三菱地所株式会社 2026年度 第2四半期 決算

財務ハイライト

• 営業利益: 1,075.90億円
• 当期純利益: 594.23億円
• 1株当たり当期純利益: 47.03円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

前年同期比

株式情報

配当情報

業績予想（通期）

注意事項

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AI財務分析

総括

三菱地所の2026年度Q2（連結、JGAAP）の期中実績は、売上高が非開示（0は不記載）である一方、営業利益が1,075.9億円（前年同期比+7.7%）、当期純利益が580.7億円（+16.1%）と利益面は堅調でした。EPSは47.03円が提示され、期中での一株当たり利益水準の回復が示唆されています。営業利益から支払利息を差し引いた場合のインタレストカバレッジは概ね4.7倍で、金利上昇局面でも短期的な耐性は確保しています。減価償却費は495.0億円、EBITDAは1,570.9億円と資産集約型ビジネスに相応のキャッシュ創出力を維持しています。貸借対照表は総資産8兆147.3億円、純資産2兆6,692.7億円で、財務レバレッジ（総資産/純資産）は3.0倍とセクター標準的な水準です。流動資産2兆1,251.1億円、流動負債9,130.2億円により流動比率は232.8%と流動性は厚く、運転資本は1兆2,120.9億円のプラスです。営業キャッシュフローは672.0億円で、純利益に対するキャッシュ化比率（営業CF/純利益）は1.16倍と利益の質はおおむね良好です。一方、投資CF・現金同等物・売上高など主要項目は不記載で、フリーキャッシュフローや売上関連マージンの厳密な把握は困難です。期中のROEは、期末純資産を分母とした単純計算で約2.2%（年率換算でおおよそ4%台）と推定され、固定資産比率の高い事業構造を踏まえると標準的です。営業利益の伸び（+7.7%）に対し純利益の伸び（+16.1%）が上回っており、財務費用・持分損益・税効果等の非営業要因が純利益を押し上げた可能性があります。支払利息230.4億円は依然として利益を圧迫する要素ですが、EBITDA対比では吸収可能な水準にあります。自己資本比率は不記載ながら、純資産/総資産から概算すると約33%前後となり、財務健全性は確保されています。開発・賃貸双方の資本回収は中長期に及ぶため、投資CFの不記載はFCF評価の最大の制約です。売上高・棚卸資産が不記載のため、開発不動産の回転や引渡し計上の進捗度合いは読み取りづらい点に留意が必要です。総じて、利益は増勢、流動性は厚く、レバレッジは管理可能な範囲である一方、投資CF・売上の欠落により、成長の持続性やFCF創出力の定量評価には不確実性が残ります。データギャップを踏まえ、今後は売上・投資CF・有利子負債内訳等の補完開示を注視すべき局面です。

収益性分析

ROE分解（デュポン枠組みの近似）：売上高が不記載のため純利益率および総資産回転率は算出不能。財務レバレッジ（総資産/純資産）は3.0倍。期中ROEの近似は純利益580.7億円/純資産2兆6,692.7億円=約2.2%（年率換算で約4.4%相当、平均純資産データ欠如のため概算）。利益率の質：EBITDA1,570.9億円、減価償却費495.0億円でEBITDA→営業利益へのブリッジは妥当（D&A比率約31.5%）で、キャッシュ創出余力は維持。営業利益成長+7.7%に対し純利益+16.1%と下流利益の伸びが強く、財務費用の相対的安定や税効果等が寄与した可能性。営業レバレッジ：売上データ不在のため厳密評価不可だが、営業利益が増加していることから固定費吸収の改善が示唆される。インタレストカバレッジはEBIT/利息で約4.7倍（=1,075.9/230.4）と、金利コストを十分カバー。

成長性評価

売上持続可能性：売上高不記載につき数量・単価・稼働率の寄与分析は不可。開発案件の進捗や賃貸ポートフォリオの稼働率が中核ドライバーと想定。利益の質：営業利益+7.7%、EBITDA1,570.9億円と資産ベースの収益は拡大。純利益+16.1%は非営業要因の追い風示唆。見通し：金利上昇局面での資本コスト高止まりが逆風となる一方、都心Aクラスオフィス・物流・再開発の供給制約は賃料改定の余地を残す。売上・投資CF・在庫（棚卸資産）データの欠落が大きく、成長持続性評価は限定的。短期は賃貸安定収益と開発の引渡しタイミングに依存、年度後半の一括計上リスク/機会に留意。

財務健全性

流動性：流動資産2兆1,251.1億円、流動負債9,130.2億円で流動比率232.8%、当座比率232.8%と非常に良好。運転資本は1兆2,120.9億円のプラス。支払能力・資本構成：総資産8兆147.3億円、純資産2兆6,692.7億円でレバレッジ3.0倍、負債資本倍率1.97倍。インタレストカバレッジ約4.7倍は中位の耐性。自己資本比率は不記載だが概算で約33%前後。有利子負債内訳・満期分布は不明で、再調達リスクの精査は不可。

キャッシュフロー品質

利益の質：営業CF672.0億円/純利益580.7億円=1.16倍で、利益のキャッシュ化は良好。フリーキャッシュフロー：投資CFが不記載のため算出不能（公表値では0と表示も不記載を示す）。運転資本：期末スナップショットでは運転資本＋1.21兆円と厚いが、期中の運転資本変動の寄与は不明。減価償却495.0億円の非現金費用がEBITDAと営業CFのブリッジを下支え。投資CF・資産売却収入・開発投資のタイミング情報がなく、FCFの持続性評価は限定的。

配当持続性

配当性向：年間配当0円、配当性向0.0%は不記載の可能性が高く、期中情報としては参考度が低い。FCFカバレッジ：投資CF不記載のため評価不可。方針見通し：大型開発サイクルと金利上昇環境を踏まえると、内部留保厚めの政策が合理的だが、実際の配当方針評価には通期ガイダンス・期末配当予想・自己株式の動向が必要。

リスク評価

ビジネスリスク:

• オフィス市況（空室率・賃料改定）の変動による賃貸収益ブレ
• 大型再開発案件の進捗・コスト超過・引渡し時期ずれ
• 不動産価格サイクル・キャップレート上昇による評価損リスク
• 海外案件・商業施設のテナントリスク
• 規制・都市計画・環境関連規制の変更

財務リスク:

• 金利上昇による支払利息増加（インタレストカバレッジ低下）
• 多額の投資CF需要に伴う資金調達・リファイナンスリスク
• 資産売却計画未達によるネットデット拡大
• 為替変動（海外資産・負債保有時）

主な懸念事項:

• 売上高・棚卸資産・投資CF・現金残高など主要項目の不記載により収益性・FCFの精緻な評価ができない
• 自己資本比率・有利子負債の内訳が不明で債務耐性のベンチマーク比較が困難
• 発行済株式数不記載のためEPS以外の1株指標の検証ができない

投資示唆

重要ポイント:

• 営業利益1,075.9億円、純利益580.7億円と利益は増勢（+7.7%、+16.1%）
• インタレストカバレッジ約4.7倍で金利耐性は中位、レバレッジは総資産/純資産3.0倍
• 営業CF/純利益=1.16倍で利益のキャッシュ化は良好
• 流動比率232.8%と高流動性、運転資本＋1.21兆円
• 投資CF・売上高・現金残高の不記載がFCF・成長評価の主要な制約

注視すべき指標:

• 賃貸ポートフォリオの稼働率・平均賃料改定率
• 開発案件の引渡し予定・在庫回転（棚卸資産残高）
• 投資CF・資産売却収入・通期FCF見通し
• 有利子負債残高・平均金利・満期分布（LTV）
• 営業CF/純利益、EBIT/利払いの推移
• 資本政策（配当予想・自己株取得）

セクター内ポジション: レバレッジ3.0倍、インタレストカバレッジ約4.7倍、流動比率232.8%という定量面から、国内大手デベロッパーの中で財務耐性は概ね標準～やや良好。もっとも、売上・投資CFが不記載のため、開発回転力・FCF創出力の相対評価は保留。

免責事項

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