ケイアイスター不動産株式会社 2026年度 第2四半期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 1,811.90億円
• 営業利益: 112.46億円
• 当期純利益: 42.58億円
• 1株当たり当期純利益: 409.28円

損益計算書

貸借対照表

キャッシュフロー

収益性指標

前年同期比

株式情報

配当情報

セグメント情報

業績予想（通期）

注意事項

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AI財務分析

総括

ケイアイスター不動産（3465）の2026年度第2四半期は、売上高が1,811.9億円（前年比+20.0%）と堅調に拡大し、営業利益は112.46億円（+60.8%）と大幅増益、EPSは409.28円に伸長しました。粗利益は190.08億円で粗利率は10.5%と、仕入・販売価格の管理により前年より改善した可能性があります。営業利益率は6.2%（=112.46/1,811.9）と前年からの大幅改善が示唆され、固定費の吸収が進んだ結果、営業レバレッジが働いています。経常利益は103.79億円で、支払利息10.92億円を吸収しつつも、インタレストカバレッジは10.3倍と十分な水準です。当期純利益は63.40億円（+73.9%）で、デュポン分解に基づくROEは8.55%（純利益率3.50%×総資産回転率0.578×財務レバレッジ4.23）と、資本効率は堅調です。ROAは約2.0%（=63.40/3,137.37）で、資産効率は不動産開発業として標準的な水準です。貸借対照表では総資産3,137億円、純資産741億円、負債2,257億円で、負債資本倍率は3.05倍とレバレッジはやや高めながら許容範囲です。流動比率は176.9%と潤沢に見えますが、棚卸資産と現金残高が不記載であるため、当座比率同値は流動性を過大評価している可能性がある点に留意が必要です。営業キャッシュフローは▲223.89億円と大幅マイナスで、用地仕入れや在庫積み上がりによる運転資本増加が主要因と推測されます。財務キャッシュフローは145.09億円の資金調達超で、成長投資と在庫積み増しの資金需要を借入で賄った構図です。実効税率は提供済みの「実効税率0.0%」指標は参考値ですが、損益計算書の数値からは概ね18.9%（=法人税等19.57億円/税前相当額103.79億円）と読み取れます。SG&Aは推計77.62億円（=売上総利益190.08億円−営業利益112.46億円）で、販管費率は約4.3%と効率は良好です。EBITDAは114.54億円、EBITDAマージン6.3%で、キャッシュ創出力は利益水準に見合いますが、期中は運転資本需要がキャッシュフローを大きく圧迫しました。配当は年間0円・配当性向0%と記載されており、当期は内部留保と成長投資を優先しているとみられます。総じて、需要堅調な戸建分譲・注文住宅の販売拡大とコスト効率化により利益成長が加速する一方、在庫投資に伴うキャッシュフローのボラティリティと金利感応度の高さが主要な論点です。データには不記載項目（棚卸資産・現金・投資CF・株式数等）が散見されるため、流動性やFCFの精緻な評価には追加開示の確認が不可欠です。

収益性分析

ROEは8.55%で、デュポン分解は(1)純利益率3.50%、(2)総資産回転率0.578回、(3)財務レバレッジ4.23倍。利益率は粗利率10.5%、営業利益率6.2%、経常利益率5.7%（=103.79/1,811.9）、純利益率3.5%と、販管費の効率化とスケールメリットで営業段階の改善が顕著です。SG&Aは約77.62億円で販管費率4.3%と低位に抑制。営業レバレッジは売上+20%に対し営業利益+60.8%と高く、固定費の吸収進展を示します。EBITDAは114.54億円でEBITDAマージン6.3%、減価償却は2.08億円と軽微で、損益はほぼキャッシュ・ライクですが、在庫の増減で実際のキャッシュ創出は変動します。支払利息は10.92億円、EBIT/金利は約10.3倍と金利負担は現状吸収可能。ROAは約2.0%と業界標準域。利益の質は、毛利の維持と販管費抑制が鍵で、土地仕入価格や販売単価の動向に左右されやすい構造です。

成長性評価

売上は+20.0%と堅調で、住宅需要と供給能力拡大が寄与したとみられます。営業利益+60.8%は粗利改善と固定費レバレッジの同時進行を示唆。EPSは409.28円まで上昇。持続可能性は、(1)受注・在庫消化のスピード、(2)土地取得の案件パイプライン、(3)販売価格のスティッキーさに依存。利益の質は、在庫評価減リスクや値引き圧力に脆弱な側面がある一方、販管費率の低さが下支え。短期見通しでは、引き合いが堅調であれば下期に在庫回転とキャッシュ回収が進み、営業CFの改善余地。中期では、用地仕入れの規律と金利動向が利益成長のトラックレコードを左右。外部環境（住宅ローン金利・建材費・人件費）次第で粗利益率のボラティリティが生じうるため、案件別採算管理の徹底が不可欠です。

財務健全性

流動性は流動比率176.9%・運転資本1,201.26億円と見かけ上は厚いが、棚卸資産・現金の不記載により当座比率が同値となっており、実勢の即時流動性は過大評価の可能性。支払能力は、インタレストカバレッジ10.3倍、負債資本倍率3.05倍で、借入依存度はやや高めながら利益での金利吸収力は十分。総資産3,137億円に対し純資産741億円で、自己資本比率は表示上0.0%だが、貸借対照表の数値からは約23.6%（=741/3,137）程度と試算され、資本構成は同業中位のレベルと見られます。短期負債1,563億円に対する資金繰りは、在庫回転・引渡しの進捗が鍵。財務CFが+145.09億円で、期中は外部資金で運転資本を補完。金利上昇や与信環境の変化に対する耐性は、資金調達の期間分散と固定/変動のミックス次第で変動します。

キャッシュフロー品質

利益水準に対し営業CFは▲223.89億円と大幅マイナスで、営業CF/純利益は−3.53倍。期中の用地仕入れ・建設進捗に伴う運転資本の取り崩し（棚卸資産増）が主因と推測され、不動産開発業特有のキャッシュフロー・サイクルによる一時的要因の色彩が濃いです。投資CFは0円と表示されており不記載の可能性があるため、実質的なFCF評価には限界があります。提供指標のFCFは0円ですが、営業CFベースでは実質的にマイナスFCFの公算が大きいです。EBITDAは114.54億円と利益面のキャッシュ創出能力はあるものの、在庫投資が先行する局面では資金需要が上回ります。運転資本面では、売上拡大局面での在庫積み増し・仕掛の滞留日数が最重要KPIとなり、下期の引渡集中で巻き返せるかが焦点です。金利負担は現状吸収可能だが、営業CFが長期にわたりマイナスの場合は借入増加に直結します。

配当持続性

当期の年間配当は0円、配当性向0%と記載。利益は黒字かつ増益だが、営業CFが大幅マイナスで、期中の資金需要が高い局面であることから、内部留保優先の政策と整合的です。FCFカバレッジは0.00倍と表示されており、配当余力の指標としては機能していませんが、営業CFの実勢からは短期的なキャッシュ還元余地は限定的とみられます。持続可能性の観点では、(1)下期の在庫回転改善に伴うキャッシュ創出、(2)レバレッジの安定、(3)資金調達コストの管理が前提を満たせば、将来の配当再開・増配余地は生じます。一方、用地仕入れ継続と金利上昇局面では見送り判断が妥当化されやすい環境です。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 住宅需要の鈍化（金利上昇・景況感悪化による成約率低下）
• 土地仕入価格の上昇と建設コストインフレによる粗利率圧迫
• 在庫回転の遅延と評価減リスク（値引き販売の必要性）
• サプライチェーンや施工人員の逼迫による引渡遅延
• 地域集中・商品ミックスの偏りによる需要変動リスク

財務リスク:

• レバレッジ依存（負債資本倍率3.05倍）と金利感応度の高さ
• 営業CFのマイナス継続による借入増加と財務柔軟性低下
• 資金調達環境の悪化（信用スプレッド拡大・金融機関姿勢の変化）
• 流動性の見かけ過大評価（棚卸資産・現金の不記載に起因）
• 担保評価やLTVの変動に伴う借入条件の変化

主な懸念事項:

• 期中の▲223.89億円の営業CFと在庫投資の規律
• 粗利率10.5%の維持可能性（仕入と販売価格のバランス）
• インタレストカバレッジ維持（10.3倍）の前提となる収益トラック
• 下期の引渡進捗と在庫消化が財務CF依存をどこまで低減できるか

投資示唆

重要ポイント:

• トップライン+20%に対し営業利益+60.8%で営業レバレッジが顕著
• ROE8.55%・ROA約2.0%と資本効率は堅調、金利負担は吸収可能
• 営業CFは▲223.89億円で在庫投資が先行、短期キャッシュ需要が大きい
• 負債資本倍率3.05倍とレバレッジはやや高め、金利上昇の影響には要注意
• 配当は0円で内部留保・成長投資を優先するフェーズ

注視すべき指標:

• 在庫回転日数・引渡件数（四半期）
• 案件別粗利率と値引率
• 用地仕入額と土地銀行の消化比率
• 金利動向と変動/固定の借入ミックス、インタレストカバレッジ
• 営業CFとネットデット/EBITDA（現金・有利子負債の開示更新後）
• 販管費率と販促費の弾力性

セクター内ポジション: 国内戸建分譲系の中堅プレーヤーとして、成長率と営業レバレッジは同業平均を上回る一方、在庫投資先行によるキャッシュフローのボラティリティとレバレッジ水準は業界中位〜やや高めのレンジ。粗利率・販管費効率の改善で収益性は相対的に良化。

免責事項

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