霞ヶ関ホテルリート投資法人 2026年度 通期 決算

財務ハイライト

• 営業利益: 3.09億円
• 当期純利益: 61百万円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

注意事項

このデータはXBRLファイルから自動抽出されたものです。正確性については開示資料の原本をご確認ください。

AI財務分析

総括

霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A0）の2026年度Q4は、営業利益309.3百万円、経常利益61.5百万円、当期純利益60.9百万円を計上し、EBITDAは394.6百万円でした。総資産は533.96億円、負債合計256.05億円、純資産277.91億円で、負債資本倍率は0.92倍とJ-REITとしては比較的抑制的なレバレッジ水準です。営業CFは▲214.3億円と大幅マイナス、財務CFは+5,269.36億円と大幅プラスで、期中に多額の資金調達（借入・投資口発行等）を実施したことが示唆されます。インタレストカバレッジは6.1倍で、金利負担に対する収益バッファは現時点で確保されています。減価償却費は85.30百万円で、EBITDAから営業利益へのブリッジは概ね整合しています。流動比率65.7%、当座比率65.7%と短期流動性はややタイトで、運転資本は▲175.22億円です。税負担は0.6百万円と軽微で、実効税率は実質的にゼロ近傍です。配当は期中0円で、配当性向は0.0%、FCFカバレッジ0.00倍と記載されています。DuPont指標（純利益率0.00%、総資産回転率0.000回、ROE0.00%）は、売上高等の勘定科目が不記載であることに起因する機械計算の限界を反映しており、同社の実態的収益性評価にはEBITDA、営業利益、経常利益を用いるのが適切です。営業CF/純利益は▲35.22倍と大幅に悪化しており、期中の運転資本増や一時要因（賃料タイミング、預り金・保証金変動等）または上場・大規模資産取得に伴うキャッシュの動態が影響した可能性があります。財務CFが巨額プラスである一方、投資CFは0円と表示されているため、期中の資産取得・売却のキャッシュ流出入が勘定区分上反映されていない（または期ずれ）可能性に留意が必要です。金利環境上昇局面でも、現状のカバレッジ6.1倍は一定の耐性を示す一方、短期負債比率の高さはリファイナンス・リスクを示唆します。自己資本は277.91億円と厚みがあり、LTV（負債/総資産）は約48.0%で過度なレバレッジではありません。今後の成長は、運用資産の稼働率・ADR/RevPAR改善、資産入替や外部成長の進捗に依存します。データ上、売上や現金等の0表記は「不記載項目」を意味し、実際のゼロではない点に留意が必要です。総合すると、収益力（EBITDA、営業利益）は一定水準を確保、資本構成は中庸、短期流動性は課題、営業CFの伸び悩みと期中の資金調達規模の大きさが注目ポイントです。

収益性分析

ROE分解（参考）：DuPont表示は純利益率0.00%、総資産回転率0.000回、財務レバレッジ1.92倍、計算ROE0.00%とありますが、売上の不記載により機械計算結果であり、実務評価には適しません。実務的には、総資産利益率（当期純利益/総資産）= 60.9百万円/533,957百万円 ≈ 0.011%と極小です。営業利益/総資産（簡易OA利回り）は309.3百万円/533,957百万円 ≈ 0.058%で、期中平均資産での利回りはさらに低下する可能性があります。利益率の質：EBITDA 394.6百万円、支払利息50.5百万円でインタレストカバレッジ6.1倍。金利上昇余地をある程度吸収可能。減価償却費は営業利益の約27.6%（85.3/309.3）で、資産の耐用年数に照らした非現金費用の比率は妥当圏。営業レバレッジ：固定費（減価償却・利息）を背景に、稼働率・ADRの小幅な改善でも営業利益感応度は高い一方、逆風時の下押しも大きい。期中の経常利益61.5百万円に対し、法人税等0.6百万円で、REITの税制上の利益分配要件（配当控除）を踏まえた軽課税と整合的です。

成長性評価

売上持続可能性：売上高の掲載は0表記（不記載）だが、営業利益309.3百万円、EBITDA394.6百万円が確保されており、基礎的な賃料収入・ホテル運営収益の持続は示唆される。利益の質：EBITDAに対し経常利益が大幅縮小（利息等控除）するが、カバレッジ6.1倍は一定の健全性。営業CFが▲214.3億円と悪化しており、成長の裏付けとなる内部資金創出は弱い。見通し：ホテル市況は需要回復基調にある中で、RevPAR改善や海外需要回帰が追い風。一方、金利上昇、運営コスト上昇（人件費・エネルギー）、為替ボラがマージンを圧迫する可能性。外部成長（物件取得）の余力は負債資本倍率0.92倍・LTV約48%から一定程度残るが、調達コストとディール環境に左右される。

財務健全性

流動性：流動比率65.7%、当座比率65.7%で短期負債に対する流動資産は不足気味。運転資本▲175.22億円は短期的な資金繰り管理の重要性を示す。支払能力：インタレストカバレッジ6.1倍で利払い余力は現状十分。総資産5339.6億円に対し負債2560.5億円、純資産2779.1億円。資本構成：負債資本倍率0.92倍、LTV≈48.0%（=負債/総資産）。長短の内訳は不明だが、流動負債510.48億円の規模から1年内返済予定の借入比率は高めと推察され、リファイナンス計画の透明性が鍵。

キャッシュフロー品質

利益の質：営業CF/純利益は▲35.22倍と非常に弱く、期間特有の運転資本増、預託金や賃料入金のタイミング、あるいは上場・大口調達関連の一時項目の影響が大きい可能性。FCF分析：投資CF0円表記のため、FCF（営業CF＋投資CF）は▲214.3億円相当とみなせるが、当該期の資産取得等の実態は注記が必要。財務CFが+5,269.36億円と突出しており、実質的に外部資金でキャッシュ需要を賄った。運転資本：流動資産335.26億円に対し流動負債510.48億円で、短期負債のロールやキャッシュマネジメント能力への依存度が高い。

配当持続性

配当は0円、配当性向0.0%、FCFカバレッジ0.00倍の記載。REIT一般の分配方針（利益の大部分を分配）からは例外的な期の可能性があり、分配政策は期中の特別要因（不記載項目、期ずれ、決算期調整等）を確認する必要がある。内部創出CFがマイナスであるため、現時点では外部資金や翌期以降の営業キャッシュ改善がない限り、安定分配の実行可能性は不透明。今後、NPI/NOI、水準別の分配方針（安定配当 vs 変動配当）とLTV目標、借入コベナンツとの整合を注視。

リスク評価

ビジネスリスク:

• ホテル需給の変動（稼働率・ADR・RevPARのボラティリティ）
• エネルギー・人件費高騰による運営コスト上昇
• 観光需要の外生ショック（感染症、地政学イベント）
• 資産取得・売却のディール環境悪化による外部成長停滞
• 運営受託先（オペレーター）信用リスク

財務リスク:

• 短期負債比率の高さに伴うリファイナンス・リスク
• 金利上昇による利払い増加と分配余力の圧迫
• 営業CFマイナスの持続による資金繰り圧迫
• 担保資産価値の下落（LTV上昇、コベナンツ制約）
• 為替変動（インバウンド需要・運営コストへの間接影響）

主な懸念事項:

• 営業CF/純利益が▲35.22倍と大幅に弱い点
• 流動比率65.7%・運転資本▲175.22億円による短期流動性のタイトさ
• 財務CF+5,269.36億円という期中特異な資金調達の性質（恒常性の欠如）
• 投資CF0円表記に伴う資産取得・売却の開示整合性の確認必要性

投資示唆

重要ポイント:

• EBITDA394.6百万円、営業利益309.3百万円と基礎収益は確保
• インタレストカバレッジ6.1倍、LTV約48%でレバレッジは中庸
• 営業CF▲214.3億円、流動比率65.7%で短期流動性に課題
• 財務CFが巨額プラスで外部資金依存が大きい期
• 分配は0円で、分配方針の再確認が必要

注視すべき指標:

• RevPAR（稼働率×ADR）とNOIマージンの四半期推移
• インタレストカバレッジと平均調達金利、固定/変動比率
• LTVおよび長短期債務の満期プロファイル
• 営業CFと運転資本（特に未収入金・前受金）の変動
• 1口当たり分配金（DPU）計画と配当性向
• 物件取得・売却による外部成長の実行状況

セクター内ポジション: レバレッジはJ-REIT平均（概ねLTV45–50%台）と同程度で中庸、インタレストカバレッジ6.1倍は平均以上の安全余力。一方、短期流動性（流動比率65.7%）と営業CFの弱さはセクター内で見劣りし、分配実績0円は同業に比べ慎重。

免責事項

本分析はAIにより自動生成されたものです。以下の点にご留意ください。

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