三井不動産株式会社 2026年度 第2四半期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 13,534.20億円
• 営業利益: 2,187.80億円
• 当期純利益: 871.51億円
• 1株当たり当期純利益: 54.88円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

前年同期比

株式情報

配当情報

業績予想（通期）

注意事項

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AI財務分析

総括

三井不動産(連結、JGAAP)の2026年度第2四半期は、売上高1兆3,534億円(前年比+16.4%)、営業利益2,188億円(+29.1%)、当期純利益1,521億円(+72.3%)と、トップラインの伸長に加えて利益率の改善が寄与し、力強い増益となりました。営業利益率は約16.2%(=2,188億円/1兆3,534億円)と前年より改善し、EBITDAは2,868億円、EBITDAマージン21.2%と高水準です。デュポン分析では、純利益率11.24%、総資産回転率0.138回、財務レバレッジ2.95倍からROEは4.56%と算定され、利益率改善にもかかわらず資産回転の低さがROEの制約要因です。営業CFは▲321億円で、当期純利益に対する営業CF/純利益比率は▲0.21と低く、期中の運転資本増加(開発投資の進捗や販売用不動産の積み上がり等)がキャッシュ創出を圧迫した公算が高いです。財務CFは2,942億円のプラスで、成長投資や運転資本を外部資金で賄った構図が示唆されます。総資産は9兆8,380億円、負債は6兆5,891億円、純資産は3兆3,390億円で、当社試算の自己資本比率は約33.9%(=3.339兆/9.838兆)と健全な水準です(自己資本比率や棚卸資産など一部科目は不記載のため、利用可能データから試算しています)。流動比率は171.3%と十分な短期流動性を示す一方、営業CFのマイナスと財務CFの大幅プラスから、短期的には資金調達依存度が高まっています。インタレストカバレッジは5.5倍(=営業利益/支払利息)と、利払い負担の吸収力は良好です。税金費用は608億円が計上されている一方、実効税率の指標は不記載(0.0%表示)であり、税負担の平準化を前提とした通期評価が必要です。EPSは54.88円ですが、発行済株式数は不記載のため、時価ベースの評価指標は算定できません。配当情報は年0円・配当性向0%と不記載の可能性が高く、政策の定量評価は困難です。総じて、売上の2桁成長と営業レバレッジの発現、財務費用吸収力の改善が明確である一方、キャッシュフロー面では運転資本流出と外部資金への依存が続いています。資産回転率の改善(資産入替・物件売却の加速)がROE向上の鍵となります。不動産市況の金利上昇や建設コスト高は引き続きリスクですが、強固なバランスシートと多様なアセットポートフォリオは下支え要因です。データは一部不記載項目を含むため、分析は開示されている非ゼロデータおよび算出可能な指標に基づいています。通期では大型開発の稼働寄与、物件売却のタイミング、REIT/私募ファンドへのアセットローテーションが利益とCFの変動要因となる見込みです。

収益性分析

ROEは4.56%(純利益率11.24% × 総資産回転率0.138回 × 財務レバレッジ2.95倍)で、利益率の改善がレバレッジと相まってROEを下支えする一方、資産回転率の低さがボトルネックです。営業利益率は16.2%、EBITDAマージンは21.2%と堅調で、賃貸事業の安定収益と販売・アセットローテーションのミックス改善が示唆されます。営業レバレッジは売上+16.4%に対して営業利益+29.1%と高く、固定費の吸収と価格・ミックス改善が効いています。支払利息400億円に対し営業利益2,188億円でインタレストカバレッジは約5.5倍と改善余地はあるが許容範囲です。税負担は608億円が計上されている一方、実効税率指標は不記載で、当期純利益の大幅増(＋72.3%)には税負担軽減や一次性要因の関与も想定されます。ROAは約1.55%(=1,521億円/9兆8,380億円)と資産規模に対し控えめで、資産入替と売却益の活用、稼働資産からのNOI成長が重要です。

成長性評価

売上高は+16.4%と2桁成長。営業利益は+29.1%と売上成長を上回り、マージン拡大が確認できます。当期純利益は+72.3%と大幅増で、営業増益に加え、営業外・税効果等の寄与が示唆されます(詳細科目は不記載のため特定は不可)。開発の竣工・引渡し寄与、賃料改定や稼働率改善、物流・ホテルなど成長アセットの増勢が想定されます。通期見通しでは、期下半期の物件売却・引渡しタイミングが売上・利益に与える影響が大きく、季節性の強さに留意が必要です。利益の質は、EBITDAマージン21.2%と安定的だが、キャッシュ面では運転資本流出が続き、キャッシュ創出の持続性は売却・回収の確度に依存します。今後は金利環境のボラティリティ、建設コスト、テナント需要(オフィス・リテール・物流・ホテル)の動向が成長のドライバー/制約となります。

財務健全性

当社試算の自己資本比率は約33.9%(純資産3.339兆円/総資産9.838兆円)。負債資本倍率は1.97倍と適度なレバレッジ水準です。流動資産3.17兆円、流動負債1.85兆円で流動比率171.3%、当座比率171.3%と短期流動性は良好です。支払利息400億円に対しインタレストカバレッジ5.5倍と利払い余力は確保。営業CFは▲321億円で短期の資金需要を財務CF(＋2,942億円)で賄っており、期中の資金繰りは外部調達に依存。総資産9.84兆円の大型バランスシートに照らせば、負債の満期分散と固定/変動比率の管理、金利感応度の低減が重要です。ネット現金は不記載のため評価不可ですが、運転資本1.32兆円の厚みが流動性のクッションとなります。

キャッシュフロー品質

営業CF/純利益は▲0.21と低く、利益の現金化は半期時点で進捗が弱い状況です。EBITDAは2,868億円とキャッシュ創出力は高い一方、運転資本の増加(販売用不動産・前払費用・未収入金等の積み上がりが想定)が営業CFを圧迫。投資CFは不記載のためフリーキャッシュフローの厳密評価は不可ですが、FCF関連指標は参考値にとどまります。財務CF+2,942億円は借入や社債等での調達を示唆し、成長投資・運転資本を外部資金でブリッジする典型的な開発局面の資金循環です。半期時点のマイナス営業CFは季節性・計上タイミングの影響が大きく、通期では引渡し・売却進捗に伴う回収で改善するかが焦点です。今後は運転資本回転日数の短縮、開発から賃貸化・売却までのサイクル時間の管理、資産入替によるCF創出の平準化が重要です。

配当持続性

年間配当・配当性向は不記載(0円/0.0%表示)のため、定量的評価は限定的です。ROEは4.56%と控えめで、内部留保による成長投資余地はある一方、株主還元の余力評価には営業CFの回復とFCFの安定化が前提となります。営業CFが半期でマイナス、投資CF不記載のためFCFカバレッジは判断不能です。財務CFのプラス(2,942億円)は外部資金への依存を示し、配当の持続性評価では、賃貸事業の安定キャッシュと物件売却の確度・平準化がカギとなります。今後の配当方針は、通期の回収進捗、負債コスト動向、資産入替計画の進捗に依存すると見ています。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 金利上昇によるキャップレート拡大・資産評価の下押し
• オフィス需要の構造変化(テレワーク定着)による賃料・稼働率の下押し
• 建設コスト上昇や工期遅延による開発採算の悪化
• 販売用不動産の引渡しタイミング・売却市場の流動性低下
• ホテル・商業施設の需要変動(景気・訪日動向)による収益変動
• REIT/私募ファンドへのアセットローテーションの停滞

財務リスク:

• 営業CFのマイナス継続による外部資金依存の長期化
• 変動金利負債の比率次第での金利感応度上昇
• 負債満期集中によるリファイナンスリスク
• 資産回転率の低下によるROE・CFの停滞
• 為替変動(海外資産・投資の影響)

主な懸念事項:

• 半期時点で営業CFが▲321億円とマイナス
• 総資産回転率0.138回と低位でROE改善の制約
• 配当・投資CF・現金残高が不記載で株主還元の定量評価が困難

投資示唆

重要ポイント:

• 売上+16.4%、営業利益+29.1%で営業レバレッジが顕在化
• EBITDAマージン21.2%、インタレストカバレッジ5.5倍で収益耐性は良好
• ROE4.56%と資産回転率の改善が今後の価値創造の鍵
• 営業CF▲321億円、財務CF+2,942億円と資金循環は外部調達寄り
• 自己資本比率は当社試算で約33.9%と健全

注視すべき指標:

• 契約前受・販売用不動産の残高推移と回転日数
• 賃貸事業のNOI成長率、稼働率・平均賃料
• 物件売却額・売却益、アセットローテーション進捗
• 純有利子負債/EBITDA、インタレストカバレッジ、平均調達金利
• 開発投資(着工・竣工)スケジュールとコミットメント
• 通期の営業CFとFCFの黒字転換可否

セクター内ポジション: 大手デベロッパー内(三菱地所・住友不動産・野村不動産HD等)で見ると、ROEは中位〜やや低位、レバレッジは適度、収益力(EBITDAマージン)は良好。資産回転の改善とCF平準化が進めば、同業比での資本効率面の遜色は縮小しうる。

免責事項

本分析はAIにより自動生成されたものです。以下の点にご留意ください。

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