累計ベース想定）で、減益進行下でも利益水準は確保。一般論として、同社のような開発・賃貸ミックスモデルは通期FCFがプロジェクト投資と売却・引渡のタイミングで振れるため、安定配当は賃貸キャッシュフローに依存する傾向。今期はインタレストカバレッジ7.4倍、推定自己資本比率25%台で配当余力は一定とみられるが、実際の持続性評価には（1）通期営業CF、（2）投資計画と資金繰り、（3）ネット有利子負債の推移、（4）社外株主還元方針（DOE/配当性向目安）の確認が必要。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 引渡計上の期ズレによる四半期利益のボラティリティ
• 建設コスト・用地価格上昇による開発マージン圧迫
• 賃料市況・テナント需要変動（オフィス・商業・住宅）
• 物件売却環境（キャップレート上昇）悪化による収益化遅延
• プロジェクト集中・大型案件依存度の高さ

財務リスク:

• 金利上昇による利払い負担増（D/E 2.71倍のレバレッジ感応度）
• LTV上昇・担保余力低下リスク（資産評価の下振れ時）
• キャッシュフローのタイミング・在庫滞留による資金繰り圧迫
• 格付・借入条件変更リスク（コミットメントラインの更新含む）

主な懸念事項:

• 売上・CFの未記載により収益の質の実証が困難
• 減益幅（営業▲17.9%、純利▲17.0%）の要因内訳不明
• 税前利益と経常利益のギャップ（特別損益の可能性）
• 棚卸資産・仕掛の回転状況や契約進捗の開示不足

投資示唆

重要ポイント:

• 減益進行も流動性（流動比率245%）と利払い耐性（7.4倍）は良好
• レバレッジは高め（D/E 2.71倍、自己資本比率推定25%）で金利感応度は残る
• 収益は案件進捗と売却・引渡の期ズレに左右、Q4の積み上がりが鍵
• 配当持続性評価には通期CFと投資計画の開示が不可欠

注視すべき指標:

• 通期ガイダンス対比のQ4引渡・売却計画の進捗
• 賃貸ポートのNOI成長率・稼働率・賃料改定
• 有利子負債残高・平均調達金利・固定/変動構成
• LTV、ネットD/EBITDA、インタレストカバレッジの推移
• 棚卸資産（用地・仕掛・完成在庫）の回転日数と契約率
• キャップレート動向と含み益・評価損の感応度

セクター内ポジション: 国内大手デベロッパーの中では、レバレッジは業界標準～やや高め、短期流動性は厚め、利益成長は案件タイミングに依存し今期は減益基調。金利上昇局面下での利払い耐性は同業内でも一定水準を確保しているとみられる。

免責事項

本分析はAIにより自動生成されたものです。以下の点にご留意ください。

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