地主株式会社 2025年度 第3四半期 決算

財務ハイライト

• 売上高: 434.28億円
• 営業利益: 42.93億円
• 当期純利益: 48.63億円
• 1株当たり当期純利益: 134.03円

損益計算書

貸借対照表

収益性指標

前年同期比

株式情報

配当情報

セグメント情報

業績予想（通期）

注意事項

このデータはXBRLファイルから自動抽出されたものです。正確性については開示資料の原本をご確認ください。

AI統合分析

XBRLデータ（GPT-5）とPDF決算説明資料（Claude）を統合した分析

総括

地主株式会社（3252）の2025年度Q3（連結、JGAAP）は、売上高434.3億円（前年比-9.3%）に減少し、営業利益は42.93億円（同-40.5%）と大きく減益、当期純利益は27.64億円（同-43.1%）まで縮小しました。粗利益は106.8億円、粗利率は24.6%と一定の採算は維持したものの、営業利益率は9.9%まで低下（前年より大幅悪化）し、費用増や売上構成の変化が利益率に重くのしかかった可能性があります。デュポン分解は、純利益率6.36%、総資産回転率0.281倍、財務レバレッジ3.27倍の積でROEは5.85%と、資産回転の低下とマージン圧縮がROEの重石となりました。総資産1,546.9億円、純資産472.8億円、負債706.2億円で、負債資本倍率は1.49倍と不動産関連としては中庸、自己資本のクッションは一定水準を確保しています。流動資産954.3億円、流動負債77.9億円で流動比率は1,225%と極めて高く、短期流動性は極めて潤沢です。営業利益42.93億円に対し支払利息4.65億円でインタレストカバレッジは約9.2倍と、金利負担耐性は十分な範囲にあります。法人税等は17.41億円計上され、損益上の税負担は無視できない水準です。営業キャッシュフローや減価償却の明細は未記載のため、キャッシュベースの利益の質評価は限定的となりますが、運転資本は876.4億円と厚く、期末時点の資金余力は大きいとみられます。EPSは134.03円で、収益力は維持しているものの前年からの落ち込みが目立ちます。年間配当はデータ未記載（0円表示）で配当性向も把握困難なため、配当の持続性評価は定量的に制約があります。事業環境としては、金利上昇局面でのディール組成の難易度上昇や取得キャップレートと資金コストのスプレッド縮小が収益性を圧迫している可能性があります。総資産回転率0.281倍と資産効率は不動産業の特性上低位ながら、レバレッジ3.27倍を梃子にROE5.85%を確保しています。短期的には売上のモメンタム鈍化と営業利益率の悪化が課題で、中期的には案件組成力、賃貸・売却ミックス、調達コスト管理が鍵です。財務安全性は高い一方で、金利・金融市場環境への感応度は残ります。データは一部未記載項目があり、キャッシュフローや株式数関連の詳細が欠落している点は分析の限界です。総じて、流動性と金利耐性は堅固だが、収益性のトレンド悪化をどこで下げ止めるかが最大の焦点です。

決算説明資料より: 地主株式会社の2025年12月期Q3決算は、売上高434億円（前期比-9.3%）、当期純利益27億円（-43.1%）と減収減益も、業績予想を上方修正し過去最高益71億円（期初予想比+10億円）を目指す。仕入は3Q累計867億円（+92.2%）と加速、期初目標700億円を超過し通期1,000億円以上を見込む。主に4Qに利益を計上する計画で、資産入替や売却案件見直しを実施。地主リートは10次増資を決定し2026年1月に資産規模2,911億円に拡大、中計3,000億円は2026年中の達成が確実。配当は110円（+10円）に増配し累進配当を継続。三菱HCキャピタルリアルティと地主ファンド組成を発表、仕入余力と売却先多様化を実現。社名変更後3年で仕入は2.9倍、純利益1.9倍に成長し、当期純利益70億円の中計目標を1年前倒し達成予定。

財務分析

収益性

ROEは5.85%で、純利益率6.36% × 総資産回転率0.281倍 × 財務レバレッジ3.27倍の積で説明可能。ここから、マージンと資産回転の双方の鈍化がROE低下の主因と考えられる。営業利益率は9.9%（= 42.93億円 / 434.28億円）で前年から大幅に縮小、粗利率24.6%とのギャップ（販管費・その他費用）拡大が示唆される。経常利益31.21億円は営業利益を下回り、営業外費用（主に利息）負担が一定の下押し要因。インタレストカバレッジは約9.2倍（= 42.93 / 4.65）と依然健全域。実効税負担は損益計上ベースでは約38–39%相当（法人税等17.41億円/税引前利益の推計に基づく）で、純利益率を押し下げ。営業レバレッジは高めで、売上の-9.3%減に対し営業利益が-40.5%減と、固定費性の高さや案件ミックスの変化が感応度を増幅。資産効率は総資産回転率0.281倍と低く、不動産ビジネス特性（資産厚め）を反映。純利益率6.36%は同業域で中位、金利上昇局面での利鞘縮小の影響が残る。

成長性

売上高は前年同期比-9.3%と減速。売上総利益は106.8億円、粗利率24.6%と一定を維持するも、販管費・その他コスト増で営業利益は-40.5%と大幅減。純利益も-43.1%と減益幅が拡大しており、減益の質は主に営業段階の圧迫と解される。案件組成（取得・開発・売却）や賃貸稼働のミックス変化、金利上昇に伴うディスカウントレート上昇が短期の逆風。総資産は1,546.9億円と規模は維持しており、中期の成長余地（パイプライン投資余力）は残る。資産回転率0.281倍は改善余地が大きく、売却回転の加速や保有資産の賃料増額でテコ入れ可能。今後の見通しは、(1) 調達金利動向、(2) トランザクション市場の流動性、(3) テナント需要/賃料改定力、に左右。利益の質は、売上構成（賃貸安定収益 vs 売却益依存）の比率次第で変動。短期は下押しバイアス、中期は案件供給力と資金調達の最適化が回復ドライバー。

財務健全性

流動資産954.3億円、流動負債77.9億円で流動比率1,225%、当座比率も同水準と短期流動性は非常に厚い。運転資本は876.4億円で資金繰りマージン大。負債合計706.2億円、純資産472.8億円で負債資本倍率1.49倍と中庸。財務レバレッジ3.27倍（総資産/純資産）も不動産業界の範囲内。利払い負担は46.5億円/年換算で、営業利益に対しての負担は相対的に許容的。自己資本比率は提供指標では0.0%と表示されるが、期末残高からの推計ではおおむね30%台前半に相当（= 472.8/1,546.9）。長期債務の期限分布やコベナンツ情報は不明だが、現状の金利耐性と流動性は高い。

キャッシュフロー

営業CF、投資CF、財務CF、減価償却の明細は未記載のため、キャッシュ・アーンイングスの裏付け評価は限定的。営業CF/純利益比率は提供指標では0.00だが、定量的根拠が不足しているため、当期のキャッシュ創出力は損益計数から間接推定するに留まる。営業利益42.93億円、支払利息4.65億円、税負担17.41億円から、キャッシュ創出には一定の圧力がかかっている可能性。運転資本は大きくプラス（876.4億円）で、短期の資金需要には十分耐性。FCFは未算定（未記載）だが、投資キャッシュの規模と案件回転次第で大きく変動しうるビジネスモデル。収益の質は、継続賃料収入の比率が高いほど安定、物件売却依存が高いと期ごとのボラティリティが増す点に留意。

配当持続性

年間配当と配当性向はデータ未記載（0円表示）であり、定量評価は制約。EPSは134.03円で、仮に一般的な配当性向レンジ（30–50%）を当てはめると1株当たり40–67円程度の支払い余地が理論上想定されるが、発行済株式数データが未記載のため総額推計は困難。FCFカバレッジは提供指標で0.00倍だが、CF明細未記載のため判断は留保。財務的には流動性が厚くレバレッジも中庸で、配当原資の安全域は一定と見られる一方、利益のボラティリティ（案件ミックス）と金利環境が配当の持続性に影響。会社方針（安定配当か業績連動か）の確認が必要。

事業見通し

2025年12月期は主に4Qに利益計上の計画で、売却案件は全て確定済みのため修正予想達成確度は高い。中期経営計画（2026年12月期）の当期純利益70億円目標を1年前倒しで達成予定。地主リート資産規模3,000億円も2026年中の達成が確実で、早期に5,000億円を目指す。仕入加速（通期1,000億円以上）を背景に、フロー収益（売却益）とストック収益（運用報酬）の両輪成長を実現。金利上昇局面でも地主リートは募集総額を上回る需要を獲得、年金・事業会社を中心に資金調達力が強化されている。底地マーケットは2023年約6兆円から2026年約10兆円へ拡大予測（日本不動産研究所調査）で、当社は市場創出のトップランナーとして先行者利益を享受。社名変更（2022年1月）以降の3つの成長戦略（テナント業種多様化・事業エリア拡大・土地セール＆リースバック提案）が奏功し、仕入額2.9倍、純利益1.9倍に成長。

経営ガイダンス

経営陣は「当期純利益の持続的な成長を重視」と明言し、業績予想策定時は減益を回避する保守的な売却案件選定を行う方針。今期は資産入替（固定資産売却で特別利益1,587百万円計上）と売却案件見直しを実施し、当期純利益71億円の上方修正を決定。配当は累進配当方針を継続し、利益成長とともに増配を目指す。中期的には、仕入加速を見据えた財務基盤強化（2024年7月公募増資約82億円で調達完了）により、成長投資と株主還元のバランスを意識したキャピタルアロケーションを実行。ROE13％程度（中計目標）の維持を目指し、自己資本比率30％以上の財務規律を堅持。地主リートの成長を通じて「日本の大地主」を目指す経営理念の下、底地マーケット拡大を牽引し続ける姿勢を鮮明化。5年連続で期初予想を上回る着地（平均+12.4%）の実績を強調し、計画達成能力の高さをアピール。

戦略的取り組み

• 地主ファンド組成：三菱HCキャピタルリアルティと基本協定締結、底地の中長期運用（2年で1,000億円規模目指す）、組入資産に地主リートへの優先交渉権を付与し成長に寄与
• ブリッジスキーム拡大：リース会社2社と包括的売買枠600億円設定、地主リートへの売却比率67.3%と高く、BSを使わずストック収益を獲得し高ROE経営に寄与
• 土地のセール＆リースバック提案強化：上場企業の土地所有額45兆円（小売19兆円、製造業等26兆円）を潜在市場とし、東証改革・投資家要請を追い風に事業機会が大幅拡大、累計33件・924億円の実績
• ククレブ・アドバイザーズとの資本提携：CRE領域ノウハウとAI活用の不動産テックシステム共同開発で仕入加速、土地情報3.5万件・月600件の情報連携を活用
• 事業エリア拡大：九州支店開設（2022年12月）、米国投資累計88億円（売却済35億円）でトラックレコード蓄積、人口集積地を中心に全国展開
• テナント業種多様化：ホスピス・老人ホーム等の社会インフラ、工場・物流等の事業用不動産まで拡大、テナント数162社（直近4年弱で1.7倍）に成長
• 地主倶楽部（一般投資家向け）：10万円から投資可能、想定利回り3.0〜7.0%・運用期間9ヶ月〜13年7ヶ月で投資家層を拡大、7号案件まで累計12億円の出資実績
• ESG推進：カーボンニュートラル継続（Scope1・2）、テナントとの定期借地契約ESG条項組入率100%達成、太陽光発電68件・EV充電46件・緑化26件を導入

リスク評価

ビジネスリスク:

• トランザクション市場の停滞による案件組成の遅延・売上減少
• 賃料改定力の不足や空室発生による賃貸収益の下振れ
• 売却依存度が高い場合の利益ボラティリティ上昇
• 開発・取得コスト上昇（建設コスト・地価）による利鞘圧迫
• テナント集中や与信悪化に伴う賃料回収リスク

財務リスク:

• 金利上昇による資金調達コスト上昇とスプレッド縮小
• 資産評価の下方修正リスク（CAPレート上昇）
• リファイナンス環境悪化による借換えコスト・条件の悪化
• 為替・金利スワップの評価損（ヘッジ方針不明確時）
• 大規模投資時の一時的レバレッジ上昇

主な懸念事項:

• 売上-9.3%、営業利益-40.5%と営業レバレッジの強さが示現
• 総資産回転率0.281倍と資産効率の低下
• キャッシュフロー明細の未記載により利益の質確認が困難
• 金利負担は現状許容も、将来の上昇局面での感応度が高い

決算説明資料のリスク要因:

• 金利上昇による資金調達コスト上昇とスプレッド縮小リスク（対策：長期・変動借入で費用抑制、LTV33％の低リスク運用）
• 不動産市況変動による資産評価下方修正リスク（CAPレート上昇）
• テナント退去・借地料減額リスク（実績：退去2件のみ、減額1件のみと極小）
• 売却依存による利益ボラティリティ（対策：ストック収益拡大で販管費カバー率75％に向上、将来100％目指す）
• 案件組成遅延による売上減少リスク（多様な仕入手段で月600件以上の土地情報を確保）
• 大規模投資時の一時的レバレッジ上昇リスク（財務規律：自己資本比率30％以上、ネットD/E 0.87倍と健全）

投資示唆

重要ポイント:

• ROEは5.85%まで低下、主因はマージン縮小と資産回転低下
• 流動性はきわめて厚く、短期支払能力には大きな余裕
• インタレストカバレッジ9.2倍で金利耐性は当面十分
• 利益のボラティリティ抑制には賃貸比率や案件ミックス最適化が鍵
• 金利・取引市場の環境次第で回復スピードが左右される

注視すべき指標:

• 営業利益率と粗利率の乖離（販管費・費用コントロール）
• 資産回転率（売却回転・稼働率）
• 調達金利とスプレッド（取得CAPレート−加重平均金利）
• インタレストカバレッジの推移
• 受注・パイプライン残高/期首比
• 賃料改定率と稼働率

セクター内ポジション: 国内不動産オペレーター/アセットマネジメント同業内で、流動性と負債健全性は強めの部類、足元の収益性は中位未満に低下。金利上昇耐性は平均以上だが、案件回転・マージンの回復が相対的評価の鍵。

PDF補足情報（主要ハイライト）

• 通期業績予想を上方修正：当期純利益71億円（期初予想61億円→修正71億円、前期比+16.4%）で過去最高益
• 年間配当110円（期初予想100円→修正110円、前期比+25円）に増配決定、創業25周年記念配当10円含む
• 仕入は3Q累計867億円（前年同期比+92.2%）と大幅加速、通期1,000億円以上を見込む
• 地主リート第10次増資（2026年1月実施）で資産規模2,911億円に拡大、10年連続増資を達成
• 三菱HCキャピタルリアルティと地主ファンド組成（資産規模1,000億円目標）、ブリッジスキーム・売却先多様化を実現
• 土地のセール＆リースバック提案が加速：上場企業の45兆円潜在市場、東証改革・投資家要請を追い風に
• ククレブ・アドバイザーズと資本提携、CRE領域拡大とAI活用で仕入加速
• BALM（旧ビッグモーター）との訴訟和解、9億円を特別利益計上（4Q）
• テナント数162社に拡大（直近4年弱で1.7倍）、業種多様化とエリア拡大が進展
• ポーター賞受賞（2023年度）、独自ビジネスモデルと収益性の高さが評価

免責事項

本分析はAIにより自動生成されたものです。以下の点にご留意ください。

• 正確性の非保証: 本分析の正確性・完全性は保証されません。正確な財務データについては、必ずTDnet等で公開されている開示資料の原本をご確認ください
• 投資助言ではありません: 本分析は一般的な情報提供を目的としており、金融商品取引法に定める投資助言には該当しません。特定の有価証券の売買を推奨するものではありません
• 自己責任の原則: 投資判断はご自身の責任において行ってください。本分析に基づく投資により生じた損失について、当サービスは一切の責任を負いません