東急不動産ホールディングス株式会社 2026年度 第2四半期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 5,912.72億円
• 営業利益: 785.18億円
• 当期純利益: 255.63億円
• 1株当たり当期純利益: 72.92円

損益計算書

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キャッシュフロー

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AI財務分析

総括

東急不動産ホールディングス（3289）の2026年度第2四半期（上期）連結決算は、売上高が5,912億円（前年比+17.5%）、営業利益が785億円（+55.3%）、当期純利益が522億円（+108.1%）と増収・大幅増益。デュポン分解では純利益率8.82%、総資産回転率0.177回、財務レバレッジ3.84倍でROEは6.0%と、レバレッジを活用しつつ、利益率の改善がROEの押し上げに寄与。EBITDAは1,035億円、EBITDAマージン17.5%と収益性は上期として堅調。営業利益の伸びが売上の伸びを大きく上回り、営業レバレッジの効きが顕著（おおよそ+3.2倍のレバレッジ効果）。一方、営業CFは▲344億円で純利益比▲0.66倍とキャッシュ・コンバージョンは弱く、期中の運転資本の投下が推察される。流動比率は222%と高水準で短期流動性は良好。利払いは64億円に対し営業利益ベースのインタレストカバレッジ12.3倍と、上期時点での金利負担耐性は十分。総資産3.34兆円・純資産8,699億円で財務レバレッジは3.84倍、負債資本倍率2.78倍と、資産集約型（不動産）モデルらしいレバレッジ活用が見て取れる。税金費用は192億円と実額は発生しており、利益の質としては会計上の一過性益に偏らない印象。売上原価・売上総利益、棚卸資産、投資CF、現金残高、発行済株式数などは不記載のため、粗利率や在庫回転、FCF、1株指標等の精緻な評価には制約がある。配当は年0円・配当性向0%（期中時点）で、FCFカバレッジも0.00倍と表示されるが、これはデータ不備の影響が大きい。総じて、利益成長と財務耐性は良好だが、営業CFのマイナスと資産回転率の低さは構造的課題。下期のプロジェクト引渡し・資産入替・賃貸稼働改善がCF反転の鍵となる。上期ROE6%はレバレッジで底上げされる一方、資産回転率の改善が中期的なROE向上ドライバー。金利環境や開発進捗、賃料市況の感応度が高く、下期の案件クローズのタイミング次第で通期のキャッシュと利益の乖離が縮小・拡大しうる。データ欠落が多く、FCFや1株価値評価の精度は限定的である点を明記する。

収益性分析

ROEは6.0%（純利益率8.82% × 総資産回転率0.177 × 財務レバレッジ3.84）。構造的には、低い資産回転率をレバレッジと利益率で補完する不動産業らしいプロファイル。純利益率8.82%は上期として良好で、営業利益の伸長（+55.3%）が主因。EBITDAマージン17.5%、減価償却費は249億円で、キャッシュ創出力の基礎体力はある。営業利益/支払利息=約12.3倍と金利耐性は高い。営業レバレッジは売上+17.5%に対して営業利益+55.3%と強く、固定費の吸収が進んだか高採算案件のクロージングが寄与した可能性。税金費用は192億円と実額計上されており、利益の質は会計上一過性益偏重ではない示唆。一方、総資産回転率0.177回と資産効率は低く、賃貸・開発資産の厚みが効率を抑制。ROAは概算で約1.6%（純利益率×総資産回転率）と推定され、レバレッジによるROE押上げ依存が見られる。中期的なROE改善には、資産入替・開発回転の加速や稼働率・賃料の上振れによる回転率の向上が鍵。

成長性評価

売上高は+17.5%、営業利益+55.3%、当期純利益+108.1%と上期は力強い。利益の伸びが売上を大幅に上回っており、案件ミックス改善、費用コントロール、賃貸の稼働・単価改善などが示唆される。EPSは72.92円（発行株式数データ欠落のため、EPS以外の1株指標は評価不能）。売上の持続性については、不動産業の通期偏重・案件クロージング偏重の季節性が強く、上期の伸長が下期に持続するかは引渡し計画次第。純利益は税負担実額の発生を踏まえ持続性はあるが、キャッシュ化は上期時点で遅延（営業CFマイナス）。今後は、開発案件の計画通りの引渡し、賃貸ポートフォリオの賃料改定、資産入替（売却益）の実行が成長継続のドライバー。金利上昇局面では利払い増が利益成長を圧迫し得るが、現状のカバレッジ12.3倍はクッション。総じて、短期の見通しは案件進捗に依存、中期は資産回転率の改善とキャピタル・アロケーションの巧拙が鍵。

財務健全性

流動資産1兆3,819億円、流動負債6,215億円で流動比率222%、当座比率222%と短期流動性は厚い。運転資本は7,603億円のプラス。総資産3.34兆円に対し純資産8,699億円、負債合計2.42兆円で、負債資本倍率2.78倍、レバレッジ3.84倍と不動産業としては標準〜やや高めの水準。支払利息64億円に対し営業利益785億円でカバレッジ12.3倍と債務返済余力は良好。財務CFは▲148億円と期中は純流出で、借入純増よりも償還・配当・自己株などの支出が勝った可能性（内訳不記載）。現金残高は不記載のため、実際の手元流動性の厚みは評価困難。総じて、短期の流動性と金利耐性は十分だが、レバレッジはビジネスモデル依存で高めに維持されている。

キャッシュフロー品質

営業CFは▲344億円で、営業CF/純利益比率は▲0.66倍と、上期の利益がキャッシュに転化していない。要因としては、期中の運転資本の投下（用地取得、仕掛投資、未収入金増加等）が一般的に考えられるが、棚卸資産や受取勘定の詳細が不記載のため特定できない。減価償却費は249億円と十分で、EBITDAベースではキャッシュ創出力はある。投資CFは不記載、FCFは0円と表示されるが、実質的なFCF分析は不可（データ制約）。財務CFは▲148億円の純流出。上期のキャッシュ・コンバージョンの弱さは季節性・案件タイミングに起因する可能性が高く、下期の引渡し進展での反転が焦点。運転資本の管理（回収・支払サイト、開発投資の回転）改善がキャッシュ・クオリティ向上の鍵。

配当持続性

期中の年間配当は0円、配当性向0%。営業CFはマイナスで、表示上のFCFカバレッジ0.00倍。もっとも、投資CFと実際の現金残高が不記載のため、実質的なフリーCFやネットキャッシュ創出力に基づく配当余力の評価はできない。現状の利益水準（純利益522億円）とインタレストカバレッジの高さから、利益ベースの分配余力はあるが、同社の資本配分は成長投資・運転資本需要が優先される可能性が高い。不動産業特有のキャッシュの振れが大きい点を踏まえ、持続的配当には通期のFCF黒字化とネット有利子負債の安定推移が前提。配当方針の見通しは、通期のCF着地、資産入替の進捗、レバレッジ目線の財務政策次第。

リスク評価

ビジネスリスク:

• 開発・引渡しタイミングに依存する収益・CFのボラティリティ
• 賃貸市況（稼働率・賃料）悪化による利益率低下
• 建設コスト・金利・資材費の上昇によるプロジェクト採算悪化
• 在庫滞留・回転率低下（データ不記載のため推定リスク）
• 資産売却市況の弱含みに伴う入替・含み益実現遅延
• 規制・環境要件強化に伴う開発遅延・コスト増

財務リスク:

• レバレッジ（負債資本倍率2.78倍）に伴う金利・信用スプレッド感応度
• 営業CFマイナスが継続した場合の資金繰り圧迫
• 大型投資の同時並行による運転資本需要増大
• 資産評価の変動（減損・公正価値の下振れ）

主な懸念事項:

• 上期の営業CF▲344億円でキャッシュ化の遅延が発生
• 総資産回転率0.177回と資産効率の低さ
• データ不備によりFCFや現金残高の把握ができず、配当余力評価が限定的

投資示唆

重要ポイント:

• 上期は増収大幅増益、営業レバレッジが強くROE6%を確保
• インタレストカバレッジ12.3倍で金利耐性は高い
• 営業CFはマイナスでキャッシュ・コンバージョンが課題
• レバレッジは2.78倍、資産回転率は0.177回と効率改善余地
• 通期の案件進捗と資産入替が利益・CFの鍵

注視すべき指標:

• 下期の営業CFと通期FCF転化の有無
• 引渡し件数・売上認識の進捗（四半期推移）
• 賃貸ポートフォリオの稼働率・賃料改定率
• 有利子負債と平均金利、インタレストカバレッジの推移
• 資産売却益・入替実績と総資産回転率の改善度
• 開発パイプラインの原価・売価ギャップ（マージン維持）

セクター内ポジション: 国内不動産ディベロッパー群の中で、利益率は上期として良好、金利耐性も高い。一方で資産回転率は低位で、レバレッジ依存のROE構造。案件ミックスと資産入替の巧拙が相対的な競争力を左右する局面。

免責事項

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